住了8年的豪宅，不屬於我

華潤外灘九里（來源：法拍平臺）

2009年，外灘核心區域的豪宅項目華潤外灘九里開盤，一位來自浙江省溫州市的業主在此置業，以1376萬元的總價買下了一套建築面積185.62平方米、4臥2廳3衛帶保姆房的住宅。

6年後，來自浙江省樂清市的陳某也想來上海置業，他找到自己的這位同鄉，以低於市場價50餘萬元，即1350萬元的價格買下了這套住宅。爲了拿下這套房子，他甚至支付了1069.11萬元滌除設定在房源下的抵押權，可數年後，這套房子仍因賣家的債務糾紛而上架法拍，在網絡平臺遭人哄搶。

7月7日早間，這套位於黃浦區毛家園路88弄8號的2502室（下稱“8號2502室”）在經過168輪競拍後，被人以3028萬元的價格拍下，較2470萬元的起拍價溢價約22.6%，但仍低於評估價3528萬元，摺合單價約16.31萬元。

贏家“Z5137”從7月6日就開始蹲守，並在當日晚間19時22分首次出手，彼時已有四位競買人先後出價，其隨即跟上報出了2482萬元的價格。當晚的戰況其實不算激烈，合共10輪報價後，各方偃旗息鼓。

第二日早上6點多，競買人“B9722”繼續舉牌，將價格擡升至2500萬，爭奪戰再次點燃，“Z5137”、“B9722”、“R9251”等數位主力競買人爭相下場，你追我趕，導致原本應在10點結束的法拍延時140次，直至10點56分才正式結束。

高性價比是促使買家哄搶的主要原因，儘管建成已有十餘年，但華潤外灘九里在上海豪宅市場依然是排的上號的存在，頗受購房者青睞。2020年至今，阿里法拍平臺先後上架了6套該小區房源，其中有5套競拍均超百輪，最激烈的一次有8人報名，出價高達884次。

某中介平臺數據顯示，自2012年至今，華潤外灘九里共成交了47套二手房源，其中有3套在今年簽約。最近的一次發生在4月，一套188.19平方米的住宅在掛牌192天后，以3990萬元的價格賣出，摺合單價約21.2萬元；2月成交的那套住宅單價約20.5萬元，在掛牌7天后便尋到了買家，成交總價2230萬元。

目前，該小區有在售房源19套，其中一套面積與8號2502室相同、包含子母車位（價值150萬元左右）的房源掛牌價爲3800萬元，單價在20.47萬元左右，若去除車位，則單價約19.66萬元，與8號2502室的成交單價相差超3萬元。

性價比之外，8號2502室目前的資質也較爲乾淨，所涉糾紛已經釐清。

從公開信息來看，標的房源此番是由上海市徐彙區人民法院（下稱“徐匯法院”）裁定執行。2015年，因涉及民間借貸糾紛，徐匯法院向原業主等人出具民事調解書，要求其在6月25日前返還孫某借款加利息合共486.74萬元，但由於原業主未能履行相關義務，孫某後向法院申請強制執行，徐匯法院在當年7月對標的房源依法進行輪候查封。

而這時，標的房源已經被原業主以1350萬元的價格賣給了陳某，雙方在2015年1月7日簽訂買賣合同，原業主在大約一個月後騰出房屋並通知陳某進行交接驗收，此後陳某帶着一家人入住。根據約定，買賣雙方將在2017年完成過戶手續。

這期間，標的房源同時還被浦東法院及黃浦法院查封着。2016年，由於建設銀行上海第二支行以標的房源抵押權人爲由發出執行申請，黃浦法院獲得了標的房源的處置權。同年，陳某向黃浦法院匯入資金1069.11萬元，以滌除房屋下的抵押權。

但這並不是結束，此後關於該房源的執行程序一直未斷，陳某數次提出執行異議，其對涉案房屋是否享有足以排除強制執行無過錯不動產買受人的物權期待權成了爭議焦點。

按陳某所言，當初之所以約定2017年過戶是因爲資金問題，其並不清楚標的房源在2015年7月3日被徐匯法院查封時自己是否具有購房資格；而原業主則表示，陳某在籤合同時沒有購房資格，需要等到居住證滿2年後才能過戶，雙方買賣合同上特別告知（二）有關於限售的相關規定告知，且簽訂合同時陳某沒有居住證，證件是在合同簽訂後辦理的。

“打架”的證詞也意味着，陳某的購房流程可能不合規，徐匯法院查封時標的房源依然屬於原業主。

根據2013年11月出臺的限購規定，非上海市戶籍居民家庭在上海市購買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上”調整爲“自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上”；後2016年3月出臺的規定顯示，提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算3年內在上海市累計繳納2年以上，調整爲自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

基於此，一份發佈於2020年6月的判決書指出，陳某是非滬籍居民家庭，其提供的繳納社保證據材料等在案證據，不足以證明自己在簽訂標的房源買賣合同時，符合當時的購房政策條件，因購房政策限制不能辦理房屋產權過戶登記也屬於自身原因，“案外人陳某對涉案房屋不享有足以排除強制執行無過錯不動產買受人的物權期待權”。

直至法院判決釐清標的房源的所有權，這套被查封8年的豪宅才正式進入法拍流程，覓得新主人……

記者 吳典

編輯 左宇