資金斷鏈危機 建商如何自求生路？

安信建經總經理張峰榮。（安信建經提供)

近幾年以來，央行房市調控措施逐步收緊，尤其又以「土建融5成限貸令」與「購地貸款限18個月內動工」等兩大措施對建商影響最大；只不過，上述兩項措施對建商衝擊並非全面性的，大型建商因籌資能力較強、口袋較深，幾乎毫髮無傷，但中小型建商因資金實力有限，銀行一關緊融資水龍頭就易出現資金斷鏈危機，推案計劃甚至因此中輟或延緩。

自去年以來，我們發現市場上有諸多中小型建商盤售土地，或是轉售「帶建照土地」，就連「危老重建案」也有人求售。正常情況下，「帶建照土地」、「危老重建案」求售的案例十分稀少，因爲這兩類個案用白話來說等同建商手中「煮熟的鴨子」，如今將香氣撲鼻的鴨子讓給別人，肯定是被逼到牆角，不得不出此下策。

中小型建商之所以把手上案源拱手相讓，關鍵除缺工缺料、原物料價格持續上漲，造成營建成本大幅上升，發包困難外，另外即是央行調控措施發威致使銀行普遍緊縮不動產放款，即使原先已和建商談好的土建融資臨時生變，「婉拒承作建融」、或者「建融遲不覈准」的情況如星火燎原；當銀行資金下不來，建商手上若自有資金不足，建案就難以動工，因此索性轉售他人。

中小建商斷金斷鏈危機愈演愈烈，到處找錢的情況引起官方注意，終於在今年2月，國發會、內政部邀集中小建商尋問意見，研擬鬆綁「購地貸款限18個月內動工」等措施，讓命懸一線的業者看見生存的曙光。

筆者認爲，推動危老都更的重建仍爲政府及民間企業努力的方向，而又有爲數衆多的小建商投入重建市場，政府若隔岸觀火併不利於推動老屋重建；如官方能夠對於太過嚴格之不動產放款管制作適度鬆綁（尤其在符合都更危老個案需求上），下半年的不動產交易市場會比上半年樂觀。

其次，根據安信建經內部統計資料，中小型建商欲透過公司與銀行洽談融資之需求，評估案量較去年同期約增1至2成；相較去年第1季因房市景氣甚佳，評估案量基期較高，而各方預估今年房市景氣轉向保守之際，公司評估案量卻不減反增，主因仍與中小型建商對資金需求孔急，更需要專業協助有關。

近期銀行借貸變得保守及嚴謹，建商資金面的危機浮上臺面，反而讓更多中小型建商需要大型建經公司的力量，協助與銀行洽談，爭取到最佳的借貸條件。以安信建經爲例，過去近30年來，與國內2、30家銀行都有合作方案，能爲中小型建商爭取到更好的核貸條件，儘快在短期內取得融資。