不動產傳承　專家：3難題優先釐清

▲左起知名財經主播劉姿麟、房產專家徐佳馨、中國信託銀行理財智庫協理沈宜蒨。（圖／中國信託商業銀行提供，下同）

記者陳瑩欣／臺北報導

2024第三季迎來股市降溫，但房市卻始終居高不下，房市、房事已非有錢人的專利，儼然成爲全民最關注的共同議題。中信銀與《ETtoday》21日攜手舉辦理財憑中信線上直播講座，由知名財經主播劉姿麟主持，中國信託銀行理財智庫協理沈宜蒨及房產專家徐佳馨做精彩剖析。在面對內外交鋒的影響下，下半年不動產趨勢上，徐佳馨建議可以就「經濟、政策、資金、信心」做爲觀察指標，而面對高房價時代如何有效做好資產管理與風控，沈宜蒨認爲購屋族要確保金流來源外，若將不動產做爲投資甚至傳承標的，要先留意「產權共有、分配公平、稅務複雜度」等3大難題。

今年房市有多熱？ 難以想像購屋族是需要去熬夜排隊，搶買房都還未必搶得到，以前人家說有房無市，但現在臺灣不只是六都，甚至是包含基隆等六都周邊的縣市，都已經是有市卻無房可賣的情況。

在內部市場而言，去年起政府推出新青安政策，反而引起買房族搶貸，助漲房屋買氣，貸款戶可以享有較高貸款成數、貸款年限以及較長寬限期，但貸戶仍需小心陷入一些貸款迷思中，沈宜蒨指出，預售屋要符合申請新青安，需於新青安政策時限（2026年7月31日）完工過戶，若子女資金流不足，考量由父或母與成年子女共有（讓子女申請新青安），須留意持有戶數是各自算一戶，由子女設籍的話，父母會因此多一戶非自用住宅，會拉高父母的囤房稅負擔。

沈宜蒨進一步提醒，申請新青安後房子不可出租；另５年寛限期結束後，需準備足夠金流支付本金和利息。不過房市買氣不墜，房價高居不下，政府出手抓炒房族，徐佳馨表示，6月央行再祭出選擇性信用管制，特定地區第二戶貸款限制6成，調升存準率，影響所及，買方可能因貸款成數不足而違約，銀行端銀根緊縮，這對換屋族羣、即將交屋的預售屋買方影響最大。

今年對房地產市場影響最大是「囤房稅2.0」政策7月上路，沈宜蒨解釋，2.0版採取全國總歸戶計算，單一自住適用稅率1%，3戶內1.2%，沈宜蒨以假設每戶房價約2500萬元、評定現值約300萬元爲例，她指出，全國共有10間房，分散在臺北、新北市5縣市，囤房稅2.0版上路後，採全國歸戶以臺北市2戶來看，自用稅率1.2%，每戶3.6萬元，非自用稅率跳升至4.8%，每戶14.4萬元。

在政府祭出一連串打房措施，今年下半年房市是否依舊火熱，徐佳馨從經濟、政策、資金、信心四大面向解釋，她指出，下半年要留意臺灣在內全球經濟表現、央行9月與12月理監事會議。此外，外部影響下，地緣政治依然是市場上牽動不動產移轉的重要關鍵，也牽動民衆對於房地產的信心指數，與重要觀察指標。沈宜蒨表示，若將不動產列爲投資標的，應就市場行情、不動產的狀態、持有想法三大面向作周全的考量。若擔心地緣政治風險，不動產屬於流動性偏低的投資標的，建議要做好資產配置，避免不動產持有部位過大。

臺灣人還是習慣有土斯有財的心態，沈宜蒨提醒想以不動產傳產後代，有可能碰到採取共有方式導致產權過於分散、難整合，傳承分配上難達到公平性，以及稅務複雜性等3大傳承難題，在規劃時宜先做好諮詢，以降低傳承疑慮。

善用第3方機構化解稅務難題資產傳承時常會面臨不動產相關稅務繁瑣難題，此時可以透過第三方專業機構的協助。

以中信銀行爲例，中信銀行在投資、保險、信託等範疇，皆有專業的團隊、完整的資源整合能量，超過400位同仁取得CFP國際認證高級理財顧問認證，持有CFP專業證照顧問人數爲金融業界第一，彙集多元專家團隊，理財規劃師、保險規劃師、理財智庫、投研智庫，以專業分工共營規劃方式，提供一站式整合理財服諮詢務，對於有資產傳承規劃等需求的客戶，在顧及贈與者的考量之際，適當導入受贈者的參與，完美達成代代相傳的目標。

中國信託財管LINE 官方帳號獲取理財新知 https://lin.ee/0uy1A4M人生財富學院拿回你的人生髮球權 https://ctbc.tw/10xIa3