中信建投：經營服務業各賽道分化加劇 交易中介商及優質物企表現較優

智通財經APP獲悉，中信建投證券發佈研報稱，縱觀2024年不動產經營服務行業中報表現，物管/商管行業整體增收不增利，業績分化加劇，母公司仍是主要影響因素，績優房企關聯物企在業績增速、盈利能力和回款效率等方面更具優勢;重點物企在管面積同比提升12.0%;交易中介商在二季度展現了良好的盈利彈性，龍頭公司貝殼(02423)仍在擴充門店及團隊。房地產新發展模式構建速度加快，中信建投證券繼續看好經營服務賽道，推薦交易中介商及績優房企關聯物企。

物管商管：在管規模增速回升，行業分化加劇，績優房企關聯物企表現更佳。2024年上半年22家重點物管及商管公司合計實現營業收入1111.8億元，同比增長6.2%，增速較2023年下降3.6個百分點;實現歸母淨利潤63.0億元，同比下降37.5%，增速較2023年下降38.3個百分點。行業分化加劇，母公司仍是行業主要因子。關聯方爲績優房企(通常爲央國企背景)的物管公司在業績增速、盈利能力和回款效率等方面均有顯著優勢。央、國企物企歸母淨利潤同比增長9.0%，民企下滑91.5%。18家重點物企在管面積合計52.6億方，同比增速達12%，結束2021-2023年連續兩年增速下跌，較2023全年提升1.5個百分點。

交易及其他服務：交易中介商展現良好盈利彈性，代建服務商承壓，資產管理商表現分化。

(1)交易中介商：二季度盈利大幅改善，房屋資管業務亮眼。2024年上半年頭部中介商合計實現營收467.8億元，同比下降2.5%;實現歸母淨利潤23.7億元，同比大降41.3%。但強者恆強格局延續，二季度展現良好盈利彈性，以龍頭貝殼爲例，單季度實現淨利潤19.0億元，同比提升46.2%，實現經調整淨利潤26.9億元，同比提升13.9%。三家交易中介商的房屋資管業務合計實現營收111.5億元，同比提升73.1%。

(2)代建服務商：市佔率持續提升，但訂單與代建費增長放緩，回款壓力有所增長。

(3)資管服務商：資產運管業務更具韌性。基礎設施代表公司首程控股2024年上半年營收同比大增55.2%，資產運營業務穩中有增。商業不動產代表公司光大嘉寶因業務轉型致業績大幅下降，但資管規模保持平穩。

投資建議：看好交易中介商及績優房企關聯物企。

風險提示：

1、運營服務商：房地產市場修復不及預期，一方面會減少母公司內生輸送的合約面積增長，另一方面也會直接影響物企的案場管理諮詢等非等業主增值服務。同時市場外拓競爭的加劇、人工成本的上升，都將導致物管企業的利潤空間承壓，存在盈利能力不及預期的風險。此外，物企應收賬款規模持續走高，收繳率不及預期，將對其流動性造成不良影響。2、代建服務商：代建市場不確定性風險及品牌商譽減值風險。代建業務分商業代建和政府代建，市場前景依賴中國宏觀經濟表現、房地產市場景氣度、公共住房建設政策目標等諸多因素，業務經營存在不確定性;代建服務商的品牌價值是其核心競爭力，當項目擁有人或其他對手方無法履行對代建服務商的合約義務時，造成的商譽減值可能會對其聲譽、業務、財務狀況及經營業績造成負面影響。