廣東多地啓動商品房收儲：保障房加快補短板，市場供需亟待對齊

南方財經全媒體記者吳佳楠 廣州報道

存量商品房用作保障性住房的收儲動作，廣東正在提速。

7月24日，廣東省住房和城鄉建設廳召開保障性住房工作視頻調度會，提到目前廣東全省各城市都在供需兩端開展摸查工作。會議要求，積極穩妥有序推進收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，各城市要抓緊出臺收購和配售租賃的定價機制和管理辦法等政策文件，推動條件成熟的項目儘快落地。

在政策鼓勵下，各地加速佈局。目前，廣東省內，深圳、廣州、珠海、惠州、江門、佛山等城市都在積極推動商品房收儲，其中深圳是首個落實存量房收儲的一線城市。

受訪專家認爲，大灣區多個城市開展收儲動作是頂層設計與市場需求的契合點，將會爲樓市儘快走出庫存高企和市場低迷起一定幫助作用，但未來能否成爲盤活灣區樓市全局的妙招，仍有待時間來驗證。不過，針對地方國企收購商品存量房的具體操作細則將會隨之出爐，下半年灣區城市“收儲”的步伐預計會加快。

廣東多地鼓勵收儲

截至目前，廣東省內已有深圳、廣州、珠海、惠州、江門、佛山等六個城市在全市範圍內紛紛醞釀探索收購存量商品房用作保障性住房。

在“517”政策指引後，廣州早在今年5月底對收儲商品房進行局部探索，增城區新塘鎮表示擬採用購買市場化商品房作爲廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）的安置房源，房源交易單價以成本法的評估方式確定，原則上爲“土地成本+建安成本”。

7月29日，廣州增城區中心城區公共租賃住房籌建項目公告發布，收購增城區中心城區（荔湖街、荔城街、增江街）範圍內存量商品房籌集作爲戶籍家庭公共租賃住房，預算金額2000萬元。

惠州在6月17日發佈關於徵集商品房用作保障性住房的公告，透露擬按照“市場化、法治化”和雙方自願原則，由政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，以合理價格收購（以同地段保障性住房重置價格爲參考上限），在全市行政區域徵集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

江門6月24日發佈同樣的收儲公告，房源要求、定價等均與惠州無太多差別。佛山7月31日發佈的關於徵集已建成存量商品房用作保障性住房的通知中，則針對配售型保障性住房和保障性租賃住房二者的收購房源要求在戶型面積上做區分。

8月7日，深圳市安居集團有限公司發佈通告稱，擬收購商品房用作保障性住房，並在深圳市範圍內（不含深汕特別合作區）徵集符合條件的商品房。

目前，除深圳外，廣東城市已公開由國企“下場”負責收儲具體操作的還有珠海。8月9日，華髮股份（600325.SH）發佈公告稱，珠海華髮實業股份有限公司擬與珠海華髮集團有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過人民幣120億元。

多位受訪的業內人士看來，收儲的背後，是新房市場較高的庫存壓力和較長的去化週期，以及交易活躍度不及預期。

地產經濟學家鄧浩志向南方財經全媒體記者表示，目前像廣州深圳這些大城市，一手住宅庫存去化週期已達到20餘個月，二手住宅和法拍房在市場的放盤量較多，有了政府收購房源之後，會爲房地產儘快走出庫存高企和市場低迷發揮一定的助力作用。

“大灣區多個城市開展收儲動作是頂層設計與市場需求的契合點。”克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉向南方財經全媒體記者表示，大灣區商品房市場上有很多存量潛能可以挖掘，加上珠三角地區人口淨流入大，外來人口多，對保障性住房需求本身較大，市場空間充足，因此收儲成爲大灣區既消化存量、又能加快保障房建設的重要市場手段。

值得一提的是，在這些城市中，深圳的收儲細則相對較多，其信號及示範意義被部分業內人士認爲更大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，深圳此次存量收購做保障房，一個看點是面積相對比較小，主要由於存量收購要滿足當地對於保障性住房的最低面積標準，也就是說，不能爲了去化庫存而收購商品住房，而應該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。

肖文曉認爲，大灣區各城市陸續開啓收儲動作，實際上是爲當前處在調整階段的商品房市場釋放信號，即未來是保障房和商品房雙軌制並行驅動的發展模式，在這當中，保障性住房將會在多元化的住房體系中承擔重要任務，各地迫切需要將保障房對城市發展的功能補上。

收儲落地有待驗證

在多位受訪人士看來，存量商品房收購用於保障性住房的建設，被認爲是既消化存量，又能加快保障房建設的重要手段。不過，儘管當前廣東多地都推出了相關政策，但大多處於計劃階段，具體落地情況有待驗證。

國泰君安研報提出，從實際落地上看，還需要綜合考慮資金壓力、市場供需等因素對施行的規模和進度的影響。

李宇嘉表示，從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處於前期摸排需求的過程中，反映的情況，一方面是符合的項目相對有限，另一方面開發商願意低價賣給國企的意願比較低，目前還處於雙方博弈的狀態。

這意味着，供需雙方仍待進一步對齊。

一名不願具名的廣東頭部房企市場研究人士同樣告訴南方財經全媒體記者，現在廣東城市收儲房源要求大多要求處於交通便利、配套設施較爲齊全、貼近區域發展核心的片區，這些商品房本身市場價格較高，但保障性住房的市場價格天然屬性在於比市場價格低，這實際上互有矛盾，因此在地段較好的片區收儲商品房項目難度較高，願意低價向國企出售商品房的開發商仍在觀望中。

以深圳爲例，過往政策有“90/70”要求，深圳房企大多開發80平方米左右的住宅新盤戶型，因此深圳在滿足收儲條件的“單套面積在65平方米以下的整棟存量住宅”數量較少。

肖文曉認爲，原來整個住房市場嚴格執行限購限貸政策，在一個人只能購買一套或者兩套的前提下，開發商所做戶型通常較大，不管廣州還是深圳，收儲都會面臨一個問題，即收購的是中小戶型的話，住宅市場未必有這麼多符合條件的戶型。

李宇嘉認爲，預計前期住宅項目可能落地的收購量相對有限，對商品房市場短期的影響有限。但整棟的公寓和宿舍可能會落地，因爲公寓和宿舍市場價格相對比較低，開發商願意以大宗的體量交易出去來緩解資金鍊，政府收回來也可以作爲人才公寓類租賃型保障房。

另外，從大灣區已公佈收儲動作的城市看，收儲資金的來源、以何種價格收購、收儲多少資金量等細節，其實並未涉及。

事實上，“517”新政出臺之際，央行宣佈啓動3000億元保障性住房再貸款，爲地方國企收儲提供流動性支持。根據央行發佈的數據，截至今年6月底，3000億元保障性住房再貸款餘額爲121億元。

鄧浩志表示，3000億元保障性住房再貸款前提是要有40%的本金，才能撬動60%的再貸款餘額，對自身資金儲備要求高，因此，在經濟較爲發達的大灣區開展收儲工作，一方面是要避開收購核心城區的房源，避免供求關係陷入緊張，另一方面，也要避開收購使用率不高的遠郊區，避免造成資金浪費。

肖文曉則認爲，收儲只是第一步，運營纔是最關鍵的。在籌集存量房收購過程中，對於保障性住房的配套運營政策也要跟上，尤其是要考慮租購同權的問題，比如收儲改造成保障房後，這類房源還需要結合需求匹配學位政策等，同時也需要前置思考保障對象的准入門檻以及後續的運營服務，在這方面的工作上，廣州的保障房動作可供參考。

據瞭解，廣州在8月6日發佈的《廣州市市本級配售型保障性住房配售管理實施細則（公開徵求意見稿）》中就針對申請人的戶籍、社保、年齡等進行具體規定，同時明確，單套房屋銷售價格在銷售基準價上下浮動比例不超過20%。

在多位受訪人士看來，從目前來看，該模式還在“嘗新”階段，未來能否成爲盤活灣區樓市全局的妙招，仍有待時間來驗證。不過，針對地方國企收購商品存量房的具體操作細則將會隨之出爐，下半年灣區城市“收儲”的步伐也會加快。