《傳產》信義區地上權看俏，世貿三館標案受關注

臺北市的信義計劃區自1980年代開發至今已達40年，現有及興建中大樓地板總面積近百萬坪。宏大國際資產陳益盛總經理表示，信義計劃區現有及興建中、規劃中大樓共有約46幢商業/辦公大樓，包括21幢辦公(含行政大樓)、17幢商場、8幢旅館等，樓地板總面積約986,000坪，如加上近期信義行政中心及世貿三館地上權案重建，信義計劃區高樓將突破百萬坪。目前信義區前三大高樓基地都屬於地上權模式，分別是臺北101、南山廣場及富邦信義總部三案。由於臺北市中心土地取得困難，在近年地上權招商策略調整地租爲部分固定、部分浮動，且地價調幅趨於穩定之後，地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。

陳益盛指出，最具比較性的三個地上權案則以臺北101、南山廣場及信義行政中心等，屬同區塊不同時期的三件個案，可以約略探究出歷年來的地價漲幅及變化。其中臺北101因取得時間較早成本最低，地上權價格每坪僅約225.8萬元，南山廣場約502萬元，信義行政中心約744.2萬元。陳益盛概估「世貿三館」地上權案權利金底價加上地租後，成本回推年投報率估約4~5%，優於北市一般所有權性質商辦的2.4~2.5%，只是地上權案50~70年期屆滿須歸還政府，因此最適合資金滿手的金控壽險業者、或現金流充裕的開發商。

目前信義計劃區內百貨商場競爭激烈，由於北市優質商辦空間仍短缺，未來開發案應傾向商辦比重較高的商業大樓，如規畫商場則勢必具特色主題性、娛樂性的規劃，再搭配商店街的形式，才能在衆多競爭中吸引來客量。至於旅館市場，近二年陸客來客明顯下滑，取而代之的是日、韓、港、澳及東協，如要吸引高端客層仍以美、歐及東北亞、陸客自由行等族羣，先從臺灣拉高國際能見度，吸引外資來臺投資勢，再加入國際連鎖酒店體系、搭配超優質的服務來提高住房率。