宣佈漲價！一線樓市，帶節奏了！

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作者：餘飛

01

廣深喊漲

俗套的劇情，又在上演。

我記得，去年北上廣深四大一線城市取消認房認貸之時，當夜宣佈撤銷折扣並通知要漲價的開發商，不在少數。

然而，時效性沒有超過兩個月的興奮劑讓開發商們乖乖又回到了降價促銷的路上來。

這一次，還是同樣的方式，亦會是同樣的結局。

5月28日，廣州、深圳一前一後發佈了樓市新政，均下調了首付，而且廣州還將核心區社保年限降至6個月。

當天，我的朋友圈基本成了新聞直播間。所加的深圳中介們，都嗨翻了天，都在喊着今晚加班。

而且，翻看抖音，發現多了一批直播賣房的深圳自媒體。更嗨的還是開發商。

根據南方都市報披露，5月28日晚間，中介朋友圈裡流傳最多的圖片便是：

客戶半夜轉賬鎖房的截圖，有項目直接發出通知表示通宵賣房不打烊，隨時接待準備訂房的購房者。而且，還有成交效果圖。如位於南山的綠景白石洲項目新政當日銷售了13套房源；位於寶安的萬科未來之光發佈喜報顯示新政首日銷售了11套房源，來訪量超78批；位於龍崗的中海寰宇瓏宸花園新政後工作日單日成交6套，還有龍華、福田等地的新盤銷售曬出成交記錄截圖，呈現銷售火熱的情況。

更誇張的是，開發商連夜收回折扣，有的甚至漲價。

如龍崗的星河·盛境御府宣佈6月1日起回收2個點折扣；龍崗的靜安府宣佈優惠截止日期爲5月31日24:00，之後回收2%的折扣；龍華某項目6月1日起將回收‘一口價’房源的折扣，現在下定還是最划算的。

廣州的新盤更嗨，新政當天就有19個樓盤或收回折扣，或宣佈漲價。19個項目，核心區、次外圍區區、外圍區都有。

其中天河4個，海珠4個，荔灣3個，白雲1個，黃埔3個，番禺2個，增城2個

02

給購房者施壓

這樣的事情，我們已經見怪不怪。

但凡有點風吹草動，開發商們會最先跳出來喊漲。業主們也會跳出來，毀約喊漲。

何況過去兩天出臺的都是力度較大的措施，尤其是廣州，直接將首付降至15%，追齊了二線城市。

他們無非是打心理戰，給購房者施壓，製造一種再不買就買貴的心理壓力。

這些消息，我們看看就好，無需放在心上。

最近三年的案例告訴我們，現在還敢漲價，就是作繭自縛。

去年9月初北京取消了認房認貸，但效果僅維持了半個月，最終去年9月份，北京新建商品房成交10727套，較8月僅增加954套，環比上漲9.8%。

於是，在十一國慶期間，北京的開發商們立刻調轉方向，再次降價讓利。

中國證券報披露：

去年國慶假期，北京新房促銷活動力度整體較小。一口價立減1萬2千元、買房砸金蛋送家電、買房抽新款蘋果手機等活動較爲常見。一些樓盤雖然推出一口價房源，但房源朝向、樓層、戶型與非特價房源比，遜色不少。

這一次，同樣會是如此。馬上端午小長假，相信理性的開發商會藉助政策利好，降價讓利，抓緊出貨，這纔是正確的姿勢。

當下的市場是一片混沌，新一輪救市之下，有人仍謎一般地執着於政策的力量，相信後續房價即便不會上漲，也會止跌。

但本號多次強調過，這一輪房價調整的週期會比較長，這一輪救市，仍是在鼓勵民衆加槓桿買房，儘管同步下調了利率，但高房價導致的高成本，仍是多數人無法企及的高度。

搜狐城市最近計算了幾組數據。

按照目前上海、深圳首套房20%的首付，北京雖然沒有跟進，大抵也會看齊滬深，廣州、武漢等其他城市15%的首付（其他沒有跟進的二線城市未來一定會跟進，所以全部視作15%的首付）計算，這一輪降低首付之後，北京一套90平米的住宅，按照均價計算，首付最低需要177萬元，深圳123萬，上海122萬，杭州69萬，廣州58萬。

上車門檻相比之前的確低了很多，但是貸款增加了，雖然利率下調了不少，但總購房成本並沒有太大變化。

之前在寫武漢樓市的時候，我就舉例計算過。首套房新政前後，相差只有4萬元。二套房新政前後也只低了17萬元。

製圖：城市財經

按照目前各城市的房價與人均收入計算，深圳的房價收入比仍高達35.5年。也即一個拿着深圳平均薪酬的人購買一套90平米的房子，需要不吃不喝35.5年。

北京、上海接近30年，杭州、廣州、東莞、福州接近20年。26個萬億城市，房價收入比最低的長沙、煙臺，需要7.5年。

7.5年，算是能接受的一個值，但即便是這個最低值，也超過了國際標準（3至6年）。

03

房價趨勢不會改變

國家統計局公佈的4月份房地產數據，已經涼透頂。

1至4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

來源：國家統計局

進入2024年，我們的商品房銷售面積與銷售額，在連續兩年調整的情況下，再次迎來了大跳水。

從上面的走勢圖可以看到。去年全年商品房銷售面積下跌了8.5%，銷售額下跌了6.5%。

而今年前兩個月跌幅直接達到了兩位數，一季度銷售面積跌幅19.4%，銷售額跌幅27.6%。

前4個月，銷售面積下跌了20.2%，銷售額下跌了28.3%。跌幅比一季度擴大了。

更重要的是，今年前四個月的銷售面積相較於去年前四個月跌去了超五分之一，銷售額跌去了超四分之一。

正因如此，纔有5月17日的全面定調，纔有新一輪全面救市。

在新政促進下，二季度中心城市的成交量回暖，是大勢所趨。

最近深圳、廣州的不少樓盤，都迎來了暌違已久的爆滿場景。

但持續性有待商榷。

縱觀過去兩年的救市措施，基本都很難維持兩個月，躁動最多倆月，就回歸平靜，迴歸下跌。

這是宏觀環境決定的，也是房地產的現狀決定的。

所以，那些期望這個大招可以扭轉房價趨勢的人，最好慎重。

一方面，根本沒有那個動力。人口在下降、需求在下降、低收入與高房價的天塹鴻溝仍在，供大於求的現狀也沒有改變，一切都在顯示，沒有上漲的基礎。

另一方面，從官方的動作和態度中也能看出，沒有那個意思。

新一輪大招救市的目的，並沒有改變，仍是保衛戰，而非刺激，是在保衛中國金融體系的老式底層資產。

在保衛老式底層資產的同時，建立中國金融體系新的底層資產。

衆所周知，中國金融體系的底層資產，過去一直都是土地和房子。

土地和房地產是信貸的底層資產，而信貸又派生了大量的存款，是廣義貨幣和流動性的基石，是金融資產（利率）的定價之錨，也是整個經濟體系的信用基礎。

然而隨着三年大調整，房地產量價齊跌，底層資產在晃動。

公衆號“智本社”給出的觀點是：

一是作爲金融系統的定價之錨，土地和房地產價格下跌，導致金融資產價格下跌，金融系統出現不穩定；二是作爲商業銀行系統的抵押資產，土地和房地產價格下跌，導致商業銀行貸款擴張能力下降，觸發反向乘數效應，廣義貨幣和市場流動性加速萎縮，甚至出現流動性風險。

所以，保衛老式資產，其實就是打響了中國的金融體系保衛戰。

那麼，從什麼地方看出了國家在重構金融體系的底層資產？難道不是在繼續支持土地與房產作爲金融體系的底層資產嗎？

可以從兩個方面找到答案：

第一，從發債角度可以看到。

去年增加一萬億特別國債，今年增加一萬億超長期國債，說明中國試圖重塑金融體系的底層資產，通過發行國債，投放無風險資產，來替代房地產，以穩定金融系統。

這種底層資產的模式，也是國際通用的，目前全球發達經濟體金融體系的底層資產，都是國債。

簡單理解就是，過去我們的發展模式，是以房地產驅動經濟發展，推動民衆購房促進經濟、消費。

然而，未來則是國家來加槓桿，以國家信用背書的方式發行國債，這些錢將重點聚焦加快實現高水平科技自立自強、推進城鄉融合發展、促進區域協調發展、提升糧食和能源資源安全保障能力、推動人口高質量發展、全面推進美麗中國建設等方面的重點任務。

第二，先立後破的總基調。

去年兩場重要會議對房地產進行了定調，先立後破。

也即，在沒有立起來之前，不能破。這既體現了保衛金融體系老式底層資產的決心，同時也表明了放棄原本的地產經濟依賴度的意圖。

所謂“立”，就是建立起新的經濟驅動引擎，建立起新的房地產模式，建立起新的財政制度。

所謂“破”，主要是破除三點：1、破除房地產驅動經濟發展的模式；2、破除中央和地方對土地財政的依賴；3、破除高房價的隱憂。

所以，從頂層戰略來看，官方釋放的信號，似乎在表示，保證不出現系統性危機即可，讓房價持續慢速下跌。

然後在房地產持續下跌的過程中，調整經濟結構，讓更多的資金投向科技產業、投向新興產業、投向工業，升級我們製造業產業鏈條。

這一思路，正好契合“先立後破”的精髓。立新是目的，破舊也是目的，先立後破是方法，是戰術。

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