又一省會城市全面取消限購！曾是反炒房“優等生”

又有省會城市在放鬆樓市政策方面放大招了！4月18日，長沙市住房和城鄉建設局發佈《關於支持居民購買改善住房的通知》，鼓勵市民“以舊換新”購買新房。

根據該通知，即日起，長沙全市範圍內“以舊換新”購買新房，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款，在原有基礎上上調最高貸款額度；不再審查購房者資格條件。通知自2024年4月18日起施行，有效期5年。

值得一提的是，長沙樓市自2017年“318”政策之後進入限購時代，2018年6月，長沙正式打響“反炒房”鬥爭，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱爲“最嚴調控”，長沙也由此獲得調控“模範生”稱號。隨着本次樓市支持政策的出臺，也被業內人士解讀爲是長沙全面取消樓市限購的標誌。

政策出臺背景有多方面因素

那麼本次長沙取消了限購，並出臺了多條支持性政策背後的原因是什麼？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，可以追溯政策導向和市場變化兩方面的因素。

政策背景方面具體有三點：一是2024年國務院政府工作報告明確，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求；二是3月22日召開的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求；三是今年以來有關部委發文，推動大規模設備更新和消費品以舊換新。房地產方面，居民對住房消費升級、美好人居的需求潛力很大。

而從市場背景來看，今年1-3月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%，絕對規模已經是2015年以來新低。

南都·灣財社記者注意到，長沙3月份的成交量和成交均價均呈現出環比微跌的態勢，而從長沙一季度樓市情況來看，房企供貨意願走弱，購房者觀望情緒依舊濃厚。

據湖南中原地產研究院數據，3月份長沙市內五區商品住宅供應量爲15.77萬平方米，環比減少23%，同比減少74%；成交量爲34.05萬平方米，環比增長136%，同比減少67%。成交均價爲14644元/平方米，環比微跌2%。

“新房交易不景氣，與換房需求不活躍有關。”李宇嘉認爲，當前的新房市場，以改善爲主，需要將手上的房子賣出去。目前，二手房交易以剛需爲主，熱點城市90平方米以下二手房交易佔比60以上，說明需求潛力很大。

長沙“以舊換新”打出組合拳

隨着長沙樓市政策的公佈，國內又一省會城市加入“以舊換新”的大軍。

李宇嘉指出，目前，以舊換新主要包括三種形式：一是開發商或國資平臺收購舊房，如鄭州；二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是給予一定的購房補貼。目前，各個城市三種模式都有，只是比重不同。此次長沙還未公佈具體的形式，但根據公開信息，有換置的新房有貸款利率優惠，限購優惠，稅收優惠等，具體還要待後面具體細則出臺。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，長沙很巧妙地將“以舊換新”“認房不認貸”兩個涉及到換房的政策結合”，具有創新性，通過精準定位改善住房並挖掘潛在需求，打出了組合拳，也爲各地改善住房需求提供了重要思路。

他對此指出，各地“以舊換新”政策雖然打通了舊跟新之間的各種交易的環節，但有些成本沒降低，“認房不認貸”政策的加入，是在環節上降低成本的同時，使得換房的市民能夠享受到更低的資金成本。

而對當前城市紛紛出臺刺激樓市的政策，李宇嘉建議，不能一味地從需求端進行刺激，也要同步推進供給側改革，比如二手房源啓動老舊小區改造、公共配套補短板，新房要推進在售項目大巡查，杜絕配套瑕疵、交付延遲等問題，提高新房和二手房供應效率，最後才能藉助市場的力量、政策的優惠，實現“賣舊買新、以舊換新”。當然，最根本的還是提振就業、收入預期，穩定房價預期，這是促進商品房循環的關鍵。

採寫：南都·灣財社記者 孫陽