專家傳真－臺灣投資設廠的難題─全臺工業不動產市場供需失衡嚴重

全臺工業不動產市場供需失衡相當嚴重，臺中工業區工業廠房近年實登每坪成交價已超過40萬元，甚至比周邊住宅價格更高。圖／本報資料照片

產業投資經濟穩定發展是國家的重要命脈，全臺工業不動產的市場供給與需求失衡相當嚴重，產業用地供不應求，造成各地工業廠房價格居高不下，以臺中工業區工業廠房內政部實價登錄爲例，近年該區域廠房每坪成交價已超過40萬元，甚至比周邊住宅價格更高。

筆者經由實際訪談發現，全臺產業用地供給有限，企業所需的產業用地難尋，廠商求助科學園區與工業區服務中心協助也難以找到適合的產業用地。在工業不動產價格高漲下，千坪廠房動輒數億元，擁有工業廠房的業主大多以廠房市價換算租金投資報酬率，中小企業爲合法設廠積極尋找工業廠房，但是即使找到適合的工業廠房卻難以負擔其租金。

歸納全臺工業不動產供需失衡主要原因，可從供給面與需求面兩個角度分析：

供給面部分，參考臺灣工業用地供給與服務資訊網統計數據顯示，經濟部工業局編定工業區、科技部科學園區、各縣市政府開發工業區、自由貿易港區、加工出口區與民間開發工業區等全臺合計有201個工業區，總面積佔地約爲480,337,685平方公尺，根據經濟部統計處工業區統計分析，全臺約有9成以上的產業用地均已租售，也顯示全臺產業用地可以租售的面積不到1成。

供給面積嚴重不足，加上工業區土地開發曠日費時，政府從都市計劃、評估土地開發效益、環境影響評估、編列財政預算、區段土地徵收、產業用地重劃等需要歷經數年時間方能完成，全臺工業不動產供需失衡的狀況短期間將難以改善。

從需求面角度分析，則有3點應考量：

1、企業投資設廠需求

臺灣營運成長型的企業由於產業營運動能持續成長，尤其是未來產業趨勢明朗的指數成長型企業，例如半導體、電動車、物聯網、AI自動化設備、新能源…等產業，這些成長型企業爲了搶佔市場商機爭取訂單會預先準備擴廠計劃，尋找合適的產業用地建廠，方能即時增加更多的產能，滿足市場需求以維持產業競爭優勢。

2、海外臺商鮭魚返鄉設廠需求

自中美貿易戰衝突後，大陸臺商大舉迴流返臺投資設廠，政府順勢推動「歡迎臺商回臺投資行動方案」政策，整合產業用地、水電、人力、資金與稅務等相關措施，國發會統計，臺商響應政府政策返臺投資的企業達到170家，投資總額已超過7,160億元。

3、農地工廠尋找合法工業廠房需求

全臺有數以萬計的農地工廠，以往政府未積極管理，因爲時常發生工安意外與農地污染等相關問題，中央與各地縣市政府爲解決農地工廠違規使用的長期爭議，轉爲積極輔導低污染之未登記工廠與臨時登記工廠，對於申請納管工廠需經由補強廠房結構、增設消防設備、太陽能設備、污水處理、繳交納管輔導金與回饋金等規定後，變更爲「特定事業用地」就地合法化經營；未申請納管之違規使用的農地廠房除了政府聯合稽查取締開罰外還有被斷水斷電與拆除廠房的風險。

然而，許多農地工廠的企業即使有意申請納管，卻因爲廠房爲租賃使用，地主因爲許多因素考量不同意承租企業申請納管，這些原本在農地工廠的企業由於政府開始陸續取締，爲了合法經營只能尋找工業廠房使用。

企業爲長期的經營與發展投資設廠，苦尋全臺合法工業廠房，政府爲防止持有產業用地的企業囤地，依據產業創新條例第46條之1規定，採取「輔導使用、處以罰鍰、強制拍賣」等三階段的多元措施，積極輔導未開發之產業用地或協助閒置的工業不動產活化運用，行政院已覈定「工業區更新立體化發展方案」，獎勵企業將廠房更新與立體化增加容積率。

全臺工業不動產的需求強勁，政府除了釋出公有土地，協助解決企業所需的產業用地，企業投資設廠創造新的就業機會，同時帶動周邊產業供應鏈，促進經濟發展創造雙贏。