一次付數百萬元，卻無房地產權...社宅新貌 挑戰有土斯有財

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主要國家公共住宅政策亮點

對政府擬推動「使用權社會住宅」政策，建商普遍認爲，對消費者來說，沒有土地與房屋產權的模式「完全不可行」，對建商來說，試算後的租金報酬率偏低，建議政府要再提供更多的配套政策與獎勵措施。

吸引民間助陣 一大難題

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長於俊明認爲，儘管政策立意良善，但就目前政策規劃配套來觀察，由於金融機構給予建商的土建融水位已高，年利率已達3％，加上營建成本高漲，建商在資金成本及現金流等多重考量下，評估結果，若財務計算可以過關，則較有可能配合政策參與興建社宅，但若報酬情況不樂觀的話，則政府應適當的提供更多的獎勵及誘因。

於俊明分析，依政策配套觀察，若扣除房屋稅、地價稅、管理維護費用及折舊攤提等稅費成本，再加上建商的營建成本、土建融利息動輒3％以上，勢必不容易作到保證每年租金收益率3％以上，而且當地的租金水準及屋況等影響租金的因素也要並同考量；在不計上述稅費成本下，用租金收益率3％採複利折現價值計算，推估每月淨租金至少要3萬元才勉強作得起來。

未來20年 不會被漲房租

其次，於俊明分析，建商以20年一次性租金參與長租型的使用權社宅，也意味着，未來20年都喪失反映通膨、區域環境發展而調漲房租的空間，相對誘因不足；第三，建築物管理維護成本在建築物生命週期中，初期設計及興建期的成本佔建築物總成本約20％～50％，但後續管理、維護、修繕和營運等成本卻佔50％～80％，此一部分持續性成本，將來誰來買單？政策有那些配套？建議政府可以再作考量及思考。

商總榮譽理事長賴正鎰則是直接潑冷水：「無土地產權、房屋產權的模式，完全不可行！」不會有人願意一次付數百萬元、預付未來20年租金，所以不會有建商會參與這個政策。

華固建設董事長洪嘉升觀察政府研擬中的政策內容，姑且不看政策成熟度如何，依民間投資人或金融壽險業的資金配置着眼點來看，除要求每年2.97％甚至3％以上的租金報酬率之外，最主要還是要看持有10年20年之後的房地產增值帶來的資本利得，因此對於沒土地產權、沒建物產權，沒有不動產增值空間的使用權社宅來說，民間投資人何苦去參與投資開發，值得深思。

沒有產權 如何向銀行融資？

宏普建設董事長遊武龍表示，依政府規畫中的使用權社宅來看，發想應該是良善的，立意甚佳，其中，承租者有65歲以上的年齡門檻，可保障65歲以上高齡租屋者不致於被房東拒於門外；不過，65歲以上租屋族可能會是經濟相對弱勢，但負擔得起、一次拿得出讓房東押着20年，就未必一定是經濟弱勢族羣，因此形成政策照顧對象和實際入住對象可能互相矛盾的現象。

遊武龍表示，在銀行融資條件方面，對於建商來說，也一定會有所疑慮，連地上權住宅都會有市場抗性，更何況是無土地產權、無房屋產權的使用權社宅，不論政府要保證20年、40年或60年最少3％租金報酬率，對於建商及承租者來說，都沒有產權或抵押品可向銀行貸款。