新楊思·上園認購率211%背後的上海樓市冷暖

觀點網浦東樓市又有熱盤加推。

6月15日上午，售樓處人頭攢動，或許是已經預判到當天的看房盛況，大部分售樓部員工都被安排對接客戶認籌工作，另一部分員工負責接待源源不斷上前看房的潛在客戶羣。

以上情景發生在上海浦東一個名爲新楊思·上園的高層住宅項目售樓處內，據瞭解，這是該項目第二次加推房源，認購當天，新楊思·上園認購組數已經超過100組，認購率接近100%。隔天，認購數據已上升到170組，觸發五年限售。

作爲上海2024年七批次上架新盤之一，新楊思·上園項目以比鄰浦東前灘、9.9萬元/平米的聯動價爲特點，當前認購率上升至211%，這一數據在同批次新盤中較爲突出，僅次於中海領邸·玖序267%的認購率。

二次加推背後 觸發積分熱度與業主疑慮

從拿地到開盤，新楊思·上園項目只用了不到兩年時間。

2022年9月，上海第三批次集中土拍，浦發集團所屬浦房集團以45.37億元競得浦東新區楊思社區Z000602單元20C-14地塊，房地聯動價9.9萬元/平米。

觀點新媒體瞭解到，該地塊位於新楊思總體規劃的北片區，土地面積5.31萬平米，容積率1.7。從地理區位來看，該地塊周邊項目較爲分散，有浦開&浦發&北蔡聯合開發的北蔡項目（艾南村項目），東面是開雲艾尚裡。

對於浦發集團而言，在楊思板塊拿地或許主要基於地理位置優勢，新楊思地塊的前身來源於已拆除的恆大建材市場，周邊遍佈待開發城中村，與老社區南江苑距離不遠，附近還有大量空地等待出讓。

從環線角度來看，地塊位於浦東內中環，與其同緯度的板塊項目單價基本約在10萬元/平米，這其中還包括浦發集團此前佈局的浦發仁恆有園項目。

2020年10月20日，浦發集團旗下上海浦發御灣房地產開發有限公司競得浦東新區新裡城居住區C01-8地塊，即“城中村”改造項目--同福村、東明村地塊，成交總價19.3億元，成交樓板價4.02萬元/平米，地塊即浦發仁恆有園項目前身，共建設16棟多層住宅，其中北側爲洋房，南側爲合院別墅 ，推出洋房、合院戶型。目前，該項目已完售，參考均價10.29萬元/平米。

與浦發仁恆有園相同，新楊思·上園也是浦發集團位於楊思的項目，但在項目規劃上，兩者有所區分。

拿地後，浦發集團對項目進行了基本規劃，擬建15幢11-14層高層住宅(含配套服務設施)、配備1幢1層開關站、垃圾房、2幢1層街坊站、 1幢1層門衛等。據後續設計方案來看，項目略有改動，變爲擬建14棟11-13層小高層住宅，再加上1棟13層自持租賃住房、1棟14層保障房以及若干配套用房。

2024年4月，項目首開推出266套房源，彼時項目以135%認購率錄得360組認購，開盤當日去化率超過80%，並未觸發積分制；6月，項目迎來二批次加推，本次主要推出104、133、166平米的高層戶型，目前已觸發五年限售。

值得注意的是，就在新楊思·上園開放二期加推之時，有部分業主對於浦發集團的交付能力和服務水平產生疑問。據瞭解，部分新楊思·上園業主認爲，新楊思·上園項目合同中所提及的家電建材裝標品牌未清晰列明，且開發商未公示項目公區效果圖，最終在銷售方與業主進行談判後，項目配置疑雲才得以解決。

楊思板塊外 上海新盤認購情緒起伏

客觀而言，2024年的上海新盤層出不窮，但獲得客戶們青睞的項目明顯獲得更高認籌率。

據觀點新媒體查閱資料得知，今年以來，上海新開盤項目認籌率超過400%的項目有三宗，分別爲濱江凱旋門、匯元璽以及招商蘇河璽，凱德茂名公館、保利濱江天珺等項目認籌率超300%，熱度極高的中海領邸·玖序認籌率則在260%左右。

由此對比，新楊思·上園211%的認籌率可以在新盤中排進前列，究其根本，主要與其聯動價9.9萬元/平米有關，如上文所言，新楊思·上園周邊項目基本在10萬元/平米之上，因此多數聲音認爲，在相同的地理位置、交通配置下，前者更具備置業吸引力。

不過據觀點新媒體觀察，在新楊思·上園周邊還有兩個項目待入市場，其中，由浦開集團打造的低密度花園洋房項目開雲艾尚裡二期即將加推，預計入市價格也在10萬元/平米以上；另一個鄰公路的浦東新區北蔡南新地區2-1地塊，聯動價則在8.3萬元/平米區間，但其地理位置與新楊思·上園相比略有差距，項目商品房基本爲剛需型房型，長期租賃房、保障性租賃房的房源佔比超過50%。

價格優勢疊加地理位置便利，難怪新楊思·上園能夠觸發積分，不過，同樣觸發積分的項目不止一家。近一個月內，上海共有9個新盤進行入市認購，除新楊思·上園外，還有2個項目觸發五年限售。

其中，招商時代潮派項目已經認購結束，認購數量超過310組，認購率132%，觸發五年限售和積分制；招商時代樂章的認購數超過200組，認購率145%，觸發五年限售。

此外，徐匯濱江中海領邸項目認購4天，目前認購數超過560組，認購率241%，距離觸發積分制僅一步之遙。

在2024年上海前七批次入市的138個樓盤中，有14個新盤觸發積分，包括一批次的招商蘇河璽項目；二批次的匯元璽、保利濱江天珺、安高申宸院、綠城外灘蘭庭以及綠城沁蘭園；三批次的濱江凱旋門及理想之地項目；四批次的凱德茂名公館項目。

也就是說，2024年上半年上海觸發積分的新盤項目佔比僅約10.14%，這一數據與2023年的25%、2022年的40%相比稍有不足，不過對於上海剛需、置換的客戶羣體而言，現在或許是低分進場購房的良機。