“真金白銀”利好！購房減稅政策落地

稅負成本降至歷史最低了，這是重要信號。

“這次政策調整對購房者和房企來說，是‘真金白銀’的利好。”11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

公告顯示，在契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

在土地增值稅方面，將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。根據稅務總局於2010年發文明確的各地區預徵率下限，其中：東部地區爲2%，中部和東北地區爲1.5%，西部地區爲1%。此次調整後，東部地區爲1.5％，中部和東北地區爲1％，西部地區爲0.5％。

“從此次政策調整內容來看，1%低契稅稅率優惠面積標準由90平方米提高到140平方米（無論首套還是二套），其目的就是降低交易成本，促進改善型需求，其對新房銷售的利好幅度更大；土地增值稅預徵率下限降低0.5個百分點，各地還可以結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整，這意味着在開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預徵。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，預徵額本來就比較低，在最終清算週期較長的情況下，地方取消預徵刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%爲中央財政收入，25%爲地方收入，地方取消預徵的積極性也很高；最後，取消預徵，並不是不徵，而是推後。目前來看，儘管銷售端有所好轉，但政策效應從刺激銷售端傳導至開發拿地端的效果還未顯現，也是此次政策的一個出發點。

值得注意的是，此次政策還明確了一直備受購房者關注的“取消普通住宅和非普通住宅標準”系列稅費問題。

公告顯示，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房徵收增值稅的規定相應停止執行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免徵土地增值稅優惠政策。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，“今年一線城市購房政策調整中，取消普通住宅和非普通住宅標準是一個較大的變化。這一調整不僅涉及房屋的分類標準，與之掛鉤的增值稅政策也有了下降的可能，體現了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向。”

以某個一線城市房東出售一套大戶型的房子（非普通住宅）舉例，按過去政策需要繳納房價價差（出售價-原始價）的5%，對於1000萬元的住房，其增值稅或達到10萬~25萬元的金額。但按現在的政策，這筆費用將會省下來，可見其減稅的效果非常好。

嚴躍進進一步表示，直接影響的還有房東出售持有2年以上的大房子（過去往往會認定爲非普通住宅）的積極性增加，因爲不用擔心交稅了。從這個角度來看，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌，反過來是利好購房者認購次新房和大戶型房子。對於優化二手房交易結構、提振二手房交易等都有積極的作用。

關於房地產相關稅收調整一事，在三中全會決定中早有提出，比如全面落實稅收法定原則，規範稅收優惠政策，完善對重點領域和關鍵環節支持機制。11月8日，人大新聞發佈會上也曾透露，支持房地產市場健康發展的相關稅收政策已按程序報批，近期即將推出。此後，涉及非普通住房相關稅收減免、個稅、契稅減免等消息，一直在網絡上傳播。

李宇嘉表示：“無論是降低契稅，還是土徵稅預徵率，以及城市取消普通住宅標準後對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅等，都是降低交易環節稅負。稅負成本降至歷史最低了，這是重要信號。”