朱偉航貼牌“縵雲”，合生創展產品系隱患重重

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相比其他的地產二代，朱桔榕有了自己的得意之作。

她親自締造了合生創展的“縵”系，一個高端地產產品系。

縵，本義指無花紋的絲織品，但有了安縵酒店這個頂級品牌後，"縵"字才變得很高大上。很巧，朱桔榕曾與安縵酒店創始人Adrian Zecha先生一起聯手，共同打造 MAHA CHINA。她把“縵”貼在合生之上。

四年前，縵合·北京登場。實際上，她只是給霄雲路8號批了一件帶“縵”的外衣。這是一個2008年首次開盤的老豪宅，產品老化被廣爲吐槽。

改換名頭之後，霄雲路8號果然熱銷了。從此，合生縵系全國各地開花。

一個多月前，在北京通州的一個項目設計方案出爐：縵雲ONE。花姐看到"縵"字，就想到了合生霄雲路8號的大豪宅，想必這個縵雲ONE與合生創展有關。

但這種慣性思維要不得，現實裡，這個縵雲ONE並非合生創展旗下的項目，而是珠江投資貼牌的。

貼牌合生縵雲

縵雲ONE所在地塊的編號爲北京城市副中心0401街區FZX-0401-6081地塊，是原通州永順中心小學所在地——在去年7月份拆遷了。

具體的位置位於通州區永順鎮，東至嶽莊路，南至永順南街，西至永順路，北至永順中街。這裡也是以前的永順中心小學所在地，沿着永順南街正在修地鐵22號線，離地鐵6號線通州北關站還有近兩里路。

從縵雲ONE的總平面圖上，可以看出它的建設單位爲：北京順開房地產開發有限公司（簡稱“順開地產”）；設計單位爲：中國建築設計研究院有限公司、天津美新建築設計有限公司（簡稱“美新設計”）。

美新設計成立於1993年3月，註冊資本300萬元，法人王錦銀，由合生實業（深圳）有限公司100%持股，最終控股是合生創展。

而順開地產是合生創展關聯企業廣東珠江投資股份有限公司（簡稱“珠江投資”）旗下的公司。合生創展是香港上市公司，股票代碼00754.HK，朱孟依持股44.8%，長子朱一航持股15.26%，女兒朱桔榕持股0.19%。

順開地產成立於1999年，目前有恆贏投資有限公司持股50%、北京珠江房地產開發有限公司持股44.8797%，其餘5.1%股份由四個股權投資有限合夥企業——深圳前海明宜、深圳前海佩宇、深圳匯信衆益十號、深圳益峰一號。恆贏投資和北京珠江地產都是朱偉航控制的企業。

很明顯，朱偉航在順開地產用了高槓杆。截至2022年底，順開地產的總資產338.99億元，淨資產71.32億元，主營業務收入39.78億元，主營業務利潤9.98億元。

大概在2013年，朱孟依就分家了，合生創展由長子長子朱一航和女兒朱桔榕繼承，珠江投資由二兒子朱偉航。雖然各自管一攤資產，但業務上存在交叉，關聯交易頻繁。

這次，在縵雲ONE上，朱偉航貼上了合生創展的“縵雲”標籤。

披上合生縵系的外衣，朱偉航的底氣一下子就足了。但這個“縵雲”品牌的使用，珠江投資是否向合生創展付費了呢？是否損害了上市公司利益？縵雲ONE亂貼標籤，是否會誤導購房者，這是合生創展的產品呢？

花姐總結一句話：縵雲ONE並非出自合生創展，而是珠江投資貼牌的。

詭異的沙盤

貼牌歸貼牌，縵雲ONE還是一個值得關注的豪宅項目，它的總建築規模約23.37萬平方米，其中地上建築規模約14.69萬平方米，容積率2.8，建築高度爲80米，機動車停車位1017個，全部在地下。

從總面圖上看，很難一眼找到小區的大門。

樓花找了一圈，循着車庫入口，最終發現大門居然在小區中央——寫着地塊編號的空白處西邊，哪個1層的配套樓就是大門所在地。小區有兩個車庫入口，一個車庫出口。

大門在小區中央，聞所未聞。樓花定睛一看，原來，縵雲ONE被兩條街坊路分割成3個組團：1#、5#、11#在東邊；2#、3#、4#、6#和7#在西北，大門在這個組團的東面；8#、9#、10#在西南角。

去過縵雲ONE售樓處的人會很差異，明明有三個組團，爲何東邊的1#、5#、11#沒放出模型？是擔心這麼多大平層消化速度慢，不着急，慢慢賣，學習霄雲路8號的慢精神——賣了16年。

十分詭異。小區大卸三塊，而且東邊這塊在沙盤上"消失"了。

縵雲ONE有12個地上非機動車停車位，和兩塊室外運動場地，兩個化糞池。如果很在意這些設施對居住舒適度的影響，請大家選房時仔細斟酌。

由於縵雲ONE位於北京副中心，朱偉航不會放過這個打造高端產品的機會，每層層高在3.3米和3.4米。

關於它的戶型構成，已經浮現出199平米、218平米、265平米和341平米四種戶型。

大致的分佈是：199平米戶型在3#，3個單元14層，共計84戶；218平米戶型在10#和11#，整體爲23層（10#西邊單元爲21層），共計226套；265平米爲主力戶型，1#3個單元18層，5#1個單元20層、9#2個單元8層，8#2個單元6層（西單元爲5層），4#1個單元8層（頂樓疑似爲複式）、5#1個單元6層（頂層疑似爲複式，共計約232套（含頂樓複式4套，不含8#西單元5層），8#西單元5層戶型爲東西向，進深爲9.68米，估計爲100平米左右戶型；341平米戶型在2#和6#，都只有8層，共計5個單元72套。

如此算來，縵雲ONE共計624套房。

壓抑的用餐環境

縵雲ONE公佈了199平米、218平米、265平米和341平米四種戶型，總體來看，都是進深的尺度大於面寬，對於豪宅來說，這類戶型好不到哪裡去。開發商是爲了加大樓間距，縵雲ONE犧牲了戶型的舒適度。

花姐來對它們逐一點評：

199平米戶型：四室兩廳三衛，面寬12.3米，進深16米，進深面寬比1.3，差評，導致南向只有三面寬，除了南向兩個房間贈送了飄窗之外——還不是飄窗和房間等寬的那種，就沒有其它贈送了，和順義、豐臺的豪宅無法比。餐廳和客廳通過玄關分區，北面的餐廳區會非常暗，用餐體驗感也很差，四處是門——廚房門、臥室門、洗衣房的門，沒有風景可以欣賞，用一個字形容：壓抑。

218平米戶型：四室兩廳三衛，面寬12.7米，進深16.4米，進深面寬比1.3，差評，南向三面寬，且只送了一個客臥的飄窗；由於核心筒前置，導致房子的中心偏北，客廳變成了30平面的正方形，餐廳客廳完全分割，空間感很差。同樣的問題，北面的餐廳用餐體驗感很差，白天要開燈；進門處很窄，完全看出這是一個200多平米的頂豪；

265平米戶型：四室兩廳五衛，面寬13.8米，進深17米，進深面寬比1.23，差評，南向三面寬，南向送了兩個飄窗；出現了保姆間，有窗有獨立衛生間，很人性化；洗衣間處理得比較隱蔽，放在玄關背後，但處於房子中心位置，總感覺很彆扭；

341平米戶型：五室兩廳五衛，面寬16.35米，進深19.55米，進深面寬比1.19米，湊合，但依然是南向三面寬。它的客廳做到了8米寬，主臥很奢華，做了兩個衣帽間，還有一個戶型的梳妝檯，女主人會很有尊貴感；保姆間的位置處理得不錯，在東北角上；共有兩個暗衛；

花姐總結：縵雲ONE的戶型整體比較差，進深面積比大於1，都是南向三面寬，沒有LDK一體化，導致餐廳太暗，用餐環境差；餐廳與北面臥室設在一個區域，導致功能混合；除了飄窗之外，幾乎沒有贈送面積，性價比低；保姆間很人性化。

慎選西南組團

選縵雲ONE的房子，需要認真再認真。

這是一個很奇怪的樓盤，原因就在那兩條街坊路，把好好的一個項目，劃分成了三個組團。

西南角的8#、9#和10#就很吃虧了，只要圍牆一圈，這個組團就沒有社區環境可言，只有三棟樓，南面緊挨永順南路，北面是街坊路，想去散步，還得去北面的組團。

東面的1#、5#和11#倒是蠻舒服的，1#和11#的樓間距達到了94米，且地塊方正；

西北面是主社區，主打一個低密度，除了3#爲14層，其餘都是9層以下洋房，330平米大戶型分佈在6#和2#，它們的樓間距也達到了50米以上。

綜合來看，西南角組團最弱，東邊組團和西北組團，看自己的喜好：喜歡社區空間大，就選東邊；喜歡矮樓層就選西北的。

接下來，樓花分戶型面積爲大家選一下樓棟的優先順序：

1、199平米戶型，只有3#，優選東邊3戶，次選西邊三戶，因爲樓間距分佈爲56米和33米；

2、218平米戶型，從左到右優選6#東邊3戶，從左到右次選11#，因爲離永順南街的遠近問題；

3、265平米戶型，優選順序爲：1#、5#、11#、4#、7#、9#、8#，理由是，1#、5#和11#爲東邊組團，樓間距大；4#雖然早上會被6#擋太陽，但在最大小區西部的中央，7#前面有街坊路，有點嘈雜，加上前面8#的東西走向單元離得有點近，只有22米；9#和8#緊鄰永順南路，有點吵；

4、341平米戶型，優選順序爲2#西邊兩戶、6#中間三戶、2#東邊兩戶、6#西邊戶和6#東邊戶。理由是，10#爲23層樓，上午會擋6#的太陽，所以，優選2#。

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