重新審視“老破小”，二手樓市近日香餑餑竟然是它

曾經被人們嫌棄的“老破小”，如今卻成了二手房成交中不可忽視的一股力量，這或許是不少人沒想到的。

近期，杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交開始活躍起來，例如，今年以來，深圳樓齡20年以上的房源成交佔比升至40%以上，總價250萬元以下的房源成交佔比升至15%；今年杭州多個“老破小”小區成交量創近兩年來單月最高。

提起“老破小”這三個字，人們很自然的就會想到建築年代久遠，沒有電梯，建築安全性、居住舒適度欠缺，未來房價大概率會下降等標籤。然而，如今打開社交平臺，“外面醜，關裡面什麼事”這樣的句子，則成了“老破小”們如影隨形的文案。

那麼是什麼原因讓“老破小”重回購房者的視野？這與二手房價格迴歸，上車門檻降低，以及不可取代的區位優勢、周邊成熟的教育醫療等配套設施不無關係。

“老破小”成交活躍

近期二手房市場中“老破小”房源成交活躍的，不乏深圳、杭州、成都、上海等一線和新一線城市。

根據深圳中原研究中心統計數據，今年前5個月，深圳20年樓齡以上的二手房源成交活躍，每月的成交量佔比都在40%以上，今年2月份甚至升至50.8%。值得注意的是，在過去的2022年和2023年，該比例僅爲24%和37%。

此外，今年以來，深圳小面積、低總價的二手房源成交比例也有一定的上升。今年前5個月，深圳總價低於250萬元的二手房成交比例在15%左右，高於2023年12.4%的水平。從房源大小來看，2023年開始，45平方米以下的房源，以及一房戶型的房源，成交比例都較2022年有一定的增長。

杭州我愛我家市場研究院統計的數據顯示，今年3、4月以來，以朝暉組團爲代表的多個“老破小”小區成交活躍度明顯上升。具體來看，今年4月，朝暉組團成交了72套房源，創2021年4月以來單月新高；今年5月，古蕩新村（東西區）則在5月份成交23套，創去年以來單月最高；翠苑二區5月成交16套，也創去年以來單月成交量新高，從年度成交量來看，今年前5個月，翠苑二區的成交量爲44套，已經高於去年全年該小區成交量38套。

杭州我愛我家市場研究院認爲，“老破小”之所以能作爲先發勢力快速出貨，更多的是價格的讓步。從成交數據來看，近期成交的“老破小”房源建面主要在30-60平方米之間，總價普遍在200萬元以內。不過由於前期低價房源的消化，部分業主對市場預期有所轉變，目前老破小的議價空間有所下降。

上海中原地產數據顯示，5月上海二手住宅成交1.71萬套，環比增加5.35%。其中，5月最後5天（5月27日—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米左右的小戶型，成交量較政策出臺前5天增加了5%。安居客平臺的數據顯示，上海“517”新政策落地後10天內，上海300萬以內的中小戶型二手房的搜索熱度上升了30%以上。

貝殼研究院成都分院監測的數據顯示，5月成都二手房成交中，總價100萬元以內房源的成交佔比仍呈上行趨勢；100萬～150萬元的房源成交佔比小幅增加，處於近一年較高水平，呈現弱復甦狀態。安居客平臺的數據則顯示，近期成都二環內單價在1萬元/平方米左右的“老破小”房源，掛牌量在增多，與此同時，搜索熱度也很高。

二手房價格擠泡沫

近期”老破小“成交活躍度提升的原因，首當其衝的就是價格。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，近兩年，二手房價格持續調整，部分“老破小”價格跌幅更大，特別是前期在價格低位購入的“老破小”，有着較大的價格調整空間，當前部分“老破小”價格優勢較爲突出，吸引了總價支付能力有限的購房者入市。

機構發佈的數據顯示，一線城市“老破小”的房價泡沫已逐漸消散。今年4月，易居研究院發佈了一份關於二手房的成交報告，該機構選取“一線城市老破小類型的二手房價格”，衡量二手房價格泡沫（二手房價格泡沫=某時點二手房價格/二手房平穩期的價格-1）。

數據顯示，2018底，二手房價格開始拉昇，當年四季度爲39454元/平方米，而到了2021年一季度，已經漲到62284元/平方米，來到歷史最高點。相比2018年四季度，房價泡沫漲至58%。此後，受政策影響和市場自身調整，尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼二手房價格下行，到了2024年一季度，價格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平，價格泡沫僅爲5%。

以一線城市深圳爲例，福田區八卦嶺片區就有不少“老破小”房源，因爲擁有不錯的教育資源，在2020年左右房價經歷了大幅上漲，如今，該片區的房價已經迴歸。以該片區鵬盛村一套37.58平方米的戶型爲例，房產中介平臺的成交記錄顯示，2019年2月該戶型的成交總價爲164.5萬元。2020年7月，該戶型房源以335萬元的總價成交，總價翻倍，成爲該戶型成交的最高紀錄。目前，該戶型的房源掛牌最低總價爲165萬元，幾乎迴歸至2019年的價格水平。

再比如新一線城市杭州，以近期成交比較活躍的“老破小”西湖區翠苑二區爲例，該小區建成於1989年左右，一套7樓兩室一廳54.58平方米的戶型，當前掛牌總價爲142萬元，房產中介對第一財經表示，該戶型房源在2020年曾以200萬元左右成交。他表示，今年以來，該小區的房源價格逐漸穩住了，今年2月至今基本上沒有再繼續下跌。因爲該小區距離地鐵站較近，對應的學區比較好，去商場、醫院也比較方便，剛需選擇該小區的比較多，尤其是外地人考慮在杭州買房落戶上學的比較多。

“老破小”的性價比

“外面醜，關我裡面什麼事？”近來，這句話成爲社交平臺上“老破小”業主們分享自家溫馨小窩的熱門文案，而這也從側面反映了“老破小”們的性價比。

“老破小”成交活躍度提升，與房源周邊的配套成熟有很大關係。陳文靜表示，由於建成時間早，“老破小”多位於城市核心板塊，整體配套相對完善，周邊醫療資源、教育資源較爲充足，相較次新房、郊區新房，“老破小”在這些方面更有優勢。

近年來，“老破小”居住環境的改善，也提升了自身的吸引力。陳文靜表示，近年來各地持續推進城市更新，持續優化改善老舊小區居住環境，“老破小”的居住體驗也有一定提升，例如，有的老小區現在也加裝了電梯。

對於一線、新一線城市來說，限購等政策的放開也是這輪“老破小”成交活躍的原因。張波表示，5月以來，一二線熱點城市紛紛放鬆了限購，帶動了大量需求提升，例如上海符合條件的非戶籍單身人士可以買內環二手房了，而市區“老破小”也是大量年輕單身人士選擇。此外，“老破小”總價較低，加之近期不少城市首付比例下調，之前買不起房的低收入剛需羣體也有了上車可能，使得“老破小”關注度上升。

此外，近來一些老舊小區的改造預期，也給“老破小”增添了額外的價值。以杭州市爲例，近期浙江發佈了一個關於老舊小區“自主更新”的政策，今年3月底，杭州閘弄口片區的四個小區啓動了“原拆原建”的民意調研摸排，造成該片區的房價波動，二手房帶看量成交量也有一定的上漲，因爲如果這些“老破小”能成功“原拆原建”，就會成爲電梯新房，房價也會有明顯的上漲。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪總結稱，目前成交活躍的“老破小”大多具有總價低、面積小、地段優等共同特點。得益於房價的合理回調、相對較低的價格門檻、較高的租售比，以及針對老舊住宅改造政策的利好，目前“老破小”尤其受預算有限的年輕羣體或有改善子女教育需求的中年人的青睞。

那麼，“老破小”成交上漲，對於樓市來說意味着什麼？關榮雪表示，“老破小”成交活躍，似乎說明房地產市場也正面臨“消費降級”，剛需買家對總價的承受能力下降。不過，也可能只是一個階段性的現象。比如，“老破小”成交上漲，出售完“老破小”的羣體加槓桿購買改善房源，這樣一來，二手房市場的成交量就被帶動起來，從而帶動樓市整體的復甦。

值得一提的是，並不是所有的“老破小”都具有高性價比。社交平臺上也有不少關於“老破小”的吐槽，比如老舊小區物業費低，物業管理質量差；因爲年代久遠小區沒有建築結構圖，重新裝修容易動到承重牆；廁所返臭問題無法解決等。

對於“老破小”存在的問題，張波表示，一些超過40年的房子依然質量很好，但不排除不少老房子的確有一定的安全隱患，目前很多“老破小”由於維修基金不足等原因，在保養上存在一定瑕疵。另外，大部分房齡超過20年的小區，在停車位規劃時並不完善，停車難是大多數老小區面臨的共同問題，有車家庭在選擇這類房源時就需要更加慎重。

關榮雪表示，購買"老破小"前，購房者應全面評估房屋的狀況，包括結構、設施、裝修等方面，確保沒有嚴重的損壞或安全隱患。考慮到"老破小"可能需要進行改造或維修，購房者需要評估這些成本並確保自身財務能夠承擔。另外，購房者應瞭解產權是否清晰，確保自身權益得到保護。對於購房者來說，在購買“老破小”二手房時，一定要保持理性和謹慎，要充分了解房源的實際情況和市場價值，避免盲目跟風或衝動購買。