北京、廣州相繼上調公積金貸款額度，能否帶動新房銷售？

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道一線城市貸款政策再度優化。

4月8日，據廣州住房公積金管理中心網站消息，廣州住房公積金管理中心發佈關於調整個人住房公積金貸款最高額度有關事項的通知。其中提出，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。

北京則是在4月8日當日發佈《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（徵求意見稿）》，其中明確，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

除了一線城市外，全國多座城市也集中宣佈取消房貸利率下限。

近期，中山、珠海、東莞、佛山、汕尾和潮州等15個廣東城市宣佈取消首套房貸利率下限，實際利率將由商業銀行按照市場化、法制化原則與借款人自主協商確定。此前，據“江西發佈”官微消息，南昌、贛州、九江、新餘也發佈公告，宣佈階段性取消首套房貸利率下限，自4月1日起執行。

這些城市的共同點是，房地產市場在持續承壓，而爲了穩定樓市，它們也在不斷出臺積極政策。取消房貸利率下限，也是政策“組合拳”的其中一環。從已經取消房貸利率的城市來看，不僅有三四線城市，也有部分省會城市，這就意味着，短期內房貸利率整體下行或許是趨勢。

房地產市場還在下行，利好政策還將有進一步釋放的空間。

政策密集優化

廣州此次公積金政策的調整，主要是調高了貸款額度。在此之前，廣州一人申請貸款的最高額度爲60萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度則是100萬元。

在此次調整後，如果是購買自住住房、且所購住房爲新建二星及以上星級綠色建築的，住房公積金貸款最高額度還可上浮20%，也即意味着上浮後最高額度分別爲一人84萬元、兩人或兩人以上144萬元。

廣州是一線城市中樓市政策優化的風向標。而在廣州之前，深圳已經先行一步提高公積金貸款的額度。

而北京在4月8日也發佈《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（徵求意見稿）》，其中明確，同時滿足多個適用條件的借款人貸款額度上浮金額可累加，最高可上浮40萬元，但最高貸款額度不超過160萬元。

一線城市在公積金政策上進行調整，樓市持續承壓的城市則邁出更大的步子。

近日，南昌、贛州、九江、新餘發佈公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月1日起執行。取消下限後，南昌多家銀行紛紛發佈最新房貸利率，首套房降至3.65%，二套房降至4.15%。

與此同時，廣東的潮州、汕尾也階段性取消轄區首套房貸利率下限，實際利率由商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商確定。截至目前，廣東已經有多個城市取消首套房貸利率下限。

針對此次集中調整，中指研究院市場研究總監陳文靜對21世紀經濟報道記者分析稱，今年以來，部分重點城市房地產市場情緒有所好轉，但多個二三線城市房地產市場活躍度不足，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，促進需求釋放。

陳文靜續稱，當前部分城市新房價格仍在波動調整，符合條件的城市未來仍有望下調首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在進一步下調的空間。整體上看，降低房貸利率是當前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預計接下來將有更多城市跟進。

近兩個月，全國的房貸利率相對穩定。貝殼研究院監測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均與上月持平。3月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。本月銀行平均放款週期爲22天，維持較快放款速度。

邊際好轉可期

調整公積金貸款額度以及降低房貸利率，本質都是降低購房成本，提振購房者的信心。但需要指出的是，這雖然是關鍵一環，但對整體市場的影響，還需要政策“組合拳”的發力。

以廣州爲例，儘管已經多次優化限購限貸政策，但市場卻仍然低迷。

合富輝煌研究院數據顯示，今年3月，廣州全市新增預售供應75萬平方米，環比提升7倍， 同比下降約3成；其中，天河、海珠多個全新項目取證入市，白雲、花都個別規模大盤集中取證。3月全市網籤面積約54萬平方米，環比倍增，同比下降約5成。

一位廣州房企的營銷部門人士告訴21世紀經濟報道記者，“這兩個星期清了一些尾盤，降價清的，所以成交數據表現不錯。不過市場還是很涼，賣得好些是因爲降到心理價位了。”

再如南昌，這座省會城市樓市價格也在持續下探。國家統計局數據顯示，2024年2月，南昌市新房價格環比下跌0.4%，同比下跌3.1%；截止至2月，南昌市新房環比已經連續下跌8個月，同比已連續下跌了4個月。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉針對調整公積金貸款上限的政策分析稱，公積金屬地屬性很強，地方自主權很高，而且低利率，滿足本地剛需改善的特徵明顯，是各地地方政府所青睞的政策，每有樓市下行，地方便把公積金政策作爲提振樓市的首選。

針對廣州的調整，李宇嘉表示，基於廣州房價考慮，夫妻兩人的貸款額度只能覆蓋外圍低價區域的貸款需求，大概率無法覆蓋中心區、像黃埔等次中心區的購房房貸，還需要商貸+公積金貸款的組合，降息效應並不明顯。

不過，樓市政策有一個疊加的過程，在利好政策釋放足夠多的背景下，市場也有望邊際好轉。

中指研究院分析認爲，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利於提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。