總價67萬買墨爾本富人區，這是年前最好的機會！

美國大選之後，全球又進入了亂紀元。

但越是這個時候，一個思想也就越重要，如何選擇資產，該找什麼樣的資產，才能夠穿越週期、不懼動盪。能做時間的朋友。

在全球所有的投資思想中，伯克希爾是一個例子，巴菲特在1997年的致股東信中，用了很大的篇幅，專門闡述了自己的投資思想。

但總結起來，核心觀點是，1、宏觀不重要；2、不要試圖預測機會；3、要找盈利的確定性。

在這些思想下，巴菲特這一生所做的實操，所依據其實就三點：1、找到一家公司的內在價值；2、找到最大尺度的安全邊際；3、相信市場的力量。

公司的內在價值。

用通俗的話來講，就是這家公司是靠什麼掙錢的？它的盈利模式是什麼？有沒有排他性，也就是護城河？

舉個例子吧，這幾年深圳樓市跌的很慘，線下會或者直播的時候，很多人會問一個問題，這種行情下，深圳還有沒有價值。

我的回答是，深圳還有沒有價值，不在於跌多少，20%、30%，這都不重要。

重要的是，深圳的基本面，有沒有改變？比如說，人口有沒有大範圍流出、經濟有沒有大幅度下滑、龍頭企業有沒有大規模外遷？

如果有，那就是深圳的基本面，後者內在價值在大幅度折損，那麼樓市價值必然折損。

但如果基本面沒有任何問題，那麼就只是在跟隨大行情波動，這時深圳就沒有任何問題。

反而是一個大浪淘沙，讓你找到真金、找到板塊和樓盤真實價值的寶貴機會。

那些比大盤平均跌幅還要多的，就是你一定要賣出、後者放棄的。

那些跌幅遠低於大盤平均跌幅的，就是你必須堅定持有的，因爲大盤只要回調，這些資產就會迅速反彈，並且有更多的漲幅。

從這個角度也可以看墨爾本的樓市。

在過去的40年中，墨爾本一直都是澳大利亞漲幅最強的城市；但是最近幾年卻遠遠落後了整體市場。

2020年疫情爆發後，悉尼上漲了29%，布里斯班上漲了67%；但墨爾本只有10%。

但這是因爲墨爾本的基本面變了嗎？

我們來看一個代表性的數據，人口。

澳大利亞一共2600萬人。其中，幾個大城市，悉尼530萬，墨爾本500萬，各都是澳洲總人口的1/5。

但2022-2023年墨爾本增長人口全澳最多，達到16.8萬，高於悉尼。

到2046年，墨爾本將增加886,800到977,800個家庭。

基本面並沒有變差，反而墨爾本在澳洲的集約度一直在增強。

但現在，因爲墨爾本在過去幾年漲幅不足，導致墨爾本和悉尼的價差拉了很大。現在墨爾本的別墅比悉尼便宜了41%；但過去10年的平均差價在29%。

同樣的地段價值，悉尼的公寓，1房戶型最少得130萬，兩房要奔到至少200萬。但在墨爾本，以我們看中的公寓爲例，一房只需要不到70萬，兩房只需要不到150萬，單價只需要1萬。

那麼，爲何會如此？

核心原因在於，墨爾本在5年前因爲行情太好，所以加大了供應。

換句話說，就是過去10年供應太大了；這和國內一樣，國內現在的庫存，都是2020、2021年這兩年堆積的，一切都是因爲2021年國內賣了18萬億。

所以疫情後這幾年，墨爾本一邊在消化庫存，一邊在減少新增。

安全邊際。

通俗點理解安全邊際，就是內在價值很高，但價格很便宜。

比如說用鄭州的價格，去買了深圳；這就是最典型的價格和價值不相匹配。

那麼，爲什麼會有這種情況發生？

因爲市場是無效的，大多數時候，價格和價值是不平相等的。

這種不相等背後，是人的情緒在主導。

巴菲特大多數時候，就是在找這種價格和價值的不相等，兩者的差距越大，安全邊際也就越強。

也就是說，在基本面絲毫沒變的情況下，價格越便宜，購買價值也就越大，收益也就越高。

這兩年，墨爾本人口之所以流入這麼多，就是因爲同爲一線城市，但悉尼和墨爾本的價差，讓新移民看到了其中的價值。

半個月前，米公子在墨爾本的一個項目中買了兩套，一個總價72萬，一個總價72.5萬，上下樓。

購買邏輯是什麼呢？

首先是位置足夠好。

這個公寓的位置在South Yarra，是墨爾本傳統的富人區。墨爾本著名的兩條名品街：時尚Chapel Street和Toorak Street都在這個區內。

圖中畫圈的就是這棟公寓，一共20層。這是整個片區內最後一棟新公寓。距離亞拉河150米，下面是雅拉河河景。

而像這樣的自然資源，項目周邊還有很多。這些資源深受以居住舒適度爲主的富人的喜愛，很久以來，這裡都是墨爾本全域內宜居排名第一的區域。

除了居住舒適度外，更重要的是城市資源。

公寓所處的位置，距離墨爾本CBD只有4公里，這個距離亦靜亦動，前進一步就是現代世界的繁華，後退一步就是山河靜好。

所以，瞭解澳洲的都知道，有錢人都不會住在CBD，而是在CBD周邊，這其實和國內很多城市也差不多。

於是從這個公寓看出去的視野，是下面這樣的。

而公寓內部的視角下面是這樣的。

通體的大陽臺＋落地窗，這是墨爾本的新產品主義。

而在全球所有的核心資產中，新的產品總是會有更好的居住舒適度，也最受年輕人和新移民喜歡，在將來也會有更好的溢價。這在國內也是如此，非常好理解。

但對於這個公寓來說，這還不算最主要的購買因素。

核心因素是，這個項目給出了極強的性價比，一房均價只要1萬。

這個位置、這個地段、這個產品，這個價格是想都不敢想的。但現在，因爲開發商的原因、因爲市場調節的原因，它卻真的出現了。

一房只需要67萬。放眼整個悉尼，你不會找見這麼低的價格，布里斯班也找不到。

所以，這就讓這個安全邊際非常高。第一，它和周邊有30%起的價差，這是基礎條件；第二，地段和產品足夠抗打，未來預期很足。

這也是米公子當場定下了兩套的原因。

所有的資產，最終都必須迴歸市場，用市場價格來驗證。

這就是爲什麼我們在做選擇的時候，必須以資產的內在價值，和安全邊際爲審覈標準的原因。

只要資產價值夠厚，安全邊際足夠高，在這個標準下，就算是在全球任何一個點篩選，都必定是優質資產。

說白了，在投資時，只要你厭惡風險，那就必須將確定性足夠高作爲核心條件。

在這個基礎上，外部因素就是助推劑。

比如說墨爾本政策最近開始救市，10月21日起免除了5.5%的印花稅，這讓海外購房者在墨爾本的購房稅降到了8%，比布里斯班都低，期限一年。

上上週，維州印花稅優惠永久化提案被否決，這意味着購房黃金期僅僅只有1年的時間。

所以，幾個確定性的條件是：

1、墨爾本一年人口淨流入16.8萬人，但一年的供應最多隻有5萬套，墨爾本的供需經過8年的消化，和極低的供應下，正在產生逆轉。

2、墨爾本新的建築審批，容積率統一減半，這意味着本來該10層樓的，只能蓋5層，供應更低。 這是供需和前景。

3、South Yarra是墨爾本最宜居的富人區，距離CBD4公里，項目是整個片區內最後一棟新公寓。

4、極大的價差，讓未來漲幅有足夠多的確定性。

5、如果你想了解墨爾本、瞭解這個項目，今天晚上我們邀請到米宅創始人米公子做客成竹直播間，私密直播無回放，識別二維碼預約，晚上7點，準時見。

如果你對墨爾本的這個投資機會感興趣，想詳細瞭解，識別下圖二維碼，給您詳細介紹。