中央定調2024樓市：防範化解風險是重心 “先立後破”構建發展新模式

中國網財經12月14日訊 (記者 譚夢桐)中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議全面總結2023年經濟工作，深刻分析當前經濟形勢，系統部署2024年經濟工作。

房地產方面，會議指出，持續有效防範化解重點領域風險。要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

會議還指出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

“此次會議關於房地產的表述全部集中在‘持續有效防範化解重點領域風險’的總體目標中，意味着風險化解仍將成爲2024年重要工作。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網財經記者採訪時表示。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，明年政策需要在需求端繼續優化限制性政策，供給端支持房企合理融資、化解企業風險以及推進“三大工程”建設等方面協同發力，才能推動行業恢復平穩。

防範化解風險仍是重中之重

此次中央工作經濟工作會議，進一步強調“持續有效防範化解重點領域風險”等內容。可以看出，防範化解風險仍是未來房地產工作的重中之重。

“從目前形勢看，風險擴散的情況並沒有得到有效控制，甚至一些穩健經營企業，國企也出現了債務問題。這是地價房價下跌，其悲觀的源頭原因。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言。

自2023年10月以來，中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”後，11月多部委召開企業座談會落實相關舉措，多家商業銀行召開企業座談會，提出要加大在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持。

根據中指研究院監測，2023年11月，房地產企業債券融資總額爲412.8億元，環比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

本次中央經濟工作會議繼續強調“堅決守住不發生系統性風險的底線”“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

值得一提的是，此次會議沒有直接提及“支持合理住房消費需求”等內容。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，這更加說明在房地產領域，防範化解風險工作的重要性、迫切性和優先性。充分體現黨中央對房地產金融風險防範化解的高度重視。

“堅決兩字表明瞭中央對守住不發生系統性風險的底線的態度。”陳文靜談到，當前，房地產風險主要體現在房企債務化解、項目保交付等方面。

嚴躍進也指出，會議強調了底線思維。底線思維要求各地對房地產風險認識上升到新高度，即從流動性風險、債務風險等層面上升到系統性風險和國家安全的新高度。

嚴躍進進一步分析認爲，化解風險的工作抓手，不在於消費端，而在於房企端。主要策略在於，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。各地2024年金融風險防範化解工作方面，更要重視房企融資工作，積極落實“三個不低於”等工作。

“自7月24日的中央政治局會議以來，多次中央會議通稿均未提及‘房住不炒’，一定程度上反映出中央對於房地產政策的託底導向。”陳文靜表示，當前化解房企風險仍需要推動企業恢復自我造血能力，市場銷售實質性修復是改善企業資金面的關鍵，而銷售好轉仍需需求端政策繼續託底發力。

儘管本次會議未明確涉及需求端政策，但從趨勢來看，陳文靜預計2024年政策仍將繼續優化，其中一線城市有望降首付、降利率、因區施策優化限購，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

“先立後破”構建房地產發展新模式

此次會議明確，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。多位專家認爲，該表述與此次會議及日前中央政治局會議提到的“先立後破”相吻合。

“相較2022年中央經濟工作會議提出的‘推動房地產業向新發展模式平穩過渡’，今年的表述程度更進一步，表明構建房地產發展新模式的迫切性有所提升。”關榮雪表示。

關榮雪指出“完善相關基礎性制度”似乎也爲構建新模式指明瞭方向，中央政治局會議“先立後破”的總體要求或成爲了新的構建原則，即先建立明確且合理化長效機制，再逐漸破除已經不適應當前房地產發展現狀的“舊”模式。

目前，房地產發展新模式取得了一定的進展，如加強保障性住房建設、城中村改造、推進現房銷售試點以及對房企融資層面監管規範等。

從市場表現來看，今年8月中央及各地政府加快優化房地產政策後，市場出現階段性修復，但10月以來，重點城市政策效果持續性不足。根據中指研究院監測，11月，重點100城新建住宅銷售面積環比下降約8%，同比降幅擴大至14%，市場仍有下行壓力。

“如果明年房地產政策能夠協同發力，包括在需求端繼續優化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業風險，同時加快推進‘三大工程’建設，那麼房地產市場有望逐步實現築底企穩。”陳文靜稱。

三大工程建設將提速

“三大工程”建設既是新模式的抓手，也是房地產穩中求進的着力點。專家預計，2024年“三大工程”建設亦提速，有利於在供需兩端穩定房地產市場。

陳文靜預計，2024年“三大工程”配套政策將加快落實：城中村改造因城施策實施細則預計將陸續出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產企穩。

值得注意的是，2024年是城中村改造的啓動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。

保障房實施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房“保基本需求”，市場化的商品房滿足多層次住房需求下，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也給開發企業提供了新的經營思路。

“平急兩用”或與低效、閒置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，也將對房地產投資產生積極帶動作用。

城鎮化地位再次拔高

相較此前中央政治局會議來看，“城鎮化”地位再次拔高。

嚴躍進認爲，此次會議關於“城鎮化”，最核心表述是“要把推進新型城鎮化和鄉村全面振興有機結合起來，促進各類要素雙向流動”。

“此次經濟工作會議提及‘堵點’一詞。從城鎮化角度看，新型城鎮化和鄉村全面振興的工作沒有有效銜接，導致工作孤立、效果不佳。”嚴躍進談到，此次明確將兩個工作做結合，對於更好理解新格局下的“新型城鎮化”工作具有較大的幫助。

我國城鄉之間差別非常大，從大城市化、都市圈化，到大中小城市協同發展和以縣域爲載體的城鎮化，是我國新型城鎮化的路徑，也是低成本城鎮化，將城鎮化與就業產業相協調的有效載體。

“鄉村振興和新型城鎮化意味着廣大農村居民和富餘勞動力可以在城鎮接受均等化的公共服務，同時還能夠繼續從事農業生產，這就是新型城鎮化和擴大和釋放內需潛力的路徑。”在李宇嘉看來，這同時也爲縣域和鎮域房地產市場創造可持續的發展路徑，改變目前縣域和鎮域房地產和城鎮面貌下滑的局面。