廣州樓市“以舊換新”現首批成功案例 市場期待能被有效激活

5月以來，商品房“以舊換新”政策在各地出臺和落地的節奏明顯加快。據不完全統計，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關政策。

5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會推出全市住房“以舊換新”活動倡議書。迄今爲止，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數量累計近200個，合作中介機構44個。

值得關注的是，商品房“以舊換新”涉及一二手聯動交易，在各地區都屬於政策探索階段。目前廣州實施效果如何？面臨哪些執行難點？

案例

花都率先試水：成功案例十餘宗

花都是廣州市第一個推出商品房“以舊換新”活動的區。根據《關於聯合開展花都區商品房以舊換新“煥新購”活動的方案》，花都區“煥新購”活動共有25個房地產開發企業及項目、14家家裝家居企業、10家中介服務機構參與。

此次參與“以舊換新”活動，換房人將與房地產開發企業、中介機構簽訂三方協議，繳納新房訂金鎖定意向房源，中介企業優先推動加快舊房交易，如果舊房未成功出售，將解除協議，無條件退還訂金。

據相關負責人介紹，迄今已有超400組意向買家諮詢“以舊換新”政策，比如香樾四季花園、中旅名門府-雅韻花園、電建泛悅府、都悅花苑、上宸花園、中誠璟瀧灣等都是諮詢比較多的樓盤。

從成交來看，花語天珹花園、都悅花苑、合和新城、俊怡悅景臺、嘉河灣8號都有參與“以舊換新”的成功案例，迄今累計成交案例十餘宗。

事實上，花都一直是廣州樓市的價格窪地。據克而瑞監測，目前花都區新建住宅套均價在200萬元內，首付1.5成僅需30萬即可上車。在疊加各種利好的基礎上，剛性、剛改需求被有效釋放。此次通過“以舊換新”，花都區推動一二手房的聯動，將有效提升樓市活躍度。

市場

改善盤諮詢政策的買家偏多

花都之後，廣州市房協在全市範圍推出“以舊換新”活動倡議，越來越多的品牌房企加入其中。據市房協介紹，參與“以舊換新”考驗着房地產開發企業的運營能力，參與活動的房地產開發企業將成立專門服務“以舊換新”的團隊，制定各自與業主和中介之間的優惠政策。

“此次15%首付+以舊換新活動，讓買家李先生有了從花都置換到白雲、做區域小升級的機會。他第一時間來到現場，在落實項目參加了以舊換新活動後，立馬交定金鎖房，並且第一時間掛牌自己花都的住宅。”

據廣州地鐵地產相關負責人介紹，旗下項目中，諮詢以舊換新政策的客戶還比較多。“還有一位客戶，一直居住在三元里老房子裡面，考慮到孩子未來上學等需求，看到以舊換新政策後，來到現場積極瞭解政策情況，並選擇參與活動置換升級，期望孩子未來能入讀廣鐵一中。”

新鴻基·峻鑾是南站核心區內唯一的低密度優質住宅，也是近期參與“以舊換新”活動的首批房地產項目之一。“峻鑾在售的房源都可以參加活動。自消息公佈後，峻鑾吸引不少前來諮詢瞭解的客戶，亦有成交產生”，新鴻基相關負責人介紹，“我們會根據樓市政策以及不同客戶的實際需求進行一客一議、靈活處理，儘量配合客戶所需。”

記者在中鐵建也瞭解到，西派粵府項目諮詢以舊換新政策的客戶有10組左右，西派天河序項目諮詢以舊換新政策的客戶有15-20組。這兩個樓盤都是目前市區炙手可熱的改善盤。

難點

二手房難賣，期待契稅等更大支持

按照此次“以舊換新”活動，若換房人的舊房在約定期限內成功售出，換房人與房地產開發企業按約定繼續完成新房交易手續；若舊房未能在約定期限內售出，換房人與房地產開發企業按約定解除新房認購協議，房地產開發企業應當無條件退還訂金，換房人無需承擔任何違約責任。

對此，廣州地鐵地產相關負責人介紹，意向買家可繳納定金5萬鎖定房源，標註參與“以舊換新”活動，然後在中介渠道進行自己原有房屋掛牌。房企利用自身資源，協助買家掛牌房源在中介處的推廣和宣傳，房源成功出售回款後進行首付款繳納和簽約。

“買家認購我們的新房房源，然後我們有個團隊承接賣二手房的服務，會去客戶舊物勘察、評估，參考周邊房源價格，針對掛牌價給一些建議，並且聯動我們合作的中介，在平臺增加這套房源的曝光，從而促進成交”，廣州萬科相關負責人介紹，比如黃埔新城繳納定金5萬，活動期限一般約定3-6個月。

針對二手房難賣等問題，各家房企也表達了更大期待。“二手房成交週期過長，90天難以滿足；二手房銷售端無利好政策，也沒有利的促進交易的手段。因此，我們建議可以給予契稅等方面的政策，降低二手房購買門檻”，中鐵建相關負責人表示。

“客戶二手房出售存在客戶還價低、與業主心理預期存在較大差異，客戶認爲自己二手房價格這麼低，反而影響一手房價預期，再跟開發商進行還價的可能性”，廣州地鐵地產相關負責人建議，“我們希望二手房有一個政府以舊換新的補貼，和現在汽車以舊換新補貼一樣，加速客戶銷售。”

不過，廣州萬科相關負責人也表示，對比之前今年是比較好賣的。“因爲之前部分二手房有指導價，客戶都不願意降低預期，但二手房買家又是看成交價，所以基本沒人願意接盤。這個情況在去年下半年開始有所鬆動，客戶也開始認清現實，掛牌和成交價基本持平，成交量也有明顯增長。”

觀察

“以舊換新”的兩種模式及效果

據中指研究院統計，截至6月3日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可分爲“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房。除此之外，對出售自有住房併購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼，也是地方政府進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。

“國企收舊換新”已有城市取得一定效果，如4月底南京提出“以舊換新”，截至5月20日，新房項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶確認成交。

廣州、上海等都屬於第二種模式，即“中介優先賣”模式，即房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，該模式的效果很大程度上取決於市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大，目前整體效果有限。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議當下地方政府將可信賴的平臺搭建起來。同時，考慮到剛需支付能力和預期均疲弱的態勢，建議加快推進買賣雙方直接成交的手拉手交易，如二手房帶押過戶、商業貸款轉公積金貸款等，以降低交易費用。另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利於促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產生激活市場的鮎魚效應。

採寫：南都·灣財社記者 王豔玲 邱永芬