廣東高州：積極有序推行商品房現房銷售，實施階段性購房補助
據微信公衆號“高州市不動產”9月12日消息，廣東省茂名市高州市發佈《高州市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》，涉及土地款、購房貸款等。
文件提出，優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閒系統化和生態兼容性強的項目予以政策支持。推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。積極有序推行商品房現房銷售，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂製。
實施階段性購房補助。購買（以商品房網籤合同備案時間爲準）高州市範圍內的新建商品住房（不含商業類），已完成契稅繳納的，每套房屋可按購房合同金額的千分之三申請領取購房補助（四捨五入至百位），可領取的購房補助最多爲5000元。購房者憑相關資料向住建部門申領購房補助，住建部門審覈通過後，向財政部門申請補助資金，並直接撥付到補貼對象的銀行賬號。購房補助所需資金由財政部門承擔。
同時，高州市還將調整首套住房貸款利率和住房套數認定標準。實施階段性取消本市首套商品住房商業性個人住房貸款利率下限政策。具體利率水平由商業銀行與借款人自主協商確定。同時，優化個人住房商業貸款的住房套數認定標準。居民家庭住房套數，是以擬購房當地不動產登記機構查詢的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示的居民家庭各成員合計總商品住房套數進行覈算，農村宅基地住房不計入住房套數。
《高州市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》原文如下：
爲貫徹落實黨中央、國務院決策部署，依據《自然資源部國家發展改革委關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發（2024）104號）以及《廣東省人民政府辦公廳關於印發<廣東省進一步提振和擴大消費若干措施>的通知》（粵辦函〔2023〕305號）有關要求，進一步促進我市房地產業高質量發展，特制定以下措施：
（一）優化出讓價款支付方式。拍賣競買保證金可按不低於出讓起始價20%設置。合同約定分期繳納的，全部出讓價款繳納的期限不得超過一年；帶項目供地的，在擬定出讓方案前，經政府集體決策確定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。出讓價款首付款繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%，且應在土地出讓合同簽訂後1個月內繳納完畢。
受讓人已繳納50%出讓價款，且已足額繳納總出讓價款對應的契稅和印花稅的，可將土地交付給受讓人使用，受讓人可憑出讓合同、繳款票據、完稅憑證、土地交付確認書辦理開發報建（領取建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）；剩餘50%的出讓價款，受讓人應按出讓合同約定的繳款時間支付完畢（期間需要按支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行發佈的貸款利率支付利息），並在付清剩餘出讓價款後方可辦理不動產權登記及申請辦理商品房預售許可證。如受讓人逾期支付國有建設用地使用權出讓價款導致出讓合同解除的，由出讓人按合同約定收回土地、沒收合同定金，地上建築物歸出讓人所有。（市自然資源局、市住建局）
（二）調整城市基礎設施配套費的繳交。房地產開發企業辦理施工報建手續且尚未繳納城市基礎設施配套費的，可在領取建設工程規劃許可證時繳納50%，在辦理商品房預售許可證前繳納剩餘的50%。在辦理商品房預售許可證時，房地產開發企業需提交已全額繳納城市基礎設施配套費的證明文件。（市自然資源局、市住建局、市財政局、市審計局）
（三）調整開竣工違約責任覈算規則。新出讓的房地產開發項目，開工、竣工違約金標準由每日千分之一調減爲每日萬分之一，竣工違約責任覈算時，以逾期竣工建築面積佔總建築面積比例覈算違約金。已出讓的房地產開發項目（以簽訂出讓合同時間爲準），自本措施印發之日起（含當日），開竣工違約金標準按本規則執行。因不可抗力導致項目不能按期開竣工的，可申請順延開竣工時間。2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，超期一年以內的未開發的，企業承諾在2年內動工的，可經政府批准，簽訂補充協議，根據項目合理開發週期重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。（市自然資源局）
（四）支持合作開發。各地要支持企業利用土地、資本和技術聯合開發，充分發揮各自優勢，合作共贏。支持企業依法通過兼併重組、引入第三方資金等方式處置閒置存量土地，推動項目建設和風險化解。企業以存量土地出資（入股），或引入投資方共同成立新公司的，經政府批准，自然資源主管部門可按照自願、公平、不損害公共利益的原則，與原建設用地使用權人、新成立的公司依法簽訂協議，重新約定土地使用權期限，以新公司作爲土地使用權人辦理開發建設手續。根據相關規定，不動產登記機構辦理相應登記手續。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）（市自然資源局）
（五）優化房地產開發項目建設方案技術經濟指標計算規則若干規定。
1.優化住宅套內陽臺比例規定
住宅建築半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積20%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；宿舍建築半開敞空間水平投影面積之和不超過除陽臺外戶內建築面積15%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；旅館/酒店/公寓式辦公建築半開敞空間水平投影面積之和不超過本棟對應功能建築面積10%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；其它商業/辦公建築半開敞空間水平投影面積之和不超過本棟對應功能建築面積5%的，按其投影面積一半計算計容建築面積；半開敞空間超過上述比例約定的按全面積計算容積率。
2.優化凸窗窗臺與地面高差及進深規定
窗臺與室內樓地面高差在 0.40 米以下且結構淨高在 2.10米及以下，或窗臺與室內樓地面高差在0.40米及以上且凸出外牆結構邊線不大於0.8（1.0）米的凸（飄）窗（住宅進深不大於0.8米，商業辦公、新型產業放寬至1.0米），可不計算計容建築面積。建築方案各層平面圖應在每一個凸（飄）窗位置標註飄窗字樣，且附凸（飄）窗大樣圖。
3.優化住宅和商業空調外機擱板最大進深尺寸規定
在建築退讓道路紅線的範圍內，離室外地面的淨空高度不小於3.0米且凸出建築外牆結構邊線不大於2.0米的遮陽擋雨外挑物（包括懸挑雨篷、遮陽板、屋頂挑檐等），凸出建築外牆結構邊線不大於0.8米無圍護結構的住宅建築附屬空調外掛機擱板（商業辦公類、新型產業類建築可放寬至1米），或凸出建築外牆結構邊線不大於0.6米且無圍護結構的花池（與樓地板高差不大於0.5米）、結構板、挑廊和各類裝飾性陽臺、構架或聯繫樑等建築外牆附屬物，以及防墜雨棚不計算容積率建築面積。
4.新增住宅建築設備平臺面積控制規定
住宅建築需要分戶設計用於放置集中空調室外機等的設備平臺，建築面積小於144平方米的戶型，僅限設置一處，且水平投影面積不得超過3平方米；建築面積大於等於144平方米但小於300平方米的戶型，不得設置超過兩處，且總水平投影面積不得超過5平方米；建築面積大於等於300平方米的戶型，不得設置超過兩處，且總水平投影面積不得超過6平方米。此設備平臺不計算容積率建築面積。
5.新增空中花園設置規定
住宅項目可設置空中花園，應符合以下要求：
（1）每戶只能設置一處空中花園，設置在建築主體結構之外：外挑兩個自然層高且不小於5.6米、無圍護牆、無柱、覆土深度不低於0.5米，在符合結構安全和使用安全的前提下，空中花園外挑尺寸不小於2.4米且不大於6.0米，空中花園建築面積比例不大於該戶型套內建築面積的40%，空中花園中的綠化面積不小於其水平投影60%，空中花園按其結構底板水平投影面積計算建築面積，不計入容積率和產權面積。
（2）試點項目用地內部建築間距按建築主體外牆計算，試點項目用地內建築對外退距按戶屬空中花園外挑邊緣進行計算，同時應滿足消防、安全的相關要求
（3）日照分析時應將戶屬空中花園一併建模，考慮其對自身及對周邊建築的日照影響。
（4）住宅建築除空中花園外的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積但不含空中花園投影面積）建築面積的5%，其投影面積一半計算計容建築面積。
（5）住宅建築主體外牆尺寸應嚴格按照我市技術規定的面寬要求落實，因設置戶屬空中花園而導致建築面寬超出技術規定要求的，可不受面寬限制。
（6）適用範圍：本規定生效後，新出讓土地項目或規劃條件明確允許建設空中花園試點的項目。
以上若干規定只適用±0.00以上未建設的建築和適用於容積率3.5及以下的房地產開發小區，不包括私人自建房。本規定未涉及的內容按國家、省和茂名市的有關規定執行。
6.優化容積率計算規則。自本措施發佈之日起，新供地的住宅小區項目在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區服務站、文化室、衛生站、養老設施、居委、警務室、生活垃圾收集處理設施、配電房、公共廁所等，可不計入容積率，但建成後應無償移交屬地。對於未辦理工程規劃許可的、規劃條件未約定的，建築物屋頂的梯屋、電梯機房（30平方米以下）、水箱間、人防報警間（15平方米以下）、通信基站機房（15平方米以下）、室外菸道不計容。（市自然資源局、市住建局）
（六）優化土地和建設用地規劃調整流程並放寬控制要求。
1.簡化規劃調整流程。已取得規劃工程許可未辦理預售許可證的項目，在符合規劃條件及相關規範、規定要求，僅對戶型、區內道路、配套設施位置面積、立面效果、建築材質、綠化小品、地下停車位等不涉及鄰避公共設施的調整可不再進行批前規劃公示，可直接辦理建設工程規劃許可證變更。
2.允許合理調整使用要求。對通過公開招拍掛出讓方式取得的國有建設用地，允許合理調整使用要求。經組織論證更有利於土地利用、改善城市景觀及完善配套設施，與周邊環境相協調且符合文物等管控要求的，土地使用權人可申請調整建築限高。調整建築限高應當先行按照規劃編制和審批的程序修改其依據的控制性詳細劃，重新擬定規劃條件後，土地使用權人需要依照新的規劃條件完善用地手續。
3.放寬規劃控制要求。因受專項（消防、人防、供電）政策調整、市政道路建設或市政管網未完善等影響，建設工程出現部分區域不能按原批准方案計算綠化面積、車位不能按標準尺寸設置、排水管就近接入市政管網以及增設設施用房（消防、人防、供電）等情況，規劃條件覈實時，經公示無異議後，可仍按原批准方案覈定綠化面積、車位數，並結合現狀覈實確認設施用房和排水管線連接情況。（市自然資源局、市住建局、市城管局、市發展和改革局、市供電局）
（七）優化項目分期管理，促進市場流通轉讓。
1.允許項目合理分期。經審定的建設工程設計方案未明確分期的，同一地塊在辦理建設工程規劃許可時可分期申請審批，如同一建設期無法滿足相應的配套設施需要，允許建設單位承諾在下一建設期必須完成相應配套設施（包括用電、消防、停車位設施）建設並達安全使用條件後，方能申請辦理同一建設期的規劃條件覈實。對建設工程設計方案未進行分期且項目整體辦理了建設工程規劃許可的，未建部分可分期實施辦理建設工程規劃許可，分期原則是各期內均要滿足自身相應的設施配套需要，且符合相關技術規定及規範要求。建設單位在確定施工單位後，可根據項目實際情況分階段分區域申請辦理施工許可，不能把整幢樓分拆爲地上地下或按樓層申請辦理施工許可。
2.規範分割宗地開發或轉讓。鼓勵企業充分合理開發利用土地，做到“地盡其用”。對於因規劃調整、企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，經政府批准，可按規定分割宗地。對於企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割案地轉讓給其他經營主體開發利用。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）
3.支持預告登記轉讓。進一步暢通土地要素高效流通渠道，支持閒置存量土地轉讓盤活利用。市自然資源主管部門對於項目投資額未達到25%的，可進行預告登記，保障受讓人合法權益，在投資額達到法定條件後辦理轉讓手續。（適用範圍：2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地）（市自然資源局、市住建局）
（八）優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閒系統化和生態兼容性強的項目予以政策支持。推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。積極有序推行商品房現房銷售，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂製。（市自然資源局、市住建局）
（九）調整首套住房貸款利率和住房套數認定標準。實施階段性取消我市首套商品住房商業性個人住房貸款利率下限政策。具體利率水平由商業銀行與借款人自主協商確定。同時，優化個人住房商業貸款的住房套數認定標準。居民家庭住房套數，是以擬購房當地不動產登記機構查詢的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示的居民家庭各成員合計總商品住房套數進行覈算，農村宅基地住房不計入住房套數。（市自然資源局、市住建局、相關銀行）
（十）實施階段性購房補助。購買（以商品房網籤合同備案時間爲準）高州市範圍內的新建商品住房（不含商業類），已完成契稅繳納的，每套房屋可按購房合同金額的千分之三申請領取購房補助（四捨五入至百位），可領取的購房補助最多爲5000元。購房者憑相關資料向住建部門申領購房補助，住建部門審覈通過後，向財政部門申請補助資金，並直接撥付到補貼對象的銀行賬號。購房補助所需資金由財政部門承擔。（市財政局、市住建局）
（十一）切實解決業主子女入學問題。業主購買商品住房後，其直系子女可憑購房合同或契稅繳納憑證參照流動人員隨遷子女條件由教育主管部門根據學校學位情況統籌安排入學。（市教育局、市稅務局、市住建局）
（十二）加快推進項目周邊配套設施建設和規範規劃停車位管理。加快完善房地產項目周邊市政公用設施建設，積極開展小區周邊車輛亂停亂放專項整治行動，合理規劃市政道路臨時停車泊位。通過設置智能設備等方式對配套停車位按規劃要求實行有效管理。（市公安局、市自然資源局、市住建局、市城管局）
（十三）規範市場秩序和提升行業服務效能。持續整治和規範房地產市場秩序，加大對房地產開發、房屋買賣等領域的檢查力度，重點打擊違規抵制公積金貸款購房、虛假宣傳和逃避資金監管等違法違規行爲。依法依規採取措施如警示約談、停業整頓、吊銷營業執照和資質資格證書等，並公開曝光。加強部門間溝通聯動，定期收集房地產開發企業的問題和困難，強化融資協調工作，強化房地產在用電用水用氣獲得等方面的服務和管理，全流程協調解決房地產項目在融資、開發、建設過程中的痛點、堵點、難點問題，推動房地產行業健康有序發展。（市住建局、市市場監督管理局、市城管局、市財政局、市政務服務和數據管理局、市自然資源局、市發展和改革局、市稅務局、市供電局、市水務局等）
本措施自發布之日起施行，自施行之日起試行1年。我市在本措施施行前出臺的相關政策措施與本措施不一致的，以本措施爲準。上級政府及其部門出臺新的相關支持政策，按上級有關規定執行。