預售投資客轉「先出租、再出售」 恐帶動租金飆漲潮

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

租金持續上漲，租屋族苦不堪言。據內政部不動產資訊平臺資料顯示，今年1月主計總處租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，顯見租屋族羣的壓力正日益加重。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，受到通膨、升息、囤房稅等因素影響，房東的房屋持有成本不斷增加，而這部分增加的成本最終也會體現到租金上面。

另一方面，平均地權管理條例、房地合一稅上路後，部分短線操作新建案的投資客羣紛紛改成了「先出租、再出售」的模式，新建案的租金開價本來就相對較高，而且還會同步帶動周圍中古屋租金價格的調漲。在此情況下，即使民衆沒有買房，但持續高漲的房租仍會壓縮生活品質，也難怪會有部分租屋者產生轉租爲買的念頭。

至於如何評估是否應該轉租爲買，黃勝暉建議，可用「租金房貸比」（即每月租金佔每月房貸的比重）作爲判斷標準之一，若「租金房貸比」大於六成，就可以考慮由租屋改爲買房。

以臺北市爲例，在臺北市承租一間25坪住宅，月租金約爲3萬5千元，若改爲買房，目前臺北市的平均房價約爲每坪70萬元，25坪住宅的購買總價則爲1,750萬元左右，以兩成自備款、30年房貸、新青安補貼後房貸利率1.775%、本息均攤型房貸方案試算，購屋民衆每月的房貸支出約爲5萬元，租金、房貸二者相除的「租金房貸比」高達70%，這就表示租屋者每個月都幫房東承擔了近七成的房貸支出，此時對於租屋者而言，租房、買房所承受的資金壓力相差並不大，轉租爲買會更加划算。

黃勝暉表示，究竟租房好還是買房好，其實並無絕對，端看購屋民衆自身的經濟狀況和居住需求。在自備款充足的情況下，確實可以考慮轉租爲買，而且現在還可以搭配政府力推的新青安貸，來減輕房貸負擔。

不過，如果現階段民衆手上的資金相對有限，建議還是不要盲目加重財務槓桿、踮腳買房，可以先一邊租房，一邊投資自己、充實自己，等心有餘力的時候，再來做買房置產的規劃。

主計總處租金指數連續30個月上漲。資料來源／東森房屋