重磅！城鎮戶口買農村宅基地獲法院認可，房產律師揭秘！

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

農村房屋買賣涉及宅基地使用權的流轉，因宅基地的特殊性質，其交易受到嚴格的法律和政策限制。這類糾紛不僅關乎合同的有效性，還涉及農村集體經濟組織成員的權益以及土地管理制度的維護。本案發生在北京市順義區，圍繞農村宅院的買賣協議效力展開，對於明晰農村房屋買賣中的法律責任和規範交易秩序具有重要參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

原告王強、李芳共同向法院提出訴訟請求，請求確認原告與被告就位於北京市順義區A號宅院達成的房屋買賣協議有效。

二原告稱，他們爲夫妻關係。2002年被告出具憑證一份，載明被告自願將F村南四間房產權以4000元轉讓給弟弟王強，今收4000元，並將集體土地建設用地使用證交予原告。之後，村委會在集體土地建設用地使用證上 “同意變更爲王強使用” 處蓋章，並給王強下發了土地使用權變更登記表、宅基地登記卡，載明戶主姓名爲王強。後來，二原告將上述四間舊房拆除，陸續新建兩間廂房、三間南房及二層房屋，並在涉訴宅基地共同居住生活至今。但被告一再阻撓原告對涉訴房屋進行使用、修繕，嚴重影響了原告的合法權益。爲維護自身合法權益，故訴至法院。

（二）被告答辯

被告王偉辯稱，不同意原告的訴訟請求，認爲原告王強的證據涉嫌造假，自己也沒見過原告的證據。同時，F村委會沒有權利將被告的宅院確認給原告，被告和妻子趙琳也沒有在場，且未經過村委會的審批同意。

（三）法院查明

王強與李芳系夫妻，2003年登記結婚，李芳於2004年將戶口遷入涉訴F村，現爲涉訴F村集體經濟組織成員，王強於20世紀80年代將戶口轉爲居民戶口。王偉和王強系親兄弟，均居住於北京市順義區×××鎮F村。

涉訴宅院位於北京市順義區A號，集體土地建設用地使用證登記在王偉名下，宅院內現有北正房爲二層建築，一層四間、二層爲彩鋼頂大通間，北正房南側有鍋爐房一間，宅院西南側有廁所一間，現由王強、李芳及家人居住使用，集體土地建設用地使用證現由王強持有。

王強、李芳主張涉訴宅院系王強於2002年從王偉處購得，並提交以下證據：

1. 憑證：載明 “我自願將F村南四間房產權以肆千元轉讓給弟弟王強。今收4000元，特此爲證。當事人：王偉。2002年x月x日”，以此證明雙方就買賣涉訴房屋達成一致意見。王偉不認可該證據真實性和證明目的，稱簽名不是本人所籤。

2. 集體土地建設用地使用證、土地使用權變更登記表、宅基地登記卡：證明涉訴交易經過相關部門同意，同意使用權變更。集體土地建設用地使用證變更記事一頁載明同意變更爲王強使用並加蓋F村委會公章。王偉認可集體土地建設用地使用證真實性，對土地使用權變更登記表、宅基地登記卡真實性不認可，不認可證明目的。

3. 證明、李芳戶口本、王強與李芳的結婚證：證明王強常年居住生活於F村，系村集體經濟組織成員。王偉認可結婚證和戶口本真實性，不認可證明真實性及證明目的。

4. 2003年由F村村民委員會出具的證明、張輝的證明和李明的證明：證明涉訴宅基地上房屋由王強、李芳出資所建。王偉對該組證據真實性和證明目的均不認可。

王偉辯解涉訴宅院系王強借住，並非買賣關係，並提交集體土地建設用地使用證、戶口本、結婚證、門牌號、宅基地登記卡、土地使用權變更登記表、收據、宅基地使用證（臨時），證明涉訴宅院是自己的，王強、李芳提交的憑證不是自己所籤。王強、李芳對該證據真實性認可，但不認可證明目的，稱土地使用權變更登記表反而證明村委會已同意將涉訴宅院使用權變更爲王強。

2006年2月和7月，王偉、趙琳兩次以騰退房屋糾紛爲由將王強、李芳等人訴至法院，要求騰退房屋。王強辯稱已購買涉訴宅院，並提交2002年7月17日的憑證、2002年7月19日的贈予文書、2003年3月3日的申請書予以佐證。兩次訴訟中，王偉對相關文書上自己的簽名筆跡和指紋進行鑑定。鑑定結論爲，文書上的 “王偉” 簽名筆跡與王偉書寫的筆跡樣本材料爲同一個人書寫，贈予文書和申請書上 “王偉” 簽名字跡處指紋印是王偉左手食指指紋印。鑑定結論作出後，王偉、趙琳均撤回起訴。

庭審中，王強、李芳主張2002年開始佔有使用涉訴宅院，涉訴宅院內現有北正房，一層爲2002年出資所建，二層爲2012年8月所建，均由其出資。王偉則稱王強自1999年開始借住在涉訴宅院內，涉訴北正房一層爲王強與王軍出資所建，二層修建時間不清楚，涉訴宅院是出借給王強使用，因親情未主張費用。另外，王偉主張涉訴宅院的集體土地建設用地使用證由王強持有的原因是王強偷走的，王強不予認可。

三、裁判結果

原告王強與被告王偉就位於北京市順義區A號宅院內房屋所達成的房屋買賣協議有效。

四、案件分析

合同關係認定

雖然王偉不認可王強、李芳提交的憑證，且憑證中當事人簽名存在差異，但根據之前鑑定結果，法院認定憑證、贈予文書和申請書中的“王偉” 均系王偉本人所寫，確認了憑證的真實性。同時，王強、李芳一家人佔有該宅院長達二十年左右，涉訴宅院集體土地建設用地使用證由王強佔有，F村委會在集體土地建設用地使用證變更記事一頁載明同意變更爲王強使用並加蓋公章，以及王偉、趙琳兩次起訴騰退房屋又撤回起訴等事實相互印證，雖然雙方未簽署書面的農村房屋買賣合同，但可以認定王強與王偉就涉訴宅院存在房屋買賣合同關係。

合同效力認定

農村房屋買賣涉及宅基地使用權轉讓，宅基地屬於村農民集體所有。相關法律政策規定，農村房屋具有福利性質，其買賣不得導致宅基地流轉出原農村集體經濟組織，否則合同可能無效。在本案中，王強雖於20世紀80年代將戶口轉爲居民戶口，但2003年與李芳結婚後，李芳於2004年將戶口遷入涉訴F村，成爲村集體經濟組織成員，且涉訴宅院由王強、李芳及其家人使用，該買賣行爲並未導致涉訴宅基地流轉出F村集體經濟組織，未侵害F村不特定多數集體經濟組織成員的利益，所以合同當屬有效。

五、勝訴辦案心得

1. 精準把握法律政策：處理此類農村房屋買賣合同糾紛，必須精準掌握土地管理法、宅基地相關政策以及合同訂立的法律規定。明確農村宅基地的性質、流轉限制以及合同有效的條件，爲案件處理提供堅實的法律基礎。在本案中，正是依據這些法律政策準確判斷合同的效力。

2. 全面審查證據材料：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據至關重要。本案中，對憑證、集體土地建設用地使用證、鑑定報告等證據進行仔細審查，通過對證據的分析和相互印證，梳理出房屋買賣的真實情況和當事人的行爲意圖，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

3. 深入剖析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清房屋買賣關係、宅基地使用權流轉關係以及集體經濟組織成員身份關係之間的關聯。從房屋買賣的達成、宅基地使用權的變更到集體經濟組織成員權益的保障，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

4. 注重庭審應對策略：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對被告的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出房屋買賣協議的真實性和有效性，獲得法官的認可。