信號強烈，樓市已經進入明牌時刻！
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上週召開了一場重磅會議，6月份第一場國常會。
會議再次點名房地產，針對樓市未來的發展，給出了前所未有的明確信號。
從會議安排上來看，這是繼3月國常會以及517保交房會議後高層對當前地產形勢的又一次綜合研判，也可以視爲對新政效果的初步評估。
如何理解會議精神，我們結合會議通稿原話，逐字逐句簡單分析一下。
開頭定調，繼續賦予房地產行業在國民經濟中的重要定位，與517會議稍有不同的是，這次首提一個新定位，關係“金融穩定大局”。
金融體系的穩定和資產價格的穩定密切相關，這意味着從金融層面着眼，絕不會再放任房地產市場繼續下滑。
類似的提法已經出現很長時間了，這是一個關於我國房地產形勢底層邏輯的判斷，所有的政策出臺都基於這個出發點。
什麼是供求關係新變化，就是市場上的剛需需求已經到瓶頸了，供應也已經飽和了，甚至大部分城市都是供大於求。因此要順應人民羣衆的期待做“優質住房”，預計接下來政策會給予改善需求更多政策支持。
這句話比較關鍵也很值得玩味。最吸睛的表述是，本次會議明確指出要“去庫存”，信號非常強烈。
同時也能看出，上一週期的政策制定層面的樓市調整組合拳已經釋放結束，現在是狠抓落實階段。而新一輪針對“去庫存”的相關措施正在研究儲備過程中，將很快拉開大幕。
這是在向地方執行面喊話，一句“解放思想”的定調，可以理解成呼籲地方千方百計去解決房地產庫存問題，充分賦予地方自主權，所以接下來部分城市祭出某些悚人的大招也不意外。
最近的政策反覆提到“房地產發展新模式”，到底什麼是“新模式”，這句話也正式一錘定音了，根據語境可以再次確認就是“市場+保障”的雙軌制模式。
“市場”，解除各種限制，解除限購，解除限價，解除土拍限制，屬於市場的部分完全交給市場，讓商品房迴歸商品屬性；
“保障”，實現居者有其屋，加大保障房供應體系建設，這就需要地方進一步加大收儲力度，滿足人民的基礎居住需求。
未來我國的住房格局就是，保障房供應解決龐大的基礎需求，而另一部分的“優質住房”需求則交給商品房解決。
總結一下，這次國常會繼續傳遞出穩地產的信號，現在樓市的明牌就是託舉樓市。
如果當下的政策效果在最終評估中不盡如人意，那麼接下來依然會繼續釋放大招，直到完全過渡到雙軌制這一理想價格模型爲止。
很多人都在關心未來的房價會不會大漲。
其實只要稍微瞭解一下雙軌制模式的運行邏輯，就應該會明白全國層面的普漲時代已經結束，不要對還能依靠房價實現階層躍遷的舊故事有不負期待的幻想。
但也不是沒有機會。
未來我國的房地產市場基本面就是由價格不太敏感的保障房佔絕對大頭，大部分居民可租可住，擁有自己的城市落腳點。而少數滿足購房者的優質住房將充分市場化，價格由市場調節。
未來我國的樓市就會很割裂，不同地方的朋友對於房價漲跌的體感也完全不同。
對於投資客來說，未來值得關注的只有優質地區的優質房產。
談樓市價值，離不開宏觀戰略，所有關於區域價值的官方判斷都藏在國家關於區域發展的戰略藍圖裡。
自從2012年以來，決策層結合國內外地緣環境大局提出六大國家級區域發展戰略。
京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角區域一體化發展、長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展、海南全面深化改革開放，俗稱3+2+1戰略。
六大戰略側重點各有不同，前三者依託我國目前最大、最成熟的三大城市羣，主要承擔高質量發展的任務，是我國當前經濟發展的原動力.
長江和黃河戰略是依託貫穿東西的大江大河，既打穿東西壁壘的經濟動脈又是輻射大半個中國的生態廊道，海南則是對接國際標準的政策試驗田。
大國就像一個棋盤，戰略分工沒有輕重之分，真正引領這局大棋衝鋒陷陣的只有兩個關鍵棋眼，長三角和大灣區。
如果再從兩地數十個城市中與尋找兩個城市來驗證未來樓市的發展動向，毫無疑問就是杭州和深圳。
這兩個城市在我國的城市格局中非常另類，各自代表一種被決策層推崇的發展路徑。
有人該說了爲什麼不是上海，主要還是上海和北京這種級別的城市在我國城市體系中地位太過於超然，政策效果不具備普適性。
杭州，全國數字經濟第一城，國家賦予的任務是打造具有國際競爭力的數字產業集羣，人工智能、雲計算、信息軟件等未來產業的強者。
深圳，全國先進製造基地，匯聚我國當下最能打的新質生產力品牌，像新能源汽車、生物醫藥、通訊設備、半導體芯片等新興行業非常亮眼。
兩者體量雖有不同，但共同點也很突出，活力無限，搞錢一絕。
作爲最容易傳導高層決策城市的一線城市，杭州和深圳的市場反饋在當下很有風向標意義。
我們都知道杭州曾經是我國最會賣地的城市，過去的市場很瘋狂，也創造了很多炒房神話，但當初有多輝煌過去三年就有多落寞。其中況味咱也不多說了。
但自從5月新政之後，杭州樓市的拐點似乎出現了。
看數據，5月份杭州十區二手房網籤8254套，二手房連續3個月成交量維持在8000套以上，日均成交量維持在兩百多套。
無論是成交均價還是成交總量，都已經呈現出止跌企穩的趨勢。
再看杭州的新房，全市395個項目成交商品房5516套，環比上漲16.62%，量價齊升，稍微扭轉此前下滑頹勢。
尤其是端午期間，杭州的樓市已經出現消失許久的火爆現象，甚至再次出現千人搖，新政之後的市場肉眼可見的回暖。
他們都有一個特點，產品力極強的版塊熱點項目，從中可以看出杭州樓市的分化。
杭州過去以網紅賣地城市聞名，巔峰時期土地財政依賴度高達140%，但這幾年杭州充分貫徹中央精神，在與過去的依賴路徑做切割。
去年杭州的土財依賴度已經降到了77.5%，今年預計爲53%，取而代之是發展新型產業，優化財政結構的用意非常明顯。
受土地供應減少影響，杭州現在新盤推盤並不多，這就夯實了當下的價格基礎。
作爲對比，我們再去看深圳。
5月深圳新房成交了2375套，無論是環比還是同比依然在下滑。
二手房的表現要相對好一點，全市共錄得4871套，環比下降1.4%，同比增長35.2%。
雖然深圳的總體成交數據與之前的小陽春相比有所下降，但與去年同期相比，成交量仍處於相對高位水平。
雖然月度數據一般，但端午期間樓盤反饋的帶看量和諮詢量明顯提升，這就說明當前的政策疊加效應在深圳市場還有一定的滯後性。
當前的深圳樓市最大的特點就是分化，尤其是目前高端住宅市場的表現很強勢，和統計數字帶來的觀感全然不同。
關注深圳房產的朋友都會有一個體會，最近市面上單價過千萬的優質房產成交特別迅速。
端午期間，某驗資需要1000萬的高端項目，甚至一天實現多達700組客戶到訪，這足以表明當下深圳高端市場需求的強勢復甦。
這正是雙軌制下一線樓市完全市場化下的應有之義，未來房價的天花板是由最具購買力的羣體決定的。
提杭州和深圳兩個城市，只是爲了說明當下樓市雙軌制進程中，最具市場風向的兩大標杆城市的真實市場反應。
不要糾結一城一地，不要沉迷技術上的細枝末節，在新的樓市玩法下，所有的既往經驗全部失效。
全球市場動盪，想要感知中國樓市的溫熱，尋找接下來的投資機會一定不能錯過這兩個城市樣本。
本週末，深圳、杭州的考察團活動，深耕樓市多年的米宅主編親自帶隊考察，併爲大家講解2個城市的樓市現狀、板塊價值以及未來的發展趨勢。
THE END
來源： 米筐投資（ID：mikuangtouzi）作者：莫忘歡
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