成交478.8億！三批次土拍房企參拍熱情降溫，搖號率逐步走低

昨天，上海三批次土拍第二輪的出讓活動正式收官，最終10幅地塊成交總金額約478.8億元，4幅地塊底價成交，僅3幅地塊進入搖號環節，土拍熱度較前期有所“降溫”。央國企再次包攬全部地塊，在樓市波動期下，這也體現了國有企業雄厚的資金實力。

2023年上海三批次供地成交結果

房企參拍熱情減少，觸頂率大幅下滑

總結上海三批次2輪土拍的最終成績，17幅地塊交易金額約676億元，平均溢價率爲5.36%，平均樓板價30554元/㎡。

而在拿地金額方面，中海以240億元底價競得本輪總價最貴的徐匯濱江龍華街道地塊，也成功入圍上海總價地王前三甲。另外，招商、華潤拿地總價分別達到101.6億元和70億元。

對比今年的三批次土拍，雖然本批次土拍僅17幅地塊爲今年最低，不過成交總金額675.73億元卻刷新今年新高。

整體來看，上海本次土拍從數據上看熱度不及前兩輪，結合規則的升級，本批次17宗地塊仍全部成功出讓，共計攬金675.7億元，8宗進入搖號環節，可見上海的土拍市場仍較爲堅挺，一線城市仍是房企投資的焦點。不過地塊的分化也較爲嚴重，市區熱門地塊會吸引多家房企參與，而遠郊地塊多被地方國企或城投以底價拿下。

值得關注的是，三批次土拍幾乎難覓民營房企的身影，在次回合報名房企中僅有安徽置地、天安兩家民營企業，龍湖、金地等頭部民營房企均未出現在大名單中。最終地塊全部被央國企收入囊中，從拿地房企來看，保利、建發、招商和象嶼各自競得2宗地塊，在上海市場持續補倉，確保後期有新項目入市。

另一個關注的焦點是，聯合拿地也僅2幅，相比今年一批次有10幅地塊是聯合拿地，可見當下的房企更傾向於獨自操盤。據業內人士分析，這一變化，意味着當前房地產投資收益或大不如前，同時行業風險加劇，此前房企聯合拿地考慮降低自有資金的支出，然而在實際合作過程中會存在很多不確定因素。

首先，今年很多房企出現了“暴雷風險”，合作方的資質成爲波及房企自身安全與穩定的一大隱憂。另一方面，合作項目使房企利潤進一步被攤薄，而低效率、低效益合作，可能還會成爲企業負擔。

降溫或與市場因素有關，今年供地目標尚未完成

回顧今年前三批次供地，土拍的熱度出現明顯回落，整體溢價率約5%，觸頂率近約4成。另據不完全統計，三批次參拍企業共計45家，也是較此前兩批次有所下降，除了頭部的國字頭房企和地方城投，房企的投資也愈發謹慎，民營房企的參拍熱情“降至冰點”。

有業內人士表示，造成這樣的主要原因主要是新房、二手房信心不足，三季度開盤去化率約50%左右，環比二季度顯著下滑，二手房月均成交套數在1.5-1.7萬左右低位徘徊，以價換量現象仍在持續，9月認房不認貸新政效果有限，市場起色不大；不僅如此，三批次地塊的質量出現下滑，在規則上還引入了“競品質”（綠建、公租、裝標），都增加了開發成本，壓縮利潤空間。

據今年官方公佈的2023年上海供地計劃，今年度全市商品住房用地計劃505—605公頃。刨去城中村舊改地塊，截至今年前三批次土拍，本市共出讓商品住房用地約318.44公頃，還未達到預期目標，這也意味着後續大概率會有4批次的土拍活動。

圖源上海市規劃和自然資源局，上海各區域2023年土地供應情況，

附：上海三批次土拍下半場成交情況：