北京一女子爲逃避債務將1200餘萬元房產低價賣給外甥 法院判定合同無效

譚女士欠錢不還被債主訴至法院，在收到傳票不到一個月的時間，就將自己價值1200餘萬元房產以極低價格售予他人，還在僅收到部分購房款情況下匆忙過戶……3月5日，北京青年報記者從北京大興法院瞭解到，經法院調查發現，購房者實際爲譚女士外甥，且購房款均來自譚女士二姐，其售房行爲存在諸多不合理且難以解釋，最終因惡意串通、故意逃避債務轉賣房產，被認定合同無效。

女子欠錢不還被告上法庭 不到一個月時間將房產“賤賣”

據瞭解，孫女士因譚女士拖欠借款約200萬元不予償還，於2022年7月14日以民間借貸糾紛爲由，將譚女士訴至大興法院。大興法院於2022年10月9日立案，於10月19日第一次向譚女士送達了開庭傳票，經開庭審理，法院於2022年12月19日作出判決，判令譚女士向孫女士償還借款本金及利息。

但是孫女士在訴中申請保全時發現，譚女士已於2022年11月1日與侯先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將其名下一處市值約1200餘萬元的高檔房產以300餘萬元的極低價格售賣給侯先生。故孫女士又將譚女士與侯先生訴至法院，請求判令撤銷二人的房屋買賣合同。但譚女士與侯先生在法庭上又提交了二人簽訂的另一份《北京市存量房屋買賣合同》以及侯先生向孫女士轉賬1150萬元的記錄，證明雙方實際成交價爲1150萬元，不應予以撤銷。

之後，孫女士變更訴訟請求，請求法院確認譚女士與侯先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》因惡意串通損害第三人合法權益而無效。

買家實爲女子外甥 且購房款均來自家屬轉賬

法院經審理後查明，侯先生系譚女士外甥，且並不具有全款購買千萬級別房產的能力。侯先生在2019年1月至2023年9月的社保繳費基數爲0.8萬元至1.3萬元不等。雖然侯先生實際向譚女士支付了1150萬元購房款，但其全部購房款均來源於譚女士的二姐。其次，譚女士收到侯先生支付的購房款後將大多數資金用於海外房產投資、償還其他債務……僅向孫女士進行了少量還款。另外，法院查明，孫女士提交2023年5月1日案涉房產仍在掛牌銷售的網絡截圖照片，且在自己委託評估機構對案涉房產評估時評估人員也發現案涉房產尚在掛牌銷售，系故佯裝意向購買方進入了房屋進行勘驗；此外，譚女士的前夫和兒子尚居住在案涉房產，侯先生卻未搬入居住。由此可知侯先生和譚女士的房屋買賣合同並非真實交易。

法院經審理認爲，《中華人民共和國民法典》第一百五十四條關於“行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效。”《最高人民法院關於適用的解釋》第一百零九條規定“當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。”《最高人民法院關於適用總則編若干問題的解釋》第三條關於“對於民法典第一百三十二條所稱的濫用民事權利，人民法院可以根據權利行使的對象、目的、時間、方式、造成當事人之間利益失衡的程度等因素作出認定。行爲人以損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益爲主要目的行使民事權利的，人民法院應當認定構成濫用民事權利。構成濫用民事權利的，人民法院應當認定該濫用行爲不發生相應的法律效力。濫用民事權利造成損害的，依照民法典第七編等有關規定處理。”

法院：買賣行爲存在諸多疑點且當事人無法作出合理解釋

北京大興法院民事審判二庭一級法官李惠卿表示，該案中，譚女士在明知自己拖欠孫女士200餘萬元借款，且已被訴至法院的情況下，與自己的外甥簽訂了案涉房產的房屋買賣合同，並於2022年11月1日僅收到部分購房款（600萬元）的情況下就將所有權進行了變更，同時約定了案涉房產的交付日期確定爲2023年12月30日。簽署時間巧合、過戶時間迅速、而交付時間卻在一年之後。這些時間點均與常規房屋買賣合同不符。

就侯先生的購買能力和資金來源而言，侯先生月收入在購房前三年均未達到1.1萬，並不具備全款購買高檔別墅房產的經濟基礎。而案涉房產的1150萬元的資金全部來源於譚女士的二姐，並且二人無法做出合理解釋，因此資金來源和購買能力是值得質疑的。

就侯先生購房款的資金去向而言，在完全能夠全款轉給孫女士的情況下，二人約定將尾款300萬元轉給了譚女士之子，而譚女士在收到1150萬元購房款後，亦未償還孫女士的欠款，而是用於譚女士的公司經營、償還他人的借款甚至購買海外房產，最終導致孫女士的合法債權無法得到實現，孫女士的權益受到了實際損害。

綜上，法院認爲譚女士簽訂的兩份購房合同屬惡意串通，損害孫女士的合法利益。應認定爲無效。合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此李某要求案涉房產恢復登記至譚女士名下的請求本院予以支持。

最終，法院依照《中華人民共和國民法典》第一百三十二條、第一百五十四條、第一百五十七條，《最高人民法院關於適用總則編若干問題的解釋》第三條，《最高人民法院關於適用的解釋》第一百零九條之規定，判決確認譚女士和侯先生於2022年10月23日和2022年11月1日簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》無效；譚女士、侯先生在判決生效後三十日內將案涉房產恢復登記至譚女士名下。

判決作出後，譚女士的前夫主動聯繫法院履行了還款義務。案涉糾紛得以順利化解。

（文中人物均爲化名）

文/北京青年報記者 王浩雄

編輯/朱葳