中央定調維穩樓市 碧桂園等示範房企融資開閘爲市場再增信心

5月20日，央行宣佈降息，調整5年期以上LPR，由上期的4.6%下調15個基點至4.45%。

本次降息是繼今年1月5年期以上LPR下調5個基點後的第二次降息，也是2019年房貸利率換錨LPR之後降息幅度最大的一次。

此前5月15日，央行曾發佈差別化信貸政策，規定各地首套房的利率可低於報價利率的20基點，各地的首套房最低利率可達到4.4%。

本次央行報價利率再次下降15個基點，也就意味着各地的最低利率可達到4.25%。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，這是中央繼5月15日再次出臺的實質性利好政策，說明了中央對房地產市場的支持落實到實地，且支持力度較大。此外，4.25%的房貸利率也創歷史最低。可以看出中央對於穩經濟穩房產市場的決心。

同日晚間，碧桂園地產完成了2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作。在信用保護合約的支持下，本期發債吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踊躍參與投標。最終，碧桂園公司債券的發行過程圓滿落地，票面利率4.5%。

此前，東方金誠監測數據顯示，截至5月15日，民營房企已連續65天無公開市場債券發行。

而碧桂園這筆債券的成功發行，無疑將打破民營民企發債的沉寂，對於民營房企突破融資困境，起到積極的示範作用。

此外，值得提的是，碧桂園此次是通過“債券發行+信用保護”方案進行融資的，這種方式在業內尚屬首次。這背後也寓意着，政府正在凝聚市場各方力量，進一步提升資本市場對民營企業的融資支持力度，賦能民營經濟長久健康發展。

中央定調維穩樓市

機構預期行業向好

五一節前最後一天，中共中央政治局召開會議分析研究了當前經濟形勢和經濟工作。其中，會議對房地產政策明確定調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

5月18日，李克強主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會，再次指出城鎮化是必然趨勢，要穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。強調“各地區各部門要增強緊迫感，挖掘政策潛力，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。

在中央多次定調後，地方政策也在不斷跟進。據不完全統計，截至5月中旬，2022年全國有134個城市共計出臺了231次樓市紓困政策，內容包括放鬆限購、降低首付、提高公積金貸款額度、契稅補貼等舉措。

其中，與一季度相比，進入5月之後，政策出現了兩個顯著變化：一是在城市能級上的提高，包括上海、深圳、杭州、南京、蘇州等在內的25個重點城市；二是政策力度愈發加大，逐步觸及限貸、限購等調控政策。

在業內看來，多個政策疊加有利於放大本次樓市降息的效果，促進剛性和改善性住房需求釋放。

儘管整體來看，當前部分城市受疫情影響較爲嚴重，市場恢復節奏被打亂，個別城市交易市場幾近停擺，政策改善到市場見效尚需一定時間。而對於疫情影響較小的熱點城市，隨着信貸環境和調控政策持續加力優化，政策效果有望逐漸顯現，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩。

鑑於近期政府頻繁發聲維穩房地產，評級機構也在調整對內地房地產市場的預期展望。申萬宏源在近期的研報中就指出，預計地產行業供需兩端政策修復將加速推進，推動行業格局加速優化，並考慮當前優質房企投資端盈利能力回升明顯，預計後續基本面有望築底回升。我們維持房地產板塊“看好”評級，並推薦H股碧桂園等共6家房企。

“發債+信用保護”機制試水打開

房企“示範生”帶頭恢復市場活力

而就在購房段不斷打開政策面的同時，一系列支持民營企業債券融資的積極政策信號也在隨之釋放。

5月16日，有市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選爲示範民營房企，將在本週陸續發行人民幣債券。爲吸引投資人，創設機構將同時發行信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

當晚，龍湖、美的置業、碧桂園相繼發佈公告，3家民營房企即將在上交所發行一期公司債，合計發債規模爲20億元。

其中，碧桂園將發行第一期不超過5億元人民幣1＋1＋1年期無擔保公司債券，主體評級AAA。募集資金扣除發行費用後,將用於置換髮行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

而近兩天裡，新城與旭輝兩家也都傳出發債消息。“示範發債房企”名單再擴容。

停滯多時的民營房企境內發債的融資渠道，正在重新打開。

對於這一動作，這兩天業內的分析諸多。主要觀點都認爲事件傳達了監管層支持房企合理融資需求的信號，有利於提振市場信心，對於民營房企債券融資來說具有很強的破冰和示範意義，將爲其它房企和市場注入信心。

但需要意識到的是“示範”的數量會增多，但不會成爲沒有門檻的惠普紅利。

畢竟能夠作爲典範，列入先行發債的示範企業，本身就具有開發經營能力強、財務相對穩健等特點，即便在民企地產債發行難度較大的一季度，也仍能得到監管機構的認可，均有公開債或ABS發行。

作爲龍頭的民營房企，自2021年12月，一行兩會等部門宣佈始終支持優質房企的發展、積極滿足優質房企合理的融資需求以來，碧桂園已經成功發行10億元公司債，3筆總額共15.26億元的供應鏈ABS，以及39億港元可換股債券，還獲批了50億元中期票據。僅僅是今年3月份，就有2家銀行宣佈與碧桂園簽署戰略合作協議，其中與招商銀行股份有限公司簽署150億元、與中國農業銀行廣東省分行簽署400億元戰略合作協議。

通道暢通背後，正是源於碧桂園一直穩固的財務基本盤——最新財報顯示，截至2021年底，碧桂園總借貸餘額降至人民幣3179億元，其中短期債務的佔比降至24.9%；淨負債率僅45.4%；現金短債比約2.3倍。此外，公司手握1813億元現金，資金充裕，短期償債無憂。

鑑於碧桂園強勁的經營實力和穩健的財務風格，三大國際評級機構之一的標普維持碧桂園現有的“BB＋”長期發行人信用評級，穆迪和惠譽亦確認維持碧桂園的投資級信用評級。摩根士丹利、瑞銀、廣發等境內外20餘家賣方研究機構也給予公司“買入”評級。

在境內，監管層和金融機構,也在各類融資窗口期,給予碧桂園政策支持,滿足合理融資需求。 去年11月初,中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會後,碧桂園就率先成爲衆多拿到境內債發行“入場券”的房企中爲數不多的民營房企。

此番再獲融資支持和鼓勵，億翰智庫研究總監於小雨認爲，其實是監管層在釋放積極信號：企業足夠安全、穩健優質，纔可能獲得政策傾斜。這也算是給其他民營房企指明瞭可持續健康發展的經營方向。

從更大的國民經濟面來看，隨着行業政策在“房住不炒”原則下，供需兩端繼續邊際放鬆，市場信心將得到有效恢復，而疊加示範房企率先獲得的金融支持和政策推動，整個行業有望在第二季度由這幾家領頭羊引領，走出低谷，在未來將實現穩房地產，穩經濟的最終目標。