北京樓市新風向：“第四代住宅”來襲？

每經記者：劉頌輝 每經編輯：魏文藝

零公攤、贈送面積、得房率超100%……今年以來，多地樓市推出的“第四代住宅”引發市場關注。近日，北京市規劃和自然資源委員會官網發佈《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似於‘第四代住宅’概念。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，對購房者而言，新政策將帶來更高質量的居住環境。記者注意到，隨着“第四代住宅”陸續在各地面市，或將實現以供給激活需求的目的。如今年以來，湖北上市的部分新樓盤在戶型設計與品質方面有明顯提高，高品質住宅出現銷售“日光”的案例，起到了市場風向標的作用。

多項住宅設計規則被突破

《導則》一經發布，便在北京新房市場引起較大反響。

記者注意到，《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層，作爲居民公共活動、交往空間使用，架空面積可不計入容積率。

同時，鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區域環境特徵、建築高度等因素，打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等形式實現多層次立體綠化；鼓勵通過在陽臺預設種植槽、種植箱、種植池、預留上下水條件等措施，提高室內外綠化環境品質。

而且，在不影響居民生活品質的前提下，住宅小區還可在場地內設置有蓋且不封閉的風雨連廊，用於連接相互獨立的建築物或將建築物與社區出入口、小區內廣場、遊園、涼亭等公共空間相互銜接，方便居民休閒與出行。

一家頭部房企北京公司相關人士向記者表示，此次《導則》內容對開發企業來說具有積極意義，相當於在建築報規方面放鬆了管理尺度，能夠讓房子的得房率和小區業態得到提升。“開發商爲了提升小區自身的產品力，早就有爭取設計架空層、風雨連廊和開敞陽臺，一直沒有被允許，此次《導則》終於在很多方面有所突破，對新開發的項目銷售也有幫助。”

值得一提的是，據公開資料，北京的華潤幸福裡、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區，此前就曾出現風雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報規風雨連廊才獲得審批。

北京另一家房企內部人士告訴記者：“鼓勵連廊還是挺好的。很多項目都連着門口的大堂做一部分，有儀式感，或者小區點狀分佈的避雨防曬的涼亭，沒法讓每個單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密佈，基本都會切斷景觀整體性。可以形成完整連廊的是中式四合院。”

新規旨在提升住宅舒適性

“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌，類似於‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性，還通過政策規範促進了住宅設計的創新和發展。”柏文喜認爲，對購房者而言，新政策也將帶來更高質量的居住環境。“購房者可以期待擁有更多公共活動空間、改善的社區環境以及更舒適的居住體驗。例如，架空層設計將提供室內外融合的共享綠色公共空間，風雨連廊將方便居民休閒與出行。這些變化將直接影響購房者的居住體驗和生活質量。”

值得注意的是，克而瑞近期發佈了《2024年度中國房地產產品力TOP100》榜單，克而瑞集團CEO張燕提到，榜單中統計的100個熱銷項目中，通過提升產品力創造出溢價，成爲產品設計最突出的特點。“產品卷在哪裡？首先是‘高贈送’，這得益於設計規範調整、‘第四代住宅’落地，熱銷項目得房率一再提升。十大入圍項目平均得房率92.5%，遠超過往。”

事實上，今年9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，其中提及，健全支持城鄉居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發揮住房公積金的住房保障作用；優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。