重磅！監管放大招：房地產貸款"紅線"來了
2020年的最後一天，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，房地產貸款市場迎來重磅新規！
《通知》明確，綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限，比如：第一檔是工農中建交、國開行和郵儲，房地產貸款佔比上限是40%，個人住房貸款佔比上限是32.5%；第二檔是招行、北京銀行、農發行等，兩個上限分別爲27.5%、20%。具體五檔要求可見表格內容。
另外對超過上限的機構設置2-4年的過渡期，並建立區域差別化調節機制。爲配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計範圍。
值得注意的是，央行《貨幣政策執行報告》顯示，截至今年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%；其中，個人住房貸款餘額33.7萬億元。
基金君梳理了此次發佈的幾個文件的核心內容，整理出幾大要點，供參考。
一、爲什麼要建立房地產貸款集中度管理制度？
《答記者問》指出，根據黨中央、國務院關於進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，人民銀行、銀保監會借鑑國際經驗並結合我國國情，研究制定了房地產貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
基金君查閱了央行在今年11月發佈的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》，截至今年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%。其中，個人住房貸款餘額33.7萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個百分點。
二、什麼是房地產貸款集中度管理制度？
《通知》表示，房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例（簡稱房地產貸款佔比）和個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例（簡稱個人住房貸款佔比）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。
即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。
三、主要分爲五檔管理房地產貸款集中度
《通知》指出，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，並綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋範圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。
具體來看主要分爲五檔：第一檔是中資大型銀行，包括工農中建交、國開行和郵儲銀行，房地產貸款佔比上限是40%，個人住房貸款佔比上限是32.5%；
第二檔是中資中型銀行，包括招行、浦發、中信、興業、廣發、平安、光大、民生等，還有北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、浙商銀行等，也有農發行、進出口銀行等，房地產貸款佔比上限是27.5%，個人住房貸款佔比上限是20%；
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構（包括農商行、農村合作銀行、農村信用合作社），比如城市商業銀行（不包括第二檔中的城商行）、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限是22.5%，個人住房貸款佔比上限是17.5%；
第四檔是縣域農合機構，房地產貸款佔比上限是17.5%，個人住房貸款佔比上限是12.5%；
第五檔是村鎮銀行，房地產貸款佔比上限是12.5%，個人住房貸款佔比上限是7.5%。
爲體現區域差異，新規還確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。
《通知》還表示，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求爲基準，在增減2.5個百分點的範圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。
五、設立2-4年的過渡期安排
《通知》指出，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期爲自本通知實施之日起2年；
超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期爲自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
另外，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經人民銀行、銀保監會或當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構評估後認爲合理的，可適當延長業務調整過渡期。
六、1個月內提交整改方案
《通知》表示，房地產貸款集中度超出管理要求的銀行業金融機構，須制定業務調整過渡期內逐步達到管理要求的調整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。
其中，適用於第一檔和第二檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，於本通知實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行、銀保監會，並按季度報告執行情況。
適用於第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，於本通知實施之日起1個月內將調整方案報送當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構，並按季度報告執行情況。
七、住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算
《答記者問》也指出，爲支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。
八、資管新規過渡期內回表的不納入統計
爲配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計範圍。
九、新規新年起實施 未按要求的採取額外資本要求等
本通知自2021年1月1日起實施。人民銀行、銀保監會將對未執行本通知要求的銀行業金融機構，採取額外資本要求、調整房地產資產風險權重等措施。
當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
十、新規會對房地產市場產生哪些影響？
《答記者問》也稱，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分佈業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。