政策若反覆將失民心 讓人民相信打炒房決心

央行近期出重手打炒房，房仲業者首當其衝。圖／聯合報系資料照片

歲末年終，大家關心未來房市發展。近期因受央行第七波選擇性信用管制，房市推案量與成交量明顯萎縮，但開價與成交價卻沒有受到太大影響，未來房價是否會終將下滑，逐漸迴歸合理負擔正軌？還是隻短暫下滑卻又持續上漲，房價越來越難負擔？全民關切。

雖然未來房價內外在影響因素衆多，不易預測。但持續上漲偏離合理負擔的高房價，不但一般人民無法接受，除央行外，政府其他相關部會也還有因應政策，房價上漲力道應會受到抑制。然而，民衆過往對政府抑制房價缺乏信心，與對房價只漲不跌的預期心理，能否受到政策影響而改變，應是另一觀察重點。

現階段一般民衆對房市「量縮價平」不景氣現象已有認知，但要改變其對政府的信心和預期心理，仍需一段較長時間發酵。當房市成交量持續萎縮，資金週轉成本將不斷增加；不論開發建商或房產投資者，或考量繼續持有以等待後勢，或是降價出售減少獲利損失，形成兩難決策。

隨着資金持續緊縮，平均地權條例逐步落實，炒房賺錢氣氛不再，不景氣時間拉長。在「沒有賣不掉的房子，只有賣不出的價格」認知下，房價下滑的骨牌效應將可能發生。然而，投資者在過去房市長期景氣下，口袋累積資產夠深，預期未來房市仍會看漲，房市投資炒作仍有可圖；而自住者面對首購與換屋需求，不相信政府抑制高房價的決心，只好含淚購屋，使得房價些微下滑後，又可能持續上漲。

面對如此多空拉鋸交戰，如何掌握當下轉折契機，避免重蹈房價惡性循環夢魘，引導房市步入合理房價正軌，應是政府重要課題。

首先，政府應確保市場資訊公正公開揭露，不容許網路假訊息哄擡炒作，如有不當投資炒作行爲，應立即查辦並公告周知；也應積極調查分析以掌握房市現況，並定期公佈房市訊息。

其次，要讓人民相信政府打炒房的決心，政府從中央到地方應積極展現行動力。當前除總統已明確宣示打炒房決心外，應全力支持央行的選擇性信用管制政策，絕不宜受到外在壓力而放寬鬆綁，政策若反覆將失去民心，打炒房前功盡棄。另外，內政部與地方政府應持續查覈預售及成屋銷售個案，公佈查覈結果及違規業者。財政部與地方政府應稽查囤房地與租屋現況，檢討房地稅基和稅率、解決租屋黑市問題，杜絕房地投資炒作。只要總統和各部會都說到做到，人民將會逐漸相信政府是玩真的。

最後，要消弭社會大衆對房價只漲不跌預期心理，政府住宅整體政策應明確保障自住、抑制投資的住房居住使用本質；若房價脫離一般家庭合理負擔能力範圍，確保市場機制與政府政策也會發揮力量，如此預期房價上漲心理將受到抑制。因此，政府提出長期穩定的整體住宅政策與執行方案，包括健全房市措施，將是未來房市發展方向關鍵。

整體住宅政策從九十四年起公佈施行，每隔十年因應房市環境變遷進行檢討精進，目前正委託中華民國住宅學會進行第三次的十年檢討工作。期待透過本次整體住宅政策的修訂，全面檢討當前住宅問題以及過去政策執行缺失，進而透過住宅市場、補貼、品質與制度等四個面向，提出完整的住宅策略方案，落實「住者適其屋」與「居住正義」的政策目標。期待未來房市逐步朝向房價合理負擔、居住品質提升的正軌目標邁進。