專項債收購閒置土地政策來了，有何亮點？

財政支持房地產穩定系列政策正快速落地，其中之一是地方發債籌資收購存量閒置土地。

11月11日，自然資源部公佈《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（下稱《通知》），明確了各地通過地方政府專項債券（下稱專項債）收購閒置土地流程、重點，核心是藉此減少市場存量土地規模、改善土地供求關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩。

中央財經大學教授溫來成告訴第一財經，這意味着作爲穩樓市的重要舉措之一的專項債支持收購閒置土地新政正逐步落地。在前些年房地產市場火熱的時候，一些房地產企業囤地比較多，近些年房地產市場低迷，這些企業面臨較大資金壓力，一些項目無法開工，造成土地大量閒置。在這一背景下，允許專項債收購閒置土地，有利於緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。

此次《通知》一大亮點，是確定了地方政府收購閒置土地的重點。

《通知》要求，優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購範圍。

那麼，實踐中地方究竟如何操作，來收購閒置土地？對此《通知》也給出相關要求。

對於專項債收購閒置土地的主體，《通知》明確，由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施，而儲備地塊則必須在全民所有土地資產管理信息系統中有儲備地塊標識碼。

在收購流程上，根據《通知》，首先市、縣自然資源主管部門要依託土地市場動態監測監管系統中的處置存量閒置土地清單摸清底數，根據需要向社會發布收回收購土地徵集公告，綜合考慮企業意願、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優先申報使用專項債券。

其次，土地儲備機構委託經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格。市、縣處置存量閒置土地協調推進機制或土地出讓協調決策機構根據市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎價格下調幅度，經與土地使用權人協商一致並經公示無異議後，報市、縣人民政府批准確認。在約定期限內未完成收回收購的，應當按照上述程序重新確定價格。

而用於收購閒置土地的土地儲備專項債券的一大核心，是儲備項目應當有穩定的預期償債資金來源，對應的政府性基金收入應當能夠保障償還債券本金和利息，實現項目收益和融資自求平衡。這也是爲何上述政府收購閒置土地時壓低價格，且重點考量地塊條件，這有利於保障項目收益，防範專項債償付風險。

《通知》強調，要嚴守土地政策紅線底線，妥善處理好土地債權債務關係，保障土地使用權人和抵押權人合法權益，防範廉政風險和道德風險。

招商銀行總行機構客戶部一份研報稱，土地回收一大難點是回收定價問題，在土地價格存在下跌預期的情況下，定價需要同時考慮房地產企業接受度和後期土地收益能否平衡專項債本息的問題，價格偏低可能會導致房地產企業虧損較大、投資方接受度較低，價格偏高可能會存在後期收益無法覆蓋成本的風險。

上述研報稱，存量土地性質複雜的問題也是一大難點，在流動性吃緊的情況下，房地產企業多數會通過抵押閒置土地的手段來補充現金流，複雜的抵押和債權關係也增加了土地處置和回收的難度。

爲了改善土地供求關係，穩定樓市，《通知》要求、收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。收回收購土地用於民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。

溫來成表示，這也是一大亮點。今年以來房地產投資、銷售等數據明顯下滑，不少房地產企業虧損，地方政府收回收購土地不再供應房地產開發，可以促進市場逐步走向供求平衡，實現止跌回穩。

上述研報稱，當前土地市場新增供地規模仍然較大，回收後的存量土地並不具備特別的開發優勢，如何結合地區規劃、保障性住房等公共工程建設需求提升土地資源利用效率也是值得關注的一個問題。

《通知》稱，專項債券額度、使用、管理等有關要求，按照有關規定執行。

當然，專項債收購閒置土地政策還有些細節待明確。財政部部長藍佛安近日公開表示，專項債券支持回收閒置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關部門研究制定政策細則，推動加快落地。

按照2017年《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》，財政部在國務院批准的年度地方政府專項債務限額內，根據土地儲備融資需求、土地出讓收入狀況等因素，確定年度全國土地儲備專項債券總額度。然後分配至各省份，各省份再分配至下轄市縣。公開數據顯示，2017年7月至2019年9月，地方累計發行土地儲備專項債超過1萬億元。