有外地客成交，有盤喊漲...廣州“解限”首周，外圍區人氣續上了

政策接力爲市場續火。

自8月底打出“認房不認貸”“降首付+利率”組合拳，再到9月20日“局部放鬆限購+增值稅5改2”，廣州政策優化一直走在一線城市前面。

市場反應如何？

據合富研究院，第一輪新政落地首周，中心及近郊成交環比上升16%和32%，帶動全市整體成交15%。但後續的回落一度讓業內擔憂。第二輪新政的首個週末，本站房產實地探訪發現，多個主流樓盤緊密跟進政策加快營銷動作，尤其是外圍區，看房人氣續上了。

兩輪利好政策的提振作用正在持續發酵中。

觀望型本地客動作加快

有外地客順利成交

9月20日第二輪新政出臺後，當晚，多個樓盤也緊急跟進。

位於荔灣的新世界凱粵灣的銷售笑稱，原本因社保年限不夠導致沒有購房資格的客戶已果斷衝進財務室刷卡認購；之前還在猶豫的客戶，因爲預感將會有更多的購房者參與選房競爭，於是緊張到沒等下班就趕來銷售中心鎖定房源，生怕錯過心水戶型。

位於白雲永泰的越秀公交天悅雲山府銷售則坦言，雖項目人氣有一定提升，但來訪客戶多是名下已有兩套房的，所以政策影響不太明顯。

這輪“解綁”，受惠程度最深的莫過於黃埔、番禺，他們成爲了離主城區最近的非限購區。

據現場瞭解， 位 於黃埔的佳大瑞園來訪客戶有所提升，整體成交恰恰持平，未來隨着新政利好將考慮升價。 現行在推的93-129㎡精裝三至四房，目前部分優惠單位單價不超3萬。

週六上午，已經開盤兩週的番禺龍湖御湖景售樓處頗爲熱鬧。除了來訪者增多，項目迎客也採取了“人海戰術”，從停車場到樣板間接棒式接待。看樣板間在驗資百萬的基礎上，本週追加了限流參觀措施。

龍湖御湖景售樓處現場

新造板塊的越秀大學星匯城，銷售介紹，近日已有兩臺外地客戶因新政獲得名額後成功認購。

整體上看，非限購區比限購區的熱情更加高漲，但仍以本地客源爲主，新政傳導到外地客戶仍需時間發酵。

國慶優惠前置

價格持平是主流

據本站房產不完全統計，大部分項目仍延續去貨策略，已經前置國慶黃金週折扣。

位於荔灣老芳村板塊的萬匯天地臻府和保利錦上印，5、6月開盤，現在9月中下旬已是清貨狀態。銷售直言，屆時黃金週一定不會降價，頂多持平，如今也算提前享受 國慶優惠了。

同樣位於荔灣的新世界凱粵灣，現在認購也享國慶特惠，如加贈全屋家電+傢俬、20年物業管理費免單、95折等限時優惠。

黃埔的佳大瑞園， 已 推出了十一 瑞 園 週年慶活動， 特享額外98折。

越秀 大學星匯城週末現場

“放鬆限購+增值稅5改2”

廣州亮出重磅底牌

受第二季度以來市場下行影響，截至9月上半旬，廣州一手住宅成交面積錄得571.5萬平方米，與去年同期相比僅微增1.5%，與上半年14%的增速相比大幅收窄。而且， 截至8月末，全市一手住宅庫存面積達1275萬平方米，去化週期攀升至19.6個月。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，無論從今年樓市的成交表現，還是庫存壓力來看，廣州都有必要對調控政策進行優化調整。

於是第二輪新政降低了外地人購房門檻、放鬆了部分區域限購。從不再提及限購的區域名單來看，黃埔、花都、番禺都是屬於廣州庫存量大、市場競爭激烈的區域，因此這些區域放開限購的迫切性也更大。

此外，二輪新政還將全市二手房增值稅免徵條件從5年改爲2年，主要爲了利好“賣一買一”人羣的置換需求，和盤活二手房交易。

但“增值稅5改2”對二手市場來說並不全然是好消息。

合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲稱，稅費的降低，於賣房者而言可以說是大幅降低了出貨的門檻，但同時也會面臨供應集中釋放帶來的競爭。大量二手入市，令到整個市場的供應明顯增加，價格分化將變得愈加明顯。所以她建議賣房需求比較迫切的業主，心態要理性，對價格的期望要合理。

整體來看，成交量短期脈衝式衝高後，即便數據再度回落也不令人意外。因爲新政後連續兩週認購量的增幅都大於來訪量，顯示現階段能夠快速轉化爲成交的主要還是之前已經在看房的老客戶。實際上，新客戶從入場到成交本身就是需要時間的，特別是“賣一買一”的置換羣體，完成換房更需較長時間週期。

只要整體市場水平能比新政前好，並且具有穩定的持續性，那麼就說明新政起到了應有的積極效果。兩輪新政官宣，廣州都是“第一個吃螃蟹的人”，這次重磅底牌亮出， 有望爲 年底樓市整體復甦 “再添一把火”。

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