廣州越秀區一手樓市：供求關係反轉，高端盤促銷多了

曾經很長一段時間“皇帝女不憂嫁”的越秀區樓市，而今也處於供求關係反轉階段。一方面， 從2023年開始該區一手供應量大增，7盤同臺競技狀態近年少見；另一方面，樓市深度調整期內需求減弱，即便是傍上名校資源，樓盤成交也難有大起色。

這種境況下，越秀區樓盤也開始促銷，繼個別樓盤最低“6萬字頭”開盤走量之後，曾經屬於市場焦點的高端項目也推出“8萬字頭”的特價單位，以期帶動成交。所幸的是，在多項新政的推動下，加上樓盤推出優惠，6月越秀區一手樓市的成交量也比新政前的4月份增長了約53%。

有6.5萬元/平方米的地價，也有與此相近的樓價

越秀區的樓價，很長一段時間內都可謂廣州樓價的“天花板”，主要的支撐點，一是該區所處的廣州中心區的地理位置；二是該區具有的完善的生活配套，其中名校優勢非常突出，成爲衆多買家入手越秀區房產的重要因素；三是因爲區域供應量低，由於該區新增的宅地屈指可數，甚至有多年連續處於宅地零新增供應的窘況，導致一手住宅供應緊缺，進而使得該區一手樓價堅挺。2020年，越秀南地塊出讓，最終以樓面地價64576元/平方米（扣除配建）成交，創下廣州地價新紀錄並維持到2023年。

按照以往地價約佔樓價一半的“規律”，約6.5萬元/平方米地價所在的越秀南項目，開盤階段報價爲12萬-18萬元/平方米，去年至今也有過10萬元/平方米的單位。今年端午期間則推出了北向三房特價單位，最低報價約8.5萬元/平方米。現樓推售的港匯臺一盤，近期也推出特價單位，和以往10萬元/平方米以上的售價相比，最低價格則爲8萬多元/平方米。

而在今年4月下旬，該區的新盤君熙府更是報出了“6萬字頭”的開盤價，引起市場關注，畢竟這樣的樓價和越秀南的地價幾乎在同一水平。彼時，相關負責人坦言開盤當天確實有推出6萬多元/平方米的單位，不過僅限於93平方米的三房戶型，貨量少，且開盤的優惠價也將優先考慮一次性付款的買家。目前該盤價格多數在7萬-10萬元/平方米。

以價換量的背後，是供求關係的改變

從經濟規律上說，樓價和供求關係相關。供小於求，樓價堅挺，反之則降價。越秀區樓價長期堅挺，因何也走上了以價換量之路？

供應大增是一大重要因素。從合富研究院統計的數據可以發現，近14年期間，該區樓市供不應求的年份有9年。在2017-2018年期間，越秀區的新增供應量少到可以忽略，從2017年起至2022年，該區樓市長期處於供小於求的狀態，致使該區樓價在高位堅挺。但到了2023年，越秀區新增一手住宅供應面積一舉超過5萬平方米，供應套數超過800套，而這一年內的成交面積，僅爲1.6萬平方米、158套，屬於供大於求的狀態。而這種供求反轉的狀態，一直持續到2024年。

今年，越秀區同時在售的項目有7個，分別是城投東園公館、港匯臺、君熙府、萬科瑧越府、雲瀚府、淘金半山豪庭、淘金半山御庭，如此集中的新貨發售，可謂近年罕見。今年1-5月，這些項目的成交均價不低，相對較低的是萬科瑧樾府一盤，爲85712元/平方米，而東園公館成交均價則超過14萬元/平方米，值得一提的是淘金半山御庭，目前以毛坯狀態發售，報價在9萬-13萬元/平方米幅度。

名校對樓盤銷售的賦能效應，不能一概而論

每年的五六月份，市場上會出現很多樓盤與名校“聯姻”的消息，一旦和知名教育集團“攀親”，樓盤定會高調地“昭告天下”，以吸引更多的家長買家。名校資源，已成爲樓市深度調整週期內樓盤銷售極爲有利的抓手，此利，是利好，也是利益。

越秀區以名校資源著稱，在售的樓盤也都有各自的名校資源，只不過，這些名校在家長們的口碑圈裡也會有所差別。爲何這些都有名校資源的樓盤，也得放下身段進行特價促銷？一句話，那就是比照錢包權衡利弊。在買家對自身經濟能力沒那麼信心十足的當下，一套房子，戶型設計沒亮點、園林環境侷促甚至沒有小區園林、只有便利的公交和馬路對面的名校，總價千萬元，到底值不值？如果拿着一千萬元，到天河、海珠或者荔灣，能買到哪些更好的房子？畢竟，這些中心區內也有不少名校資源，特別是天河區，近兩年內的新樓盤大多都配置了家門口的名校。

也即是說，越秀區樓盤雖然有名校支撐，但老城區樓盤所具有的體量小、戶型落伍、綠化面積少等通病，也會成爲買家入手考慮時的減分項。當整體行情進入調整期，樓盤適當調整售價可謂順勢而爲，用更爲實惠的價格將買家留住纔是上策。

廣州中原研究發展部數據顯示，截至5月底，越秀區一手房庫存9萬平方米，去化週期高達51.8個月，遠高於全市23.2個月的水平。如何藉着各輪新政的東風加快去庫存，是今年越秀區樓盤最關鍵的功課。當然，不急於回籠資金、擁有穩定現金流的房企除外。

文｜記者 陳玉霞