中指研究院：一季度新房市場整體延續調整態勢 核心城市政策效果漸顯

智通財經APP獲悉，3月28日，中指研究院發佈《2024年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望》。報告指出，2024年以來，新房市場整體延續調整態勢，全國商品房銷售面積和銷售額同比降幅較大，一季度重點100城新房成交面積同比降幅在四成左右，二手房市場表現仍好於新房，重點城市成交量同比降幅相對較小。值得關注的是，春節以來，核心城市政策效果逐漸顯現，新房、二手房成交量活躍度呈回升態勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯。

今年以來新房市場調整幅度較大的原因主要可以歸結爲三點：一是去年同期疫情積壓的購房需求集中釋放，導致銷售數據基數較高；二是今年春節假期長，居民出遊熱情較高，影響了住房需求的入市節奏；三是二手房市場“以價換量”態勢延續，一定程度對新房需求產生了分流。

近期中央頻繁釋放樓市積極信號，國常會強調房地產事關經濟社會發展大局，要系統謀劃相關支持政策，3月27日，北京取消離婚限購政策，積極落實中央會議精神，預計供需兩端政策優化力度將增強，同時，隨着年中高基數影響減弱，銷售同比降幅也將逐步收窄。

主要結論如下：

(1)房價：2024年1-2月，受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲0.29%；二手房價格延續調整態勢，累計下跌0.93%，2月價格環比跌幅收窄，環比下跌城市數量已連續9個月超90城。

(2)市場供求：一季度，全國新房市場銷售表現偏弱，在上年同期高基數下，重點100城住宅銷售面積同比下降約四成，核心城市政策效果漸顯，春節後新房市場活躍度溫和回升，二手房市場表現仍好於新房，重點11城二手房成交量連續5周環比增長。從需求特徵來看，一季度重點城市改善性需求持續釋放，新房高總價產品成交套數佔比提升。

(3)土地市場：今年截至3月26日，全國300城住宅用地供求面積延續縮量態勢，而北京、上海、杭州等重點城市優質地塊拍地節奏加快，帶動一季度300城出讓金及樓面均價結構性上升。企業投資繼續聚焦核心城市核心區域，土拍熱度分化加劇。拿地企業方面，央國企拿地金額佔比提升，僅杭州等熱點城市民企舉牌意願較強。

(4)政策展望：今年我國GDP增長目標定爲5%左右，要想實現這一目標，財政貨幣政策需要持續發力，同時穩地產對於穩定宏觀經濟大局也至關重要，3月22日國常會強調要系統謀劃相關支持政策，短期來看，房地產供需兩端政策有望加快優化。預計各地將充分發揮調控自主權，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或將全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房貸利率等政策同樣具備空間；同時，城市房地產融資協調機制或將加快落地見效，“三大工程”配套政策和資金有望繼續跟進，住房保障體系建設也將加速。

(5)市場展望：隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利於提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。整體來看，今年3月“小陽春”成色不足，市場節奏或整體延後，同時年中高基數影響將逐步減弱，因此預計二季度新房銷售面積同比降幅將收窄。但值得關注的是，次新房入市或將繼續分流新房客戶，新房市場調整壓力仍在。