預售屋契約有陷阱？ 消保處公佈4大違規籲房奴必做3步驟

消保處檢視預售屋契約，有契約寫「造成牆面不規則龜裂情形，系屬正常施工規範」，「貼作完成若有局部空心屬正常狀態，非賣方之故意，不得將上列情形視爲瑕疵而作任何主張或請求」，建商等同自行訂定「驗收標準」，將部分瑕疵視爲合格。圖／消保處提供

近年房價飆漲速度驚人，許多消費者轉向購買預售屋。消保處去年抽檢全國50個預售屋建案契約，共13個建案被查覈出22項次違規，不合格率2.9%。其中最常發生的違規樣態包括：違反「房地標示及停車位規格」規定、違反「契約總價」規定、審閱期間不足5日、交屋保留款數額不足房地總價5%。消保處呼籲消費者，遇契約內容不合規定之建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。

爲檢視建商對「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之遵循狀況，行政院消保處會同內政部地政司及各直轄市、縣(市)政府地政局(處)，去年9月至12月間辦理「預售屋買賣定型化契約查覈」。針對全國50個預售屋建案契約進行查覈，每個建案均查覈「房地標示及停車位規格」、「契約總價」及「驗收」等15項目，共查覈750項次，計有22項次不符合規定，契約內容整體不合格率爲2.9%，50個建案中有13個建案查到不合格項目，不合格率爲26%。

其中違規最多的建案，第一名是臺中市沅林建設的沅林．清麒，共計違規5項。高雄市上揚建設的上揚湛居次，違規3項。

消保處副處長陳星宏指出，最常見的違規樣態是違反「房地標示及停車位規格」規定，包括未記載停車位「性質」、「位置」及「型式」等基本資訊，以及未記載停車位「高度」。預售屋契約表格清楚呈現停車位資訊，卻沒有停車位「高度」。而許多人對停車位高度有錯誤認知，把「停車位高度」當成「車道入口之限高」。共計有沅林建設、上揚建設、於隆建設、合環建設等四建商的建案違規。

違反「契約總價」規定亦有4建案。違規樣態包括，契約書中僅填列「契約總價」，未分別填列「土地價款」及「房屋價款(須分別填列專有部分價款及共有部分價款)」。

價款填列「內容」錯誤，各項價款加總，與契約總價不一致。

此外，「契約攜回審閱日」與「簽約日」間須有5日以上的審約期，案例中卻發現契約記載買方攜回審閱9日，卻要求買方攜回4天后繳納「定金」及「簽約金」，審閱期間記載不合理。共計3建案違規。

而違反「驗收」規定共計3建案。違規樣態包括建商於契約中自行訂定「驗收標準」，將部分瑕疵視爲合格；或限制瑕疵須達一定程度買方始負修繕義務。陳星宏舉例，有契約寫「造成牆面不規則龜裂情形，系屬正常施工規範」，「貼作完成若有局部空心屬正常狀態，非賣方之故意，不得將上列情形視爲瑕疵而作任何主張或請求」，相當不合理。

陳星宏表示，此一查覈結果，已由各直轄市、縣(市)政府依平均地權條例第81條之2第5項及裁罰基準規定進行裁處。裁處金額共計120 萬元

消保處呼籲建商應依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，擬定各項契約條款，切勿刻意隱瞞重要消費資訊，影響消費者判斷；亦不得以「契約自由」爲名，增列「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所無且不利於消費者之契約條款。

消保處也建議消費者，簽約前做到下列步驟，以保障自身權益：1.至實價登錄網站確認建案契約備查狀況。2.逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定相符。3.倘遇契約內容不合規定之建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。