政院擬「拉高誘因」救老房 專家：北市危老改建是目前最熱門方式
危老重建成近年熱門開發途徑，北臺灣今年危老推案量將達新臺幣500億元。住展指出，行政院通過都市更新條例修正草案，危老容積獎勵最高可達原容積1.3倍，容積獎勵誘人，將可加速危老重建推動速度。
行政院會通過都市更新條例修正草案，針對都更案內高樓層危險建築物，在取得多數住戶共識，並有完善安置配套的前提下，可免除地方政府代爲拆除的協調程序。值得關注的是，提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍。
危老條例自2017年上路，根據內政部統計，截至今年11月30日，重建計劃受理數共計1584件，覈准數達1112件。進一步觀察重建計劃覈准數以雙北市最多，臺北市共計365件，新北市245件。
▲ 侯友宜拚市政實現都更三箭，危老條例100件覈准達標。（圖／新北市政府提供）
住展雜誌研發長何世昌受訪時指出，危老重建不只是效率比較高，且容積獎勵條件更好，不少建商「棄都更改走危老」。政院通過提高容積獎勵誘因，最高可達原容積的1.3倍，「將會讓建商大流口水」。
何世昌進一步說明，危老從開始談到推案，審查程序較簡便，且沒有基地面積限制，只要所有權人100%同意，大約1年至3年即可完成；相對的，都更審查時程較長，且有基地面積限制，雖不需所有權人100%同意、採多數決，但推動時程短則3年至5年，慢則長達20幾年。
不過，何世昌指出，也有建商因無法取得所有權人100%同意，因此棄危老，重回都更的懷抱。
由於雙北土地稀缺，都更、危老重建案持續成長。根據住展雜誌統計，今年至12月上旬，雙北市都更案推案量體已達1834億元，預料全年可望挑戰2000億元大關。危老推案部分，北臺灣全年推案量約500億元，指標大案有臺北市中正區的「永升林語堂」總銷約18億元，中山區「最大直」總銷50億元。
何世昌表示，由於都更案推行已久，因此與危老推案量有不少差距。不過危老已成爲近年炙手可熱的開發途徑，再加上提高容積獎勵，可預期未來危老推案量將超越都更案。
▲前全臺6層樓以上的高風險建物仍達3萬多件。（圖／記者張菱育攝）
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，危老改建是臺北市當前最熱門的重建方式，目前包括整棟的辦公大樓、電影院、飯店、商業區的舊透天厝等，都是這波危老改建熱門標的，較爲著名的個案包括有南門市場、臺北馥敦飯店、六福客棧、日新戲院等案。
不過，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認爲，都市更新不是容積獎勵越多越好，不斷提高容積獎勵欠缺正當性；政府應建立公正公開的協商機制，建案、地主間公平分配，且合約明確記載。如果分配不透明，如果大家都在等更好的容積獎勵，對都更並非好事。
針對可免除地方政府代拆的協調程序，他說，房屋爲私人財產，不能隨意拆；若政府直接拆除，恐怕引起更大抗爭，未必能加速都更，也缺乏正當性。