修法使房市雪上加霜

（圖／本報系資料照）

日前《平均地權條例》三讀通過，對於原本2023年就處於持續降溫局面的房市，無疑是雪上加霜，畢竟修法後的政策主要涵蓋嚴懲炒作、限制預售屋轉讓、預售屋解約申報登錄、管制私法人購屋、檢舉獎金等層面，有其影響性。

先前永慶房產集團民調發現，72%的消費者認爲限制預售屋換約轉售最有幫助，其次爲炒作行爲重罰5000萬元；同時54%不會因修法而降低購買預售屋的意願，不過仍有46%會降低意願，因而修法短期內對於房市投資方恐仍有一定的抑制、嚇阻效果，須留意預售屋轉售比例較高的新竹縣市（26.1%）、臺中市（16.9%），未來是否出現較爲明顯的預售屋拋售潮，而交易結構恐形成預售屋、成屋市場一消一長的局面。

至於管制私法人購屋方面，首當其衝的恐將是豪宅市場，主要是私法人購屋許可制一旦實施，將截斷過去法人可藉由公司支出節稅、增加財務操作彈性而購置高價住宅的通道，屆時需觀察部分高資產人士的資金是否轉進商用不動產。

整體來說，政經環境仍不利於房市，特別是國內房貸利率已逼近2%，升息效應發酵使得50%的民衆延後購屋計劃，加上央行預測我國GDP成長率將由2022年的2.91%下滑至2023年的2.53%，及金融市場持續處於動盪，且地緣政治的變化尚未穩定，甚至新修法確實讓投機客陸續退場，預售屋下車潮激增。

同時，2023～2025年將處於新屋交屋爆量期，全臺預售屋預計完工戶數將從去年的2.11萬戶增加至今年的5.59萬戶，完工戶數佔比則由10.5%遞增至27.8%。況且2022年全臺核發建築物建照執照件數創28年新高，及新屋開工數、核發建築物使用執照件數維持於高檔，意謂市場新增供給量大，市場超額供給恐累積大量賣壓；也須留意總統大選選戰開打，在居住正義議題的討論下，房市持續面臨不確定性。

故在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下，2023年全年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況，整體景氣陷入冷沉盤整期。

至於建物買賣移轉件數恐延續2022年呈現高個位數的跌幅，而房價各地區亦有鬆動的情況，各地區下滑的幅度將在10%以內，之所以房價難以有顯著的修正，主要還是基於人工、原物料價格居高不下，營建成本與土地成本壓力大，讓不動產開發商的讓利幅度相對有限所致。

（作者爲臺經院產經資料庫總監、APIAA理事）