政府工作報告定調樓市：因城施策調減限制性措施，給予城市政府收儲更大自主權

“止跌回穩”仍是今年房地產政策的核心目標。爲此，地方政府將在推動存量房收儲等方面，被給予更大自主權。

3月5日，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李強作政府工作報告。今年的政府工作報告提出， 實施適度寬鬆的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕，更大力度促進樓市股市健康發展。

政府工作報告提出，持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用範圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。適應人民羣衆高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“在房地產方面，今年的政府工作報告更加註重供求關係調整，並提出了更爲具體有力的政策舉措。” 成都市城市建設發展研究院副院長馮波對第一財經分析說。

去年12月召開的政治局會議首次提出“穩樓市”後，多個重要會議連續強調“穩住樓市股市”。今年的政府工作報告以“更大力度促進樓市股市健康發展”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”等表述，釋放出積極有爲的政策信號。

國家統計局數據顯示，2024年，全國房地產開發投資100280億元，比上年下降10.6%；其中，住宅投資76040億元，下降10.5%。2024年全國新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

進入2025 年之後，部分頭部房企信用風險處置獲得積極進展，此前市場對於其風險外溢的擔憂有所緩解。與此同時，以一線城市爲代表的樓市銷售數據和房價數據持續企穩向好。

亦有業界人士提出擔憂，近期全國整體房價止跌回穩節奏有所放緩，大量未售商品房和未開發土地仍制約市場供需平衡，房企依然面臨資金壓力。

馮波分析稱，今年政府工作報告在需求側明確了三個具體舉措：一是提出因城施策調減限制性措施，爲尚在執行限購政策的城市解除或者優化住房限購政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求指明瞭方向。目前，住房限購主要集中在一線城市，而一線城市歷來對全國房地產走勢具有引領帶動作用，適時調減限購等限制性措施，將有利於有效釋放住房需求，加快房地產銷售去化；

二是加力實施城中村和危舊房改造，同樣可以在危房拆除、舊房更新改造等方面釋放住房需求潛力；

三是深入實施新型城鎮化戰略，科學有序推進農業轉移人口市民化，也有望進一步擴大購房需求。2024年全國常住人口城鎮化率爲67%，與發達國家相比，新型城鎮化仍有較大空間，隨着農業人口市民化不斷增加，住房需求仍有較大支撐。

另一方面，高庫存問題能否在“去庫存”政策下得到明顯改善，是樓市企穩的另一關鍵。今年政府工作報告再次強調，合理控制新增房地產用地供應，同時明確，將拓寬保障性住房再貸款使用範圍，並給予城市主體收購存量商品房更大自主權。

隨着房地產市場的持續下行，房企銷售長期低迷，加之早期開發項目的陸續竣工，近年來我國的累計商品住宅待售面積逐漸增長。根據國家統計局數據，2022 年末全國累計的商品住宅待售面積約爲 56366 萬平米，2023 年末增長至 67295 萬平米，2024 年末更是達到了 75327 萬平米，同比繼續增長了 11.9%。

“目前，各地土地庫存比較大，去化週期遠超過房屋，這是制約房地產價格穩定、止跌回穩的關鍵，但各地基於財政考慮供地的積極性仍很強。因此，會議提出合理控制新增供地，意味着短期內要控制供地，緩解供求矛盾，引導市場預期，穩定了再謀求未來發展。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

馮波說，通過控制增量、盤活存量和提高質量，是房地產供給側調控一以貫之的“組合拳”。其中，在盤活存量方面，報告中也有新提法和新側重。新提法包括提高地方的自主權，用以收購存量房；新重點在於強調盤活“商辦用房”，主要在於部分地區商辦用房銷售去化困難，還存在較高的空置等問題，盤活利用好商辦用房，如收購用於改建改造爲保障性住房等，有利於推動房地產市場更好實現良性循環。

李宇嘉也認爲，“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”是重大的突破。據其觀察，近期，土地收儲獲得了進展，但房屋收儲提出得更早，卻始終沒有明顯進展。這背後的原因主要在於各地要由2家國企來承擔收儲，而收儲價格偏低，導致收儲很難推進。“隨着地方政府在收儲商品房的主體、用途、價格上擁有更大自主權， 2025年存量房收購將加速，這對於有效解決樓市庫存問題、穩定房屋價格，實現房價止跌回穩具有重要意義。”