中時社論》央行下猛藥 當心引爆房市危機

中國時報社論

中央銀行祭出史上最猛限貸令，除了房市選擇性信用管制至今已累積至第七波，央行最新出手的四招，包括新增加自然人名下有房屋者第一戶購屋貸款不得有寬限期、自然人第二戶購屋貸款最高成數降爲5成，並擴大實施地區至全國、公司法人購置住宅貸款和自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款最高成數降爲3成，以及餘屋貸款最高成數降爲3成。

自備款高 買房自住更難

央行這四招可說是刀刀見骨，也引發建商和民衆一片哀嚎，除了被形容是歷來最大打房力道，更有建商直言央行「打太大力了，難道要把房地產業打趴？」房仲業者更形容在央行新一波選擇性信用管制措施後，房貸市場僅剩「首購友善」，除了新青安等首購族還有喘息空間，換屋族和小建商恐怕都被逼上絕路。

爲什麼央行選擇出此狠招？央行總裁楊金龍強調，央行鍼對銀行業不動產貸款集中度居高的情形，除了道德勸說和給予一年改善期，有必要進一步採行更積極的導正措施，主要目的就是要抑制房市投機與囤房行爲，同時引導信用資源可優先提供給無自用住宅者購屋貸款。

以第一戶購屋貸款不得有寬限期來說，央行認爲有助降低這類借款人過度運用財務槓桿，同時強化銀行授信風險控管；降低自然人第二戶以上、豪宅貸款及法人購屋成數，則是有助抑制購置住宅貸款過度成長，避免資金流向房市投機與囤房；降低餘屋貸款成數則可加速建商出售餘屋，增加住宅供給，也就是逼建商降價求售換金流。

表面看來，央行房市管控政策師出有名，更符合政府強調的居住正義，也嚴守賴清德總統和行政院院長卓榮泰一再強調的「四個原則、四個順序」，也就是維護金融安全、民衆自主首購及契約中的貸款優先、行庫對貸款結構須自主調整和新青安貸款要審慎覈定和嚴格管理。但事實上，就算央行是正義之師，如此重手之下，仍難保不傷及無辜，更遑論對房市的殺傷力。

首先，對於投機客和建商來說，央行的管制措施確實有一定的殺傷力，可望抑制房價失速的漲勢和因炒作膨脹的交易量，但世上只有賣不出的價格、沒有賣不出的商品，投機客和建商短時間或可能因央行政策被綁手綁腳，但只要有獲利空間，不論是內政部的平均地權條例、財政部的囤房稅或央行的選擇性信用管制，實際上都難讓炒作絕跡。

其次則是，就居住正義或青年安居而言，民衆現在面臨的是房市三高的問題，也就是房價高、自備款高和利息高。央行抑制炒作頂多可緩解高房價，但相關限制貸款成數措施，反而會讓民衆必須準備的自備款更高，讓普羅大衆買房自住的理想變得更加遙不可及。

兩度升準 利息負擔加重

很多人這次只注意到央行新一波選擇性信用管制，沒有意識央行提高存款準備率的後座力更大。央行升準，意味銀行資金成本加重，對已有房貸者雖不會像直接升息時立即反映在房貸負擔，卻會變相加重目前申辦中房貸的利息，這從央行3月升準後，五大行庫新承作房貸利率8月漲至2.194％的近16年新高，足以證明。

在央行今年兩度升準前，銀行一般房貸利率的地板價大約是2.185％，但6月央行提高準備率後，銀行新辦房貸利率已衝高至2.4％以上。前述五大行庫新承作房貸利率，如果扣除其中3成5是利率僅1.775％的新青安，其餘新辦理房貸利率還原後其實達2.417％；新一波升準後，利率勢必會再上調，民衆就算是自住，現在進場買房的利息負擔仍明顯加重。

最後則是央行再三強調的市場健全度。依央行的觀點，日本資產泡沫破滅、美國次貸危機等國際經驗，都顯示銀行信用資源如過度流向不動產，將不利金融穩定，更可能排擠生產事業實質投資所需資金，造成經濟衰退，8月底國銀不動產貸款集中度接近金融海嘯時37.9％的歷史高點，更被認爲是央行本次出重手的關鍵。

央行擔心銀行授信傾斜不動產風險太集中的出發點沒錯，但既已要求銀行在不影響已簽約、核貸者權益的前提下，一年內漸進調整相關貸款總量，銀行授信又不可能短期急轉彎，央行本次急於推出強烈的房市管制猛藥，反而可能吃緊弄破碗，成爲引爆房市危機的最大風險。