這一次，中央下定決心了
中央這次應該是下定了決心要把城市更新搞起來。
國家發改委正在徵詢房企和金融機構對參與城市更新項目投資建設的主要訴求和政策建議，這一次的動作非常務實，發改委對社會資本參與城市更新的關注焦點細化到了項目落地的各個細節，具體舉例如下：
1. 解決城市更新項目算不過賬的問題：在一二級聯動受阻、房地產市場下行的背景下，探索如何創新城市更新項目商業運營模式，利用城市特色資源（文化旅遊、礦產資源、產業發展、新能源等）進行項目的整體謀劃，平衡和提升項目回報。
2. 聚焦城市更新中的迫切、重點領域：比如老舊廠房、老舊街區、城中村、地下管網的改造、投資等，引導、支持和鼓勵重點領域的投資需求。
3. 正視城市更新工作推進和項目實施過程中面臨的主要問題和困難，並針對性地提供解決思路。
4. 全力引入社會資本參與城市更新：在中央預算內投資等政府資金支持的基礎上，引導企業、金融機構/投資機構參與城市更新項目的投資建設，並關注和解決社會資本方的核心訴求與政策建議。
我們最近新增的業務中，城市更新與城中村改造項目佔了非常大的比重，比較典型的是一些央企和外地國企、城投平臺爲了進入深圳、廣州的城市更新市場而想方設法吃下首個項目，或者是央國企施工單位爲了拿到一二線城市舊改項目的施工業務而聯合我們這些投資機構一起做“投資人+EPC”的業務。戳我，走穩業務上雲每一步
7月31日，國務院發佈《深入實施以人爲本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出了“常住人口城鎮化率提升至70%”的目標，《行動計劃》第五部分“實施城市更新和安全韌性提升行動”中的“（二）重點任務”提到了“1.推進城鎮老舊小區改造；2.加快推進保障性住房建設、平急兩用基礎設施建設、城中村改造；……”等。如果將國家發改委這一次徵詢房企、金融機構、投資機構對城市更新投資建設的主要訴求和政策建議一事聯繫起來考慮，我們認爲城市更新和城中村改造業務接下去很可能會迎來一個小高峰。
在上述政策和市場動向的背後，我們認爲有兩個原因值得特別關注：
一是政府中短期內對“土地財政”的依賴很難改變，通過城市更新、城中村改造提振房地產的思路也不會調整。中共中央、國務院2020年發佈的《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中，第一部分就強調了土地要素。近一年來，中央也一直在強調房地產的支柱產業定位，尤其從截止當前的房地產救市動作來看，國家根本不可能放任土地財政支柱的崩塌，因爲現在“救地產”就是“救金融、救城投、救地方政府”。
二是城市更新、城中村改造依舊是拉動GDP增長的主要方向和手段，不僅能讓政府、國企、城投通過統一拆遷程序、拆遷補償標準等途徑低成本地獲取高GDP用途的土地，還能讓被拆遷方獲取貨幣補償以拉動消費，或者是被拆遷方通過貨幣、房票、回遷房等置換新房以促進樓市去庫存的良性循環，並進一步降低農村人口的進城成本，促進城鎮化的良性循環。
在《城市更新項目的困境：算不過賬、融不到錢》一文中，我們提到了目前城市更新很難推進的兩大原因，一是項目算不過賬的問題，甚至一二級倒掛，一級土地整理的成本遠高於二級招拍掛的賣地價格；二是社會資本因爲項目算不過賬、還款來源不明確等原因不敢參與投資建設或投放資金，導致地方專項債、政策性銀行資金、中央預算內投資等在鉅額的項目資金需求面前顯得杯水車薪，項目也就遲滯不前。
我們認爲中央對城市更新的新一輪摸底是務實且非常及時的，因爲從政策刺激的效果來看，城市更新、城中村改造如能快速推進，對拉動房地產的作用將更爲明顯。準確地說，通過被拆遷方購買、置換新房屬於樓市去庫存更爲關鍵的一環，而通過樓市去庫存拉動房地產對拉動GDP的作用則不言而喻，因此市場各方可以重點關注一下接下去的城市更新業務機會。
值得注意的是，就央國企、城投平臺主導的城市更新、城中村改造所帶來的業務機會而言，整個市場的主流依舊是“以投帶建”或者“投資人+EPC”的合作思路，我們即便是通過信託計劃對國企、城投平臺投放資金，最後也始終得考慮項目的總包施工單位能否提供額外貼息（也就是“投資人+EPC”模式），不然很難實現綜合收益的目標（國企、城投基本都有自己的融資成本紅線，因此超出成本紅線的部分基本得靠第三方貼息的方式來處理，但目前也同樣面臨監管方面的壓力，也即綜合融資成本可能過高的問題，以及施工單位利潤太薄導致無法貼息等）。
鑑於上述原因，就國企、城投的基建、城市更新等項目的投資業務而言，我們目前其實有着更多的擔憂，包括城投非標業務被監管卡得很死，城投境內債難發，僅城投境外債還有一點吃肉空間（綜合年化收益能達到8%-12%），我們今後對城投境外債的投資也很可能全面取代境內債的投資。
截止當前，我們認爲國企、城投的非標融資已不可能再是主流，而且只能是短期性質的融資補充，今後城投融資的主流將是財政方向的資金融入，包括專項債、特別國債、中央預算內資金、PSL以及偏市場化的EOD、設備更新等。根據上述判斷，我們今後的主要業務方向將調整爲國企、城投的存量資產資源盤活方向，重點是產業和運營，在這基礎上再做項目的策劃和包裝並做出長久期、低利率的融資產品（如REITs等）以實現資金投放目標。