央行再升息！ 金融保險業買樓租金報酬率門檻恐跳上3％

（央行再升息！第一太平戴維斯黃瑞楠預期金融保險業買樓租金報酬率門檻恐將跳上3％。圖／蔡惠芳）

央行今（15）日再度升息！累計今年以來已四度升息，直接牽動商用不動產的投資策略。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今（15）日表示，今年包括廠房、廠辦和土地在內的工業不動產市場交易金額達1,332億元，比去年略減9％，已連續三年都飆上千億大關；今天下午央行再度升息，預期金融保險業接下來買樓的租金報酬率門檻，恐將跳上3％，未來將可望看到逐步往中南部移動的趨勢。

黃瑞楠表示，今年工業不動產市場的成交金額，之所以會比去年略爲萎縮，主要是廠辦、廠房兩大類型不動產，成交金額減少，分別年減3成以上；其中廠辦成交金額減少，原因是市場上沒有大型、可供購置的現貨可買，但需求還是存在，只是買不到適合的標的。

至於廠房之所以會成交量縮，黃瑞楠分析，主要是因爲產業對於前景並不明確，所以擴廠需求，相對縮手，且多年來廠房市場已陸續換手過，若廠商對於前景不看好，則可能釋出廠房，例如前幾年太陽能廠紛紛釋出廠房，最近則換成新興產業來市場撿貨，如前陣子5G產業也進場。因此，總體看來，今年下半年以來，廠商購買廠房，已沒那麼積極。

黃瑞楠表示，今年工業不動產市場的最大買家，爲科技業，總計投入478億元，比去年同期成長16％。

至於工業不動產的交易熱區，主要集中在桃園，包辦400億元。排名第二爲臺北市。第三名爲新北市，包括五股、樹林、新莊等。

再觀察工業土地市場，每坪成交單價正持續上漲中。全臺主要工業區平均地價漲幅，達11％。多數漲幅，則在10~15％中間，漲勢強勁。現在新北市已接近每坪100萬元，土城則60萬元，桃園、臺中，突破40萬元，愈往南部，則還找得到1字頭工業土地。

黃瑞楠表示，今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨着美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對臺灣經濟帶來正面影響。

展望2023年，黃瑞楠預期，在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族羣的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。

科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨着外商科技大廠宣佈擴大在臺投資，也顯示產業鏈在臺持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。

對於未來工業不動產市場的展望，黃瑞楠表示，將要觀察三大趨勢。首先，科技大廠持續投資：國內外科技大廠深化在臺佈局，臺灣半導體產業鏈持續擴張，南北雙核心科技聚落成形。

二，永續供應鏈議題：產業持對於環境永續議題重視，帶動生產、物流空間升級動能，用水用電也成爲挑戰

三，投資資金轉進：剛性需求、廠房廠辦升級以及高租金投報率吸引建商、傳產轉型、保險業與REITs資金轉進。