財訊／海外置產大爆發 日本、東協最夯
文／陳彤綺
臺灣房價不斷挺升，已達相對高點，置產投資族已掀起一股出走潮。理財專家阮慕驊分享海外投資的三率心法：匯率、經濟成長率和租金報酬率。臺灣房屋也指出，日本和馬來西亞是投資者新歡，預估今年整體海外市場成交量，將較去年增加3成以上，將是大爆發的一年。
馬來西亞搭上東協經濟成長列車
「我去年在吉隆坡購入新臺幣1000萬元總價的預售屋」，阮慕驊說，自己評估幾個月，並看過10個以上建案，最後決定這個離雙子星塔約1500公尺的預售案。屬於黃金地段，視野也佳。
與臺灣不同的是，馬來西亞的預售屋，簽約加訂金是總價20%（臺灣是10%），之後便是「蓋到你買的那一樓再付工程款」。其他時間，大約只負擔少部分的公設興建費用。以阮慕驊購買的建案來說，是4棟大樓的社區，他購買第3棟的第35層樓，所以去年購買至今，還未繳到該層樓的工程款。
他分享，自己購入馬來西亞房市，「主要是看好東協國家的發展」。且以置產角度而言，是進可攻退可守，短期可當海外度假屋或出租，長期則看好5至8年後，東協經濟的成熟期。
阮慕驊的三率投資法
阮慕驊也歸納投資心法，一、找經濟發展起飛的國家。臺灣這幾年GDP（國內生產毛額）成長率都在2％至4％間遊移，東協國家動不動都是6％至7％起跳。二、匯率會上漲的國家。他分享自己有個朋友在澳洲置產，當時匯率兌新臺幣是18元，現在漲到27元，所以光匯率增值就賺5成。
三、租金報酬率比臺灣高。目前馬來西亞租金報酬率是5％以上，比臺灣約2％多，高了1倍。
接下來，阮慕驊也看好柬埔寨金邊的房市發展，並往來多次觀察房市。他也提醒，海外置產一定要注意自身安全，尤其到治安有疑慮的國家。資金面來說，也一定要有閒錢投資，再赴海外，不要把全部資金重壓海外，資金風險需要控管。
阮慕驊觀察周遭朋友，發現「只要買對地點，要賠錢很難」，因此投錢下去前，一定要做好功課。
臺灣人對海外置產的熱度從房仲業中可得知。日本信義房屋不動產株式會社表示，去年下半年至今，赴日本投資的詢問電話增加50%以上。
日本信義進一步指出，日圓走貶、去年東京申奧成功後，臺灣人至日本置產顯著成長，2013年總銷售額達306.3億日圓（約89.5億臺幣），比3年前足足成長5倍以上。
不僅如此，21世紀不動產統計資料顯示，2013年臺灣在美、日置產的投資者，比2012年分別增長57％、56％，相當驚人。
根據長富地產統計，目前投資熱門的海外城市，包括日本東京、馬來西亞吉隆坡、澳洲雪梨等地，且愈來愈多房仲業者投入當地建案或中古屋開發，部分業者還與旅行社業者、移民代辦公司合作，帶臺灣客戶至當地看屋兼旅遊；規模較大的業者，也設立據點門市，同時經營當地華人中古屋買賣市場。
房仲業認爲，想找新臺幣1千萬元左右的物件，可往東協國家找，若赴日本，最好自備款要新臺幣500萬元以上較佳。日本信義表示，目前以總價新臺幣1500萬元左右的物件最受歡迎，且臺灣人多往東京找尋，產品以2房最受青睞，看好增值潛力。
另一方面，儘管美國逐步縮減QE（貨幣量化寬鬆）規模後，資金陸續從東協國家撤出，但長期經濟發展仍看好下，也激起臺灣人愛買房的勇氣，資金陸續往東協國家找出路。
臺灣房屋國際資產中心趨勢研究處分析師張漢超即表示，目前每個月約有3至4團、共120至150人不等，前往馬來西亞看房。
還有泰國市場，藍海地產集團總裁劉威廷表示，泰國近2年房價漲幅僅15％，在全球地產指南中，曼谷房產長期投資評比則被評爲「四顆星」，收益率是6.29％，高居亞洲之冠。
劉威廷表示，泰國政爭是壓抑泰國房市的主要原因，目前曼谷房價約僅臺北的一半，泰國失業率0.7％，遠低於亞洲各國。且泰國政府也相對歡迎外資，祭出獎勵外資投資當地不動產。
臺灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱表示，美國、英國、日本、澳洲、馬來西亞，是目前臺灣人較熱中的海外置產區域，「預估今年海外物件成交量將增加3成以上，是爆發性成長的一年」。
美國買房稅很重口袋要夠深
王怡凱指出，美國房價與臺北相比，其實沒有比較貴，只是持有的稅負較重。例如美國西岸洛杉磯較好的學區，一棟含有花園的房子，土地面積約168坪，售價約新臺幣3000萬元。以同樣的價位，在臺北市只能買到舊大樓甚至公寓。
以豪宅來看，比佛利的高級住宅區，單戶豪華大樓，坪數約77坪，總價約新臺幣9000多萬元。
美國房價對臺灣很多中產階級以上置產族，不是太大的負擔；以目前最火紅的日本房市而言，日本信義表示，臺灣人最愛買2房的大樓產品出租，尤其趁日幣貶值時購屋，未來等增值和匯率上揚時兩頭賺。
知名主持人趙婷，則是10多年前赴美國加州購屋，她認爲美國匯率相對穩定，對於買房承擔的匯率風險較小。
租金報酬率高自備款最好有4成
日本、部分東協國家和美國房地產，租金報酬率幾乎都是5％起跳，高於臺灣1倍，具相當吸引力。但民衆下手前須對各國買房法令多作了解。尤其，海外置產的特性是，取得貸款成數偏低，最好自備4至5成自備款；美國則是外國人買房稅負最重的國家，在加州買100萬美元的房子，房地產稅是年繳新臺幣60萬元。
赴海外投資前，以美國爲例，各州對房地產的相關法規便不盡相同，行前要多問仔細。且在各業者積極促銷下，投資者對於業者的行銷手法，也要多存疑，也儘量不要因爲是臺灣人當仲介，就當自己人，許多買房細節仍要多着墨，追根究柢。
目前臺灣人海外置產以日本東京最熱。日本信義歸納，國人揪團去看屋後，都深受當地乾淨的環境吸引，國人偏好的物件以2房、總價新臺幣2300萬至2500萬元的產品，主建物坪數約22至25坪。且日本不把公設算在坪數內，停車位也多是隻租不售。
日本信義指出，在日本的臺資銀行多是僅申貸到6至7成房貸，因此自備款最好準備4成，購屋基本門檻自備新臺幣500萬元以上。
阮慕驊也提醒，馬來西亞房屋貸款約只能取得5成，所以資產實力不能太差，自備款準備要比在臺灣充足，並多瞭解投資該國的相關法令，再前往投資較好。
另一方面，臺灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱指出，中國大陸人士比臺灣人更愛在美國買房，與臺灣的房價相比，在美國買房不難，但要計算稅負負擔。
王怡凱解釋，美國加州的房地產稅（Property tax）每年依個人條件是1 . 2％至3％，若以平均2％計算，持有100萬美元的房子，須年繳2萬美元的稅，等於新臺幣60萬元。
阮慕驊也提供馬來西亞置產經驗，他說若在購入房子的5年內交易，要被課30％的資本利得稅，也就如同臺灣的奢侈稅。不過，當地也把預售屋的興建期算在內，所以等待成屋興建期，通常需要近3年，若再持有2年後出售，也就不會被課稅。
王怡凱也提到美國買房，若在1年內轉手交易，資本利得稅最高可課39.6%。因此，各國對於炒房行爲，都有嚴格機制防範。
王怡凱總結，想赴海外賺較高的租金報酬率，只要留意買房時的匯率、國家經濟發展和當地法令，就能獲得好的投資經驗。