崔媽媽／欠繳管理費，可以限制禁用電梯嗎？

▲「使用者付費」不繳管理費者不可搭電梯，合理嗎？圖文／崔媽媽基金會

阿蔡近來因海外公務繁忙，長期出差不在家，好不容易抓到空檔可以回家休息，這才發現，手中的感應卡無法啓動電梯。阿蔡拖着沉甸甸的行李到管理中心理論，這才發現，原來是因爲欠繳了二期的管理費，門禁卡被管委會消磁了。氣急敗壞的阿蔡責罵總幹事這是限制個人行動自由的作爲，而且其中一部電梯是「緊急升降機」，根本不能設立管制。總幹事無奈表示，規定是經過區分所有權人會議決議且載明於社區規約的，他只是照規矩辦事，希望阿蔡有意見可以直接向管委會表達。

針對此例，崔媽媽基金會法律義工柏仙妮律師說明。首先，電梯的法定名稱是「升降機」，依據功能分爲「一般用升降機」、「緊急用升降機」，建築技術規則中規定，建築物高度超過十層樓需設置可供緊急用之升降機。而誠如阿蔡所言，緊急升降機的設置目的乃是因應緊急救難救災所用，雖然法令未有明文限制，但內政部確有函文解釋，爲避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用升降機不宜設置刷卡門禁。

至於因爲欠繳管理費而被限制使用電梯，雖然大家常常基於「使用者付費」觀念，認爲可針對不繳管理費者禁止其使用公共設施設備。但嚴格來說，管理費是依公寓大廈管理條例或規約規定而有給付義務，不得認定爲與使用公共設施之間有明確的對價關係，更不是隻用來支付電梯的管理維護費用，且公寓大廈管理條例第二十一條亦對管理費欠繳之處理程序有明確規範，社區管委會可逕行採取法律途徑處理爲佳。此外，柏仙妮律師也提醒，電梯是屬於共有部分，是所有區分所有權人所共有，他人不得妨礙所有權人使用。因此，區分所有權人會議雖可依據公寓大廈管理條例第二十三條的法律關係，於規約中特別約定住戶對共用部分的使用，但其限制仍不得影響其使用專有部分或生活必要之事。以此案例而言，若電梯是阿蔡回到租處的唯一途徑，則社區的規定就恐有觸法之虞。

●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成爲大衆的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。