上海四批次土拍首輪成交約148億，僅1家民營房企參與拿地

12月6日，上海四批次土拍首輪完成出讓，8幅地塊交易總金額148.12億元，其中有4幅地塊爲底價成交，3幅地塊進入搖號環節。本輪競拍的平均溢價率爲4.5%，平均樓板價爲44417元/平。

從拿地房企來看，央、國企幾乎再次包攬全部地塊，僅有華麗家族一家民營房企，聯合保利置業摘得楊浦東外灘地塊。此外還有4幅地塊是被上海地方國企競得。

上海四批次土拍首輪成交情況

從房企報名情況來看，四批次土拍首輪的參拍熱情並不算很高，報名3宗地塊的房企僅保利發展1家，報名2宗的則有中建八局、金隅、上海城建等。絕大多數房企僅報名1宗地塊，包括中海、招商等頭部房企。

回顧今日的土拍結果，位於遠郊的三幅地塊均被本土國企託底拿下，奉賢發展9.06億拿下奉賢新城21單元地塊，由此成爲該單元的“大地主”。出讓地塊位於奉賢新城板塊，該片區是南橋主城區外配套最爲成熟的區域，地塊距離軌道交通5號線奉浦大道站直線距離約500米。

周邊配套設施完善，有萬達廣場（在建）、新華醫院奉賢院區（在建）、南橋中心商業體（在建）和海之花青少年活動中心等，地塊東側還有東方美谷產業園區。未來房地聯動價4.07萬/平， 而附近商品房奉發雲境PRO的均價爲3.88萬/平，本次地塊上漲約2000元/平。

臨港在缺席了三批次土拍後，於本輪迴歸。本次出讓的2幅地塊位於105片區及北側的綜合產業區，兩幅宅地都在兩港快線（在建）的沿線，未來可直達上海東站，換乘機場聯絡線可直達市區或大虹橋。

當前兩幅地塊的周邊配套還較爲薄弱，其中自貿區臨港新片區綜合產業片區ZH-04單元地塊規劃了兩港快線綜合區站TOD，最終上海金橋集團24.3億摘得該幅地塊，再次深耕臨港綜合片區。而臨港集團&深圳特發12.69億元奪得了滴水湖核心片區DSH-04單元地塊。

另外楊浦區平涼社區01D4-04地塊（平涼街道71街坊東）同樣以底價出讓，華麗家族和保利置業聯手拿下。華麗家族曾在上海打造了過數個高端豪宅項目，例如檀宮、古北花園等。

值得一提的是，四批次土拍平涼社區共出讓2幅地塊，在不久前中信泰富集團就拿下了平涼社區的一幅大型商住地塊，未來將打造區域核心商業地標。

從出讓信息獲悉，01D4-04地塊地塊體量較小，僅4432.15平方米，容積率也僅爲1.35，預計打造爲低密別墅社區，這也和整個平涼社區打造成爲東外灘低密風貌別墅區的規劃理念相契合。

地塊雖小，但裝修標準比較高，達到裝標4000元/平。地塊坐落於楊浦內環內，周邊配套還是很不錯，擁有12、18號線雙軌交，距百聯濱江購物中心僅數百米，周邊有杭州路小學、楊浦中醫院、復旦大學紅房子醫院等，不遠處還有新華醫院，楊浦東外灘和北外灘商圈。

當然，今天土拍的關注焦點是4幅競價出讓的地塊。率先出讓的楊浦區平涼社區02F1-01地塊（大橋街道94街坊）4家競買人蔘與，分別爲保利發展、上海城建、中建八局和上海城投，最終競拍進入搖號環節，上海城投摘得本幅地塊。

地塊爲商住地塊，鄰近內環高架，距百聯濱江購物中心約200米，配套與另一幅平涼社區地塊接近。

而虹口區江灣鎮街道HK0018-33地塊最終被中建八局摘得，成交價14.58億元，溢價率6.42%，因此這幅地塊未進入搖號環節，另外2組競買人爲保利發展和上海城建。

地塊靠近中環外側，附近的軌交有3號線江灣鎮站和20號線車站南路站。板塊周邊以老舊小區爲主，不過沿街底商較爲豐富，附近有涼城購物中心，曲陽公園和岳陽醫院，生活便利度較高，未來的新房可以滿足當地居民改善住房的需求。

下午兩幅出讓的地塊都在普陀區，一幅位於桃浦智慧城，一幅位於長征板塊。最終2幅地塊的爭奪都較爲激烈，全部進入了搖號環節。

桃浦科技智慧城（W06-1401單元）地塊被金隅摘得，成交價22.77億元，溢價率10%。這也是金隅拿下東外灘地王后，再次在上海摘地。

桃浦智慧城是普陀區近兩年土地出讓最爲集中的區域，北面有新盤普陀金茂府、寶華紫薇花園、中環桃源裡。地塊距離11號線祁連山路站一公里。因爲距滬嘉高速和祁連山路較遠，完全沒有噪音干擾。周邊規劃項目已基本建成。

另一幅普陀區北新涇產業園區地塊被越秀以47.85億元競得，地塊靠近長寧的虹橋機場區域，機場附近噪音勢必會對生活產生一定影響，不僅如此，地塊距離軌交稍有距離，離2號線北新涇站直線距離1公里。

不過周邊環境較爲出色，還有蘇州河水系環繞，但生活配套略顯單薄。地塊容積率爲1.8，預計會打造爲洋房社區，在市區算是比較低密度的社區，整體居住氛圍可圈可點。

值得一提的是，這幅地塊的聯動價是10.56萬/平，雖然地塊位於中環外，但是地價卻接近普陀內環。

至此，上海四批次土拍首輪的爭奪在今日全部落下帷幕，次輪的競拍活動將在12月15日舉行。關注度較高的有位於徐匯濱江的一幅商住辦地塊，地塊位於徐匯濱江正大樂城東側，西岸金融城北側區域。此外，還有閔行顓橋、嘉定南翔和寶山顧村的住宅地塊待出讓，均是剛改型購房者比較青睞的居住板塊。