年報裡的中國樓市｜業績平滑增長，越秀地產計劃400億元補倉

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 香港報道

過去兩年，越秀地產是少數能夠逆勢錄得銷售額增長的房企之一，這讓市場對之的關注度持續增高。

銷售額的上升帶來了營業收入的增加，但卻不能夠完全體現在盈利水平上。2023年，越秀地產錄得營業收入802.2億元，同比增長10.8%，但毛利下滑17.2%至122.58億元，淨利潤下降了25.45%至45.75億元；歸母淨利潤下滑19.4%至31.9億元。

越秀地產的利潤下滑歸因到市場，是整體的毛利率都在走低，房地產行業的賺錢能力大不如前；此外，越秀地產旗下部分投資型物業在價值重估中也有所減值，多方面原因疊加導致了越秀地產的利潤走低。

這並不會阻擋越秀地產繼續前進的心。

越秀地產在業績會上表示，預計核心城市限購會繼續放鬆。“現在監管層已經明確了房地產新發展模式，主要分爲兩類，一類是政府保障性住房，另一類是市場化住房市場，將按市場的規則運行，在此背景下，我們對於未來的政策放鬆充滿信心。”

沿着對市場的樂觀判斷，越秀地產今年的銷售目標以及投資計劃都未見縮減。今年，越秀地產的銷售額目標是越秀地產1470億元，同比有3.5%的增長；拿地計劃資金維持在全年400億元，同去年一致。

平滑增長

去年，房地產行業規模繼續收縮，但越秀地產銷售額同比仍有雙位數增長。

2023年全年，越秀地產實現合同銷售金額1420.3億元，同比增長13.6%，完成全年銷售目標1320億元的107.6%。

越秀地產銷售額的主要來源是大本營廣州。年報顯示，整個大灣區爲越秀地產貢獻銷售金額超過50%達到716億元，同比上升20%；而廣州的銷售金額約613.2億元，同比上升15.3%。

越秀地產的積極也帶來了營業收入的結轉。2023年，越秀地產錄得營業收入802.2億元，同比增長10.8%，但利潤水平卻全面走低。

拆分財報可以看到，越秀地產的利潤下滑主要來自於毛利率的隨市下滑，以及對投資型物業的價值重估。

根據年報測算，越秀地產的毛利率目前是15.3%，同比下滑5.1個百分點。這一毛利率水平是房地產行業的頭部區間，但由於越秀地產過往的佈局更爲聚焦且多數毛利率水平表現不錯，在當前的市況下，越秀地產毛利率隨市收縮不可避免。

除此以外，越秀地產還針對羅航及陳頭崗項目的投資物業進行價值重估，體現在財報上，則是帶來了13.48億元的賬面虧損。

計提減值是近年來影響房企業績最主要的因素。越秀地產僅對投資型物業進行重估，顯示它對這一科目的會計處理相對審慎。

在業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠對於如何提升利潤水平時分析稱，“越秀地產應該多管齊下，一是成本精準投入、二是管理高效。”

林昭遠指出，結合目前的規模以及信用水平，越秀地產在供方招採成本、管理成本都得到有效控制，所以在控成本提效率上已有成效。在產品上，越秀地產的產品溢價也可以提高盈利。

雖然利潤表現一般，但國企身份的優勢，越秀地產的財務指標仍然保持穩健，這也爲其未來的增長提供了堅實基礎。截至2023年年末，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約爲人民幣461.0億元，剔除預收款的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比率分別爲67.4%、57.0%和2.01倍。

穩健投資

銷售額逆勢增長，越秀地產去年在土地市場仍然保持非常積極的強度。據中指院統計，去年全年，越秀地產的權益投資金額是376億元。

這也使得越秀地產的土地儲備比較充盈。截至2023年末，越秀地產擁有總土地儲備約2567萬平方米，一線及核心二線城市佔比爲95%，其中一線城市佔比44%，核心二線城市佔比51%。

對於今年的拿地計劃，據越秀地產資本經營部總經理姜永進介紹，將按照銷售計劃以銷定投，目前初步的額度是400億元。

林昭遠在回答21世紀經濟報道記者的提問時提到，房企經營壓力在增加，越秀地產追求穩定增長。“房地產市場總規模下降，但存在結構性優化，一些城市的資源更加聚焦。我們堅持價值投資，投哪些城市和區域，我們都會穿透研究並關注客戶需求，未來也將保持適當投資強度。”

在住宅開發以外，頭部房企近幾年來尤其關注運營性業務的佈局，越秀地產在這方面的佈局也逐漸體現在年報上。

2023年，越秀地產直接持有的商業物業實現租賃收入約4.87億元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房產基金實現經營收入約20.87億元，同比上升11.4%。

作爲國內首批境外Reits的業主方，在境內消費類Reits開閘的當下，越秀地產是否會推進相應計劃受到市場關注。

林昭遠對21世紀經濟報道記者表示，去年以來，越秀集團已經組建專門的團隊梳理旗下資產，例如高速公路設施、產業園等。越秀地產也在爭取合適的時機加大資產證券化。

投資型物業表現不錯，越秀地產旗下的物業管理板塊也錄得良好經營業績。去年，越秀服務全年實現營收約32.24億元，同比上升29.7%，在管面積6521萬平方米，歸母淨利潤4.87億元。

不過，受到收併購熄火的影響，越秀服務此前所立下的管理面積目標將無法如期完成。

上市之初，越秀服務管理層曾立下上市三年內在管面積達1億平方米的目標，目前三年期限將至，越秀服務的在管規模爲約6520萬平方米，仍有相當的差距。

越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示，之所以沒達成目標，主要是因爲收併購方面安排了3500萬平方米沒有完成，這一目標將推遲兩年，堅持有質量發展、不盲目擴張。

房地產市場還未觸底，越秀地產選擇“守成”，不激進向前。