存量二套房貸款利率可轉爲首套！杭州多家銀行已跟進執行新政
杭州對於首套房的認定標準全面放鬆。根據杭州“5.9新政”，“對於購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定”。
具體而言，在杭州市範圍內購買住房，只覈查購房家庭所購房屋所在區、縣（市）的住房情況，在所購住房所在區、縣（市）無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。即購房者如在不同區各有一套房，其中按二套算的住房，就可以改成首套利率。
目前，包括建設銀行、農業銀行、招商銀行等在內的杭州多家銀行已跟進執行新政關於“放寬首套房認定”的規定。例如，5月15日，建設銀行杭州餘杭支行住房貸款業務部的工作人員向《華夏時報》記者強調，此次杭州新政房貸調整是針對新購住房的按揭貸款，目前杭州首套房貸利率爲3.75%。
受訪人士認爲，杭州現行的信貸政策進入“史上最寬鬆階段”，大大降低購房成本，有助釋放購房需求。據悉，杭州新政落地近一週以來，已有觸發社保排序的“紅盤”橫空出世。
二手房掛盤即享“首套”資格
5月9日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。
其中，新政規定，“對於購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定”，這給在同一個城區“賣舊買新”的購房者開了綠燈。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析稱，只要在所有住房城區僅有一套住房且正在掛牌出售，就可認定首套。“這意味着絕大部分客戶其實都可以變成首套客戶，享受首套房的首付和按揭利息。”張大偉表示，”毫不誇張地說，杭州的信貸政策已經是歷史最寬鬆，比2014—2016年不限購期間還要寬鬆。“
首套房意味着低首付、低利率。記者獲悉，杭州現行首套房貸利率爲3.75%。此前在杭州的限購區域（上城區、西湖區、拱墅區和濱江區）的二套房貸利率爲4.25%，不限購區域的二套房貸利率則爲4.15%。新政落地後，將在某區僅有的一套房掛牌，無論成交與否，再購房就可享受首套住房利率，即3.75%。
日前有報道稱，購房者在杭州擁有符合“首套標準”的存量二套房，房貸利率可轉爲首套房利率，此政策已在銀行端執行。5月15日，《華夏時報》記者以購房者身份隨機選擇了杭州部分銀行進行諮詢，均被告知“消息屬實”。
農業銀行杭州臨平支行信貸部工作人員向《華夏時報》記者介紹說，根據杭州樓市新政，當前只要在一個區域僅有一套住房，即使在其他區有住房，也可在該區申請將二套房貸利率變更爲首套貸款利率。“目前杭州首套房還是3.75%，沒有下調。如果您有需要，可以帶着相關材料到網點進一步諮詢、辦理。”
“如果在同一個區換房的話，你得先把手頭的房子掛牌，再買才能算首套。”建設銀行杭州餘杭支行住房貸款業務部的工作人員詢問了記者的房貸情況，強調此次杭州新政房貸調整是針對新購住房的按揭貸款。同時，該工作人員表示，杭州目前仍執行“首套房貸利率是LPR-20bp，二套房貸利率是LPR+20bp”的規定，首套房貸利率爲3.75%。
招商銀行杭州分行的工作人員也向記者表示，符合“首套標準”的二套房，且房貸利率是在2023年8月31日之前放款的，都可攜相關材料前往櫃檯辦理“二套轉首套”業務。
記者看到，根據中國人民銀行在2023年8月31日發佈的《國家金融監督管理總局關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，"存量首套住房商業性個人住房貸款"，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
據悉，5月9日，杭州住保房管局綜合辦事大廳三樓設立了住房套數首套認定窗口，爲市民提供線下諮詢、檔案查詢服務。另外，支付寶和浙裡辦住房信息查詢頁面均上線了首套個人住房貸款專用功能，爲市民提供便捷的線上服務。
置業需求短期內或有效釋放
毫無疑問，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業成本，降低其還款壓力，有利於促進住房需求釋放。以300萬元商貸、30年期等額本息還款方式爲例。“5.9”新政前，在四大限購區的二套房月還款14758元。新政之下，若認定爲首套，月還款爲13893元，總計可省下約31萬元利息。
克而瑞數據顯示，今年4月，杭州新房成交面積爲31萬平米，環比下降62%，同比下降75%；截至今年4月底，杭州新房庫存701萬平米，去化週期達到15.5個月。而在“歷史最寬鬆”信貸政策、以及全面放開限購等重磅新規的合力之下，近期杭州不管是新房還是二手房，其諮詢量、成交量等數據都明顯上漲。
新政公佈首日，就有中介稱“諮詢量翻了一倍”。杭州貝殼研究院數據顯示，5月9日，杭州二手房新增掛牌房源增加了85%，新增客源增加了14%，諮詢量增加了57%。到5月12日，二手房諮詢量增加了34%，新增買賣房源量增加12%，中介帶看量增加76%，下定量增加107%。當日，貝殼杭州站的下定量創下自2021年以來的最高單日下定量紀錄。
同時，杭州市住房保障和房產管理局公佈的數據顯示，5月10日，杭州新建商品房成交179套；近一週，杭州新建商品房日均成交109套。5月10日單日成交數較近一週平均水平高出64.2%。
《華夏時報》記者看到，杭州新政落地近一週以來，已有多個新盤領證入市，包括錢江世紀城的熱門樓盤朗雲、石橋板塊的溪映明月、筧橋板塊的武珹雲府等。而考慮到中介費等，不少購房者也將目光更多投向了新房項目。
據濱江集團溪映聽廬項目置業顧問透露，限購放開以後，意向購房者增加非常明顯，售樓處來訪量增長了一倍多。而除本地客戶外，近期該項目接待了不少來自義烏等地的外地客戶；5月14日，綠城宸岸印月結束登記，首開141套房源，報名1818戶，最終審覈通過1008組客戶，社保需118個月，成爲杭州“5.9新政”後首個、也是2024年來杭州第4個觸發社保排序的樓盤，大大提升了人們對於杭州樓市的信心。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認爲，杭州擁有厚重的文化積澱、良好的產業支撐、蓬勃的創新活力，這對外地人購房置業有一定的吸引力。“雖晚於其他強二線城市，但力度卻超過任何一個一線和二線城市。”其肯定表示，短期來看，杭州樓市新政的出臺會提升房地產市場的流動性。
“杭州樓市4月以來成交量進一步下滑，政策面的支持有助於釋放更多購房需求，加上5-6月又是各大房企衝刺半年度業績的關鍵時期，因此預計這兩個月成交量會有一波反彈，市場會出現一波向好行情。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉稱。
不過，張大偉謹慎指出，在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復甦態勢，但受限於供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回升。而5月14日，杭州迎來新政後首場土拍，四宗低密宅地全部底價成交。受訪人士直言，這也意味着，對於非核心板塊，房企拿地的謹慎態度未改。