廣州二手樓交投活躍度回升

來源：廣州日報

熱點觀察

據新華社報道，財政部部長藍佛安8日表示，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。隨着房地產增量政策持續推出，疊加政策組合拳發力，向市場傳遞出全面盤活、釋放樓市購買力的信號。

數據顯示，廣州中心城區二手“筍盤”成交速度加快，外圍區域“次新房”成交數量增加。預計後期支持房地產市場健康發展的相關稅收政策推出還將推動交易和開發成本降低，利好樓市交易。

廣州日報全媒體記者劉麗琴

“這個月掛牌價格較筍的中小戶型消化速度明顯加快，有幾個豪宅項目也有買家購買。”在近期二手交投活躍度較高的天河北板塊，有房產經紀人對記者如是表示。

事實上，剛剛過去的10月，廣州樓市數據樂觀，一二手住宅成交雙雙破萬套。值得關注的是，因一二手住宅交投升溫，帶動二手房業主對後市預期看好，廣州多個熱點板塊掛牌房源掛牌價格上漲，同時，二手房議價空間明顯收窄。

核心城市新房及二手房銷售明顯放量

作爲置換鏈條中重要的一環，二手房市場的活躍度直接關係到房地產市場的持續力。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，10月一線城市二手住宅價格環比下跌0.17%，較9月大幅收窄0.64個百分點。

百城二手住宅平均價格爲14360元/平方米，跌幅較9月收窄0.10個百分點。其中，核心城市二手房成交放量，業主議價空間縮小，百城二手住宅價格環比跌幅收窄。

從市場成交來看，核心城市市場活躍度大幅提升，新房及二手房銷售明顯放量。據住房和城鄉建設部公佈的數據，10月全國商品房銷售面積同比的連續下降出現了拐點。新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月連續8個月下降後首次實現增長。

一手市場升溫帶動二手成交

從廣州市場來看，據廣州市房地產中介協會公佈的數據，10月廣州二手住宅網籤99.68萬㎡，網籤套數10379套。這是年內廣州二手房市場第三個月網籤突破10000套關口，而這一輪二手成交熱明顯受到了一手市場升溫的帶動：承接國慶黃金週的熱度，10月第二週，廣州單週二手住宅網籤套數3120套，創19個月以來的新高。

對二手房業主來說，超預期的成交數據帶來了對後市預期信心大增，這也表現在掛牌房源價格及議價空間的變化。

貝殼數據：10月漲價房源環比增長

從貝殼找房平臺10月的掛牌數據來看，漲價房源環比增長44.4%，而降價房源減少了16.6%。10月不僅看房人數上漲近三成，成交量環比上漲67%，成交均價環比也上漲了5.4%。

合富大數據顯示，繼二手豪宅業主收窄議價幅度之後，廣州普通二手房市場議價幅度也出現明顯回落。同時，大幅降價成交佔比持續下降。其中，降價幅度10%—15%的成交佔比從9月的41%下降至10月的28%，而降價幅度在5%—10%的成交佔比，也從9月的38%下降至10月的31%。

板塊觀察

交投活躍，中心區域二手樓成交回暖

從近期一些熱點成交板塊來看，二手市場上“筍盤”成交速度在加快。市場交投活躍度的回升，讓低價掛牌放售房源數量減少，片區成交價格逐漸穩定。

中心區域成交價回穩態勢更明顯。各區當中，海珠區業主心態轉強表現較爲明顯。

近期海珠二手樓市新增掛牌放售的降價房源數量銳減，而新增掛牌放售的漲價房源數量繼續小幅增長。據合富大數據統計，前三季度二手成交佔比明顯提升的區域，主要集中在海珠產業重點發展、經濟增長蓬勃的海珠西、琶洲、後航道等新興板塊。

以廣鋼新城來看，由於市場行情火熱，剛需戶型的二手房業主也調整了掛牌價格。9月廣鋼新城一套建築面積81.67㎡的3房，以255萬元放售，摺合單價3.1萬/㎡。近日，該套房源掛牌價已漲到270萬元，摺合單價3.3萬/㎡。

外圍片區方面，從長隆萬博板塊來看，新近出現的二手成交個案單價大多已回穩在3萬元/㎡以上。

而在黃埔，眼見市場行情好轉，黃埔二手房市場持有“次新房”的業主，不少想趁着政策利好和市場熱度賣房。老黃埔、科學城等熱門板塊，掛牌放售的房源當中，相比舊房價格更高的“次新房”數量持續增加，而且已出現“次新房”二手成交個案。目前，黃埔區長嶺居板塊成爲新崛起的“次新房”掛牌熱門區域。

專家解讀

“消化存量”方面新增金融財政政策支持

據新華社報道，財政部部長藍佛安8日在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發佈會上表示，正在積極謀劃下一步的財政政策，加大逆週期調節力度。其中，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

“今年的增量政策力度大，對經濟的拉動效應正在顯現，不少政策效應明年還會持續釋放。”藍佛安說，專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從目前房地產相關稅收政策來看，包括增值稅、土地增值稅和個稅的政策都存在積極調整的空間，其直接影響就是降低了房東和房企的稅費成本，對於房屋交易和開發成本降低具有積極的作用。財政部明確了專項債在“優化存量”方面的積極作用。在回收閒置存量土地和進而轉爲土地儲備方面，主要包括兩類土地，即安置房閒置用地、房企未開發用地。其對於緩解城中村改造安置房領域、部分房企土地庫存項目方面的風險具有積極作用，將有效改善2025年的土地儲備結構和供地結構，也有助於消化現房庫存或準現房庫存的房源，同時積極增加保障房的供給。

嚴躍進表示，目前城中村改造專項借款、保障性住房再貸款兩類金融工具已經積極落實。其中城中村改造專項借款有效確保了房票的兌付，也有助於後續新房項目的去庫存。專項債的加入，也意味着“消化存量”方面新增金融財政政策支持。