400億補倉大計時間過半 越秀地產三天兩入成都老城區

觀點網 6月25日及27日，成都迎來兩場土拍，越秀地產均有進賬。

首先是6月25日，成都中心城區迎來全面取消限購後的首場土拍，成華區崔家店地塊在7輪競拍後被越秀地產（成都雋城房地產開發有限公司）競得，成交樓面價13800元/平方米，溢價率4.55%，總價4.85億元。

地塊面積僅26畝，地塊性質爲住兼商（7%≤商業佔比≤10%），起拍樓面價爲13200元/平方米（其中住宅部分13822元/平方米，商業部分4940元/平方米），採用的是住宅用地和零售商業用地分類計價方式出讓，在成都尚屬首次。

兩天後的6月27日，武侯區紅牌樓街道雙豐村社區7組地塊作爲武侯區今年首宗亮相的宅地，同樣備受矚目。

地塊用地面積34.34畝，計算容積率2.4，起拍樓面價16000元/平方米，經過9輪舉牌，最終由成都越耀房地產開發有限公司（越秀地產）競得，成交樓面地價爲16800元/平方米，溢價率5%，總價9.23億元。

三天兩拍，越秀在成都的版圖直接從9個項目增加至11個，新增兩宗地塊均爲溢價拿地。另一個共同點則是都在老城區，而不是蓉城新貴當下熱捧的天府新區。

先從崔家店來看，在《成華區城市有機更新“十四五”專項規劃》中，成華區城市更新整體分爲9個組團，崔家店屬於“東郊記憶組團”。

去年3月29日，成華區提出大力實施“中環牽引、縱橫聯動、組團優強”發展策略，打造以“金色中環”爲牽引的老工業區轉型發展標杆。

在此前公佈的成華區重點城市有機更新項目中，涉及崔槐板塊的，就包括2020年啓動的崔家店南路中煙（一期）特色街區項目，2021年啓動的崔家店西片區2號地塊、崔家店東片區、槐樹店片區等，以及2022年啓動的崔家店西片區1號地塊等城市更新項目。

2023年4月20日，越秀地產以成交樓面價1.52萬元/平方米，總價約13.9億元，從19家抽籤房企中競得崔槐板塊一宗住宅用地。

該地塊被開發爲越秀在成華區首個項目天悅雲萃，就位於此次新拿地塊南側。

天悅雲萃於2023年9月27日、11月30日、12月20日，2024年1月31日，先後四次取得預售許可證，累計入市房源326套，4開4罄，銷售業績約12億元。此前3月份，項目第五批次房源取證入市，有報道稱單週到訪超800組客戶。

在城市更新規劃中，崔家店未來可能涉及大量廠區和老舊住宅拆遷，且位於三環內的核心區域，越秀似乎憑此抓住了購房者的預期心理，並在一年後再次加碼這一板塊。

此次越秀摘得的武侯區地塊，則屬於外雙楠板塊。而雙楠，始終是老成都人的心頭好。

從上世紀90年代成都首批商品房——五大花園亮相，雙楠就一直作爲成都樓市的老牌舒居板塊，並一路延伸出“外雙楠”“新雙楠”等新興板塊，鷺島國際社區等地段也是老一輩認知當中的“富人區”。

但正因開發較早，外雙楠板塊近年來鮮少有供應，上一次集中供應還要追溯到2014年，而這次被越秀摘得的地塊，來源於皮革加工區城市有機更新項目。

去年成都市規自局公告一則關於皮革加工區城市更新片區的土地調規，內容包括優化住宅用地空間結構佈局，調規後的B#地塊+E#地塊的一部分，如今就被越秀拿下。

從成都兩次拿地不難發現，越秀地產目前的投拓偏好，即迴歸城市核心區域，在具備開發經驗、經過市場檢驗的板塊適度加倉。

據觀點指數統計，今年1-5月越秀地產權益拿地金額45.7億元，新增貨值164億元；去年同期權益拿地金額爲95.9億元，新增貨值538.5億元，拿地力度大幅收縮。

今年3月26日，越秀地產董事長林昭遠在2023年業績發佈會上表示集團按照400億元額度來考慮投資計劃。2024年即將過去一半，越秀實際出手遠比當初的設想謹慎。

銷售層面，今年1-5月份越秀地產全口徑累計合同銷售金額約爲400.92億元，同比下降約42.3%；累計合同銷售面積約爲139.32萬平方米，同比下降約32.5%。

2023年度業績發佈會上，除了400億拿地預算，管理層也給2024年定下了1470億元銷售目標，同比增速約爲3.5%。這意味着，前5月越秀只完成目標的27.2%。

以銷定投，越秀拿地的保守傾向也就不足爲奇。

瑞銀近日發佈研究報告稱，將越秀地產目標價由11.7港元下調至7.2港元，維持“買入”評級。

報告指出，由於年初至今房地產市場疲軟，將越秀地產2024年至2026年盈利下調34%-59%，原因是利潤率和合約銷售預測較低，瑞銀還將越秀地產今年的合同銷售預測下調了16%至1280億元。