中信證券：當前房地產市場已經初步實現止跌回穩，但企穩仍不牢固，有待政策進一步加力支持

當前房地產市場已經初步實現止跌回穩，但企穩仍不牢固，有待政策進一步加力支持。本文結合政策表態與宏觀數據，詳細梳理了未來房地產政策進一步加力的方向和空間。需求側角度，未來房地產市場增量政策或將主要體現在按揭貸款利率進一步調降、公積金貸款定價進一步下行、個稅貸款利息抵扣額度進一步提升等方向。供給側角度，增量政策或將體現在專項債收購存量閒置土地加速推進、城中村改造貨幣化安置進一步加力提速等方向。宏觀經濟運行方面，11月經濟數據顯示生產端數據延續強勁，需求端數據有所回落，2024年全年5%的實際GDP增速目標有望順利完成。本週市場關注中國經濟數據、美聯儲議息會議和各部委對中央經濟工作會議精神的學習解讀，下週將公佈美國11月耐用品訂單數據、美國初請失業金人數數據、日本央行12月貨幣政策會議摘要等。

▍當前房地產市場已經初步實現止跌回穩，但企穩仍不牢固，有待政策進一步加力支持。

2024年10月以來，在一系列房地產政策的推動下，房地產市場出現了積極表現，交易量有所好轉，核心城市房價也出現初步企穩。具體體現爲：1）房地產交易量顯著好轉。住房和城鄉建設部房地產市場監測系統數據顯示，10月、11月全國新建商品房交易網籤面積連續兩個月同比環比雙增長，一線城市帶動二線三線城市商品房成交增長。2）房價持續下跌的局面有所改觀。根據Realdata數據，2024年11月50個樣本城市房價指數環比增長0.3%，其中一、二線城市分別環比增長0.7%、0.3%，房價連續兩個月實現止跌企穩。但需要注意的是，當前市場企穩的基礎並不牢固。一方面，近期數據顯示二手市場成交環比有所回落，並且二手房掛牌量仍在相對高位；另一方面，同有剛需支撐的“房地產的量”相比，我國部分城市的房價收入比仍然處於偏高水平，且收入預期偏弱的問題尚未得到根本性扭轉，“房地產的價”止跌回穩亟需政策進一步加力呵護。

▍房地產市場需求端的增量政策將主要體現在：按揭貸款利率進一步調降、公積金貸款定價進一步下行、個稅貸款利息抵扣額度進一步提升等方向。

1）按揭貸款利率調降。2025年貨幣政策基調調整爲“適度寬鬆”，彰顯出政策利率的進一步下調或仍具有較大空間，並且我們認爲LPR調降的幅度可能比逆回購利率更大。從居民端面臨的實際利率（名義利率-價格平減指數）的視角來看，進一步降息也具有較強必要性。若以CPI作爲價格代理變量，我們測算2024年11月我國居民端面臨的實際利率水平爲3.4%，位於2019年9月至今53.1%的分位數；若以房價變動爲價格代理變量，實際利率的高企問題相對更爲嚴峻，2024年11月實際利率水平爲9.7%，位於2019年9月至今95.3%的分位數。市場普遍擔心的降息會引發人民幣貶值的問題或在2025年有所“鈍化”，擔心降息會導致的銀行淨息差壓力增大的問題也可以通過“存、貸款利率同時調降”予以緩釋。2）公積金貸款定價有望進一步下行。2023年公積金貸款償還的規模較之歷史顯著增加，公積金貸款的平均久期下降，說明未來公積金貸款利率明確有下行空間。3）住房貸款的個稅抵扣政策是各個國家普遍採用的購房優惠政策，我們認爲我國後續在該項政策上或還有較大的加碼空間，例如提高當前每月1000元的抵扣額度等。

▍房地產供給端的增量政策將主要體現在：專項債收儲加速推進、城中村改造貨幣化安置加力提速等方向。

“減少增量”和“優化存量”是房地產供給端政策的核心着力點。減少增量方面，主要依託於“收儲”的推進。收儲共有三種形式，一是收購閒置土地，二是收購存量商品房，三是儲備待出讓土地。其中前兩種方式屬於“減少增量”，第三種方式屬於“優化存量”。我們認爲，收購閒置土地的方式後續有望伴隨“專項債用於收回閒置土地政策的進一步落實和資金逐步到位”實現加力推進，收購存量商品房或受制於“定價和運營難”等問題，規模相對偏小。“優化存量”方面，主要依託於“城中村改造的貨幣化安置”和“儲備待出讓土地（收儲的方式三）”。我們預計，後續央行PSL有望放開用作城中村改造的貨幣化安置，2025年100萬套貨幣化安置有望全部完成。

▍宏觀經濟運行跟蹤：11月經濟數據顯示生產端數據延續強勁，需求端數據有所回落，2024年全年5%的實際GDP增速目標有望順利完成。

11月工業增加值同比增長5.4%，服務業生產指數同比增長6.1%，生產端加權平均增速爲5.85%，延續強勁表現。從需求端看，11月消費同比增長3.0%，固定資產投資同比增長2.4%，出口（人民幣計價）同比增長5.8%，需求側加權平均增速爲3.1%，較上月回落1.9個百分點。由於我國GDP增速覈算使用生產法，因此10-11月較高的工業增加值增速和服務業生產指數增速對應四季度GDP增速或錄得較高水平，2024年5.0%的實際GDP增速目標大概率將實現。本週市場關注中國經濟數據、美聯儲議息會議和各部委對中央經濟工作會議精神的學習解讀，下週將公佈美國11月耐用品訂單數據、美國初請失業金人數數據、日本央行12月貨幣政策會議摘要。

▍風險因素：

房地產市場超預期變化，國內政策不及預期，海外衰退及風險事件超預期，海外貨幣政策超預期變化等。

本文源自：券商研報精選