中信證券：房價企穩曙光初現，企業信心依然偏低

（原標題：地產｜房價企穩曙光初現，企業信心依然偏低）

來源：中信證券研究

文｜陳聰  張全國  劉河維

2024年前兩月的房地產市場景氣度繼續下滑，大多數城市房價下降，銷售額同比大幅下降。政策放鬆空間依然充裕，我們預計政策會小步快走，推動按揭貸款利率持續下降和大城市限購放開。國房景氣指數達到2011年以來的最低點，新開工和竣工面積同比大幅下降，大多數企業聚焦核心城市，控制開發規模，以應對現房庫存不斷增加的挑戰。

▍2024年1-2月銷售同比明顯下降。

根據國家統計局，2024年1-2月，全國商品房銷售額10,566億元，同比下降29.3%（同比增速由國家統計局按可比口徑計算，不是今年公告數據和去年同期公告數據的同比變化。國家統計局稱基數調整的主要原因是統計界定標準調整等因素），銷售面積11,369萬平方米，同比下降20.5%。網籤數據方面，3月前17日我們跟蹤的42個樣本城市新房網籤套數同比下降49.6%，14個樣本城市二手房網籤套數同比下降39.9%。2023年年初是全年房屋銷售的階段性高點，預計3月後市場逐步復甦和基數小幅走低，會推動銷售額同比降速逐步收窄。

▍房地產市場景氣度不佳，房價持續下跌。

根據國家統計局，2024年2月70個大中城市中新房和二手房價格下跌的城市分別爲59個和68個。當前二手房市場的表現實際上超過新房市場，但新房價格存在推盤結構因素，總體而言房價下跌趨勢尚未扭轉。根據貝殼研究院數據，2024年2月50個樣本城市的二手房價格指數環比下跌0.3%，連續12個月下跌。不過，值得注意的是2024年3月深圳等地二手房交易明顯復甦。根據貝殼研究院數據，2024年2月26日至3月3日這一週，50個樣本城市新房和二手房KMI指數分別爲50%和51%，回升至50%的榮枯線附近，體現出經紀人對未來短期市場的預期逐漸轉好。我們預計3月的房價跌幅將收窄，而二季度可能迎來基本面的企穩。

▍開工熱情十分低落，景氣指數持續下行。

2024年1-2月，全國房地產開發投資額11,842億元，同比下降9.0%；全國房屋新開工面積9,429萬平方米，同比下降29.7%；全國房屋竣工面積10,395萬平方米，同比下降20.2%。大多數企業的現房庫存規模達到歷史高位，銷售去化又有所放緩，普遍下調2024年的新開工計劃。保交付卓有成效，但保交付並不覆蓋已開工未銷售的項目，部分項目因爲缺乏需求的緣故處於停滯狀態，也影響了竣工面積的表現。融資來源通暢的龍頭公司也無意擴大開發面積，而是聚焦深耕核心城市。2024年2月國房景氣指數爲92.13，爲2011年以來最低值。

▍政策放鬆空間仍然充裕。

貝殼研究院數據顯示，2024年2月50個樣本城市首套房和二套房的平均按揭利率分別爲3.59%和4.16%，分別環比下降0.26和0.25個百分點。我們認爲，由於按揭貸款利率下限有打開的空間，且LPR也有下行的可能，全年大城市按揭貸款利率仍將持續下行。上海和深圳等地限購政策的小幅調整對市場的正面影響已經反映在數字之中，一線城市限購仍有繼續逐步放開的可能性。

▍風險因素：

房價超預期下行，房地產銷售基本面顯著不及預期的風險；房地產政策落實不及預期的風險；部分房地產企業2023-24年盈利能力大幅下降的風險；部分房地產企業拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力進一步下行的風險。

▍投資策略：

2024年一季度，房地產市場仍在底部區域運行，企業投資信心尤其低落。但是，部分大城市二手市場已經出現了一些積極信號，深圳等地的房價也有了企穩的條件，政策繼續放鬆的空間也仍然充裕。當然，一手市場表現仍然明顯不及二手，消費者對交付的擔心，預售之下新房平均質素偏低，城市核心區充裕的次新供給，預計使得一手的復甦要晚於二手。