新政後杭州“老破小”走出逆勢行情，日均成交量同比漲38%

“老破小”的風又吹起來了。

在這輪樓市下行週期裡，“老破小”是價格跌幅較大的一類房子。但隨着核心一二線城市鬆綁限購、降首付、降利率的政策“組合拳”接連出臺，不少購房者開始“抄底老破小”。

根據貝殼研究院數據，已經全面取消限購措施的杭州在5月9日新政後，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。部分杭州市中心老小區出現“量價齊升”的狀況，業主積極調價，有小區掛牌均價突漲3000元/平方米。

除了受樓市新政影響，浙江在全國率先發布推進老舊小區自主更新的指導意見，也讓“老破小”市場出現騷動，有購房者想搏一把“原拆原建”後房產升值。但業內人士認爲，“原拆原建、自主更新”還處於探索階段，能否落地尚存在不確定性。

外地人赴杭“掃貨老破小”

近期，杭州市中心“老破小”二手房行情起飛的消息多了起來，有報道稱，來自深圳、金華、溫州、台州等地的購房人來到杭州專門“掃貨”總價不高但處於核心位置的“老破小”住宅。

今年3月14日，杭州全面放開了二手房限購，即便是在上城區、拱墅區、西湖區、濱江區這核心四區，也不再審覈二手房購買者的資格。

到5月9日，杭州又徹底取消住房限購，無論在哪個區、無論購買新房還是二手房，官方都不再審覈購房資格。

新政對二手房的成交起到了較強的刺激作用。據杭州貝殼研究院統計，3月杭州二手房網籤量達到8557套，環比增長236%，中介帶看量環比提升了224%，創下近4年來的最高單月帶看量紀錄；4月份杭州二手房成交量達到8402套，繼續維持高位。5月新政出臺後四天，與4月日均值相比，二手諮詢量平均增加36%，新增買賣房源量增加48%，中介帶看量增加32%，下定量增加41%。

在上漲的二手房成交量中，有一類房子的表現相當突出，那就是核心片區的“老破小”。在貝殼研究院公佈的4月杭州二手房交易量排行榜上，成交量前20名小區中，有5個是成交套均面積在60平方米以下、總價在100萬-160萬元的“老破小”小區，它們分佈在上城區、拱墅區、西湖區等核心城區。

以榜單上的“閘弄口新村”爲例，該小區位於上城區艮山商圈，臨近浙江大學華家池小區，貝殼榜單顯示，該小區4月成交了15套，套均50平方米，單價3.05萬元/平方米，也就是套均總價在150萬元上下。

在杭州整個二手房“以價換量”、價格不斷下行的大背景下，閘弄口新村卻出現了“逆勢反轉”。根據貝殼找房APP，該小區3月時漲價房源僅有2套，降價房源高達17套，而到了4月份漲價房源突然達到24套，降價房源爲15套。

閘弄口新村的掛牌均價也突然上揚，原本該小區從去年9月到今年3月的掛牌均價一直很穩定，爲3.4萬元/平方米，到了4月則突然一平方米漲了3000元，達到3.7萬元/平方米。

“4月的帶看量和成交量確實有明顯上漲。”杭州市上城區某連鎖中介門店的工作人員對第一財經表示。

這名中介告訴記者，閘弄口新村正是他服務範圍，解除二手房限購的新政發佈後，他接待了不少外地客戶，也有簽約成交的案例。讓他感受最深的是成交週期大大縮短，客戶不再像過去那樣猶豫了，“帶看後如果覺得滿意，該出手就出手”。

不過他認爲目前成交價格變化不大。“確實很多業主把掛牌價調上去，不過我們主推的還是單價3萬出頭的房源，總價還有10萬左右的談價空間，基本就是市場價。”

記者在採訪中瞭解到，與閘弄口新村類似，近兩個月來，朝暉小區、古蕩新村、夕照新村等杭州多個市中心老小區交易都變得活躍起來了。

杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經表示，5月9日新政後，“老破小”的日均成交量相較4月增長38%，成交釋放明顯，外地人特別是省內金華、溫州、台州等地的購房者多了起來。

價格方面，上官劍認爲實際情況是“基本保持穩定”，據貝殼監測，新政出臺前，此類市中心“老破小”均價爲3.19萬元/平方米，新政後爲3.16萬元/平方米，變動較小。

“原拆原建”傳聞推動交易熱潮

杭州這一波“老破小”交易熱潮，除了受到限購政策解除的影響，也有“原拆原建”傳聞的推動。

“原拆原建”即拆除老房子後重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置。2024年以來，各城市關於“原拆原建”提法增多，這已經成爲老舊小區盤活的一種重要新模式。

過去，傳統“原拆原建”模式的資金來源是政府財政支持，所以只有那些不得不拆的老舊危房纔能有“重獲新生”的機會，真正能實現“原拆原建”的小區不多。

但近期浙江發佈了一個重磅政策——2024年4月11日，浙江省住建廳等三部門發佈《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這是全國首個推進老舊小區自主更新的指導意見，明確了相關工作流程和支持性政策，該政策聚焦“自主更新”，即小區業主可以主導老小區重建事宜。

在原拆原建自主更新模式中，小區業主要承擔大部分的資金，而什麼時候改造、怎麼改造都可以由業主集體說了算。

今年3月底，杭州閘弄口片區的四個小區啓動了“原拆原建”的民意調研摸排，引發社會關注，也造成了該片區的房價波動。畢竟，如果未來這些“老破小”真的能原拆原建，就會成爲電梯新房。

與閘弄口新村一路之隔的數個商品房小區，掛牌均價就高達七八萬一平方米。即便原拆原建後達不到商品房小區的品質，這些“老破小”面貌煥然一新後，資產價值也將所有上漲，這時候入市的部分購房人，就是看中了其中的套利空間。

據上海易居研究院調研，雖然“自主更新”模式需要業主來承擔大部分資金，但在實際推進的樣本案例中，居民的支出也將獲得收益。相比傳統的置換新房模式，“原拆原建”可以少支付30%比例的支出。

除了“原拆原建”，閘弄口新村的部分片區也有拆遷傳聞。負責該片區的一位中介經紀人告訴記者，拆遷可能性高的片區，其掛牌均價比其他片區要高出好幾千一平米。

專家建議謹慎對待市場傳聞

“之所以有人覺得有利可圖，還是因爲這兩年杭州二手房價格一直下行，‘老破小’已經跌了很多，現在價格確實處於低位，就算拆遷或者原拆原建傳聞最後沒落地，這樣一套市中心總價還不到150萬的房子放在手上也不虧，可以出租。”杭州另一位從業十多年的資深房產中介王詠對記者說道。

他表示，在購房資格沒放開前，確實很少有人願意買這種“老破小”。“以前杭州的購房名額多珍貴，還要用來‘打新’呢，選資產標的特別重要。”而現在不限購之後，這種總價150萬元上下的房子既適合剛需上車，也適合投資。

“杭州及周邊城市的富裕人羣不少，手中有些閒錢想理財，只要這種市中心房子租售比的年化收益達到3%，跑贏理財大市，自然就會有人來投。”

王詠表示，目前杭州出現“量價齊升”情況的“老破小”小區畢竟是少數，集中在市中心，除了有拆遷、原拆原建等因素，也有一些小區對口的學區不錯。“6月義務教育階段讀書就要報名了，有人趕這一波放開限購的新政，以低總價上車學區房，所以4月以來會出現密集成交，可能過了這個階段，市場也會有所迴歸。”

對於被坊間熱烈討論的“原拆原建”，王詠卻認爲，能落地的可能性很小。

上官劍則對記者表示，原拆原建還處在探索階段，“自主更新”模式需要業主共同作出實施決定、共同出資，面臨的挑戰較大。對於地段優質、房齡較高、居民消費能力較強的小區，或可複製之前的成功模式。若真的能夠實現原拆原建，居住品質能夠明顯提升，房產價值也會升值。不過，鑑於原拆原建複雜性和高難度，購房者需要謹慎對待傳聞。