存量房貸下調未動已有購房者計劃出遊 業內預計10月或可落地

“如果真能把我二套房貸款利率調多降一些，我都計劃出去旅行了。”9月25日，家住北京的陳怡告訴貝殼財經記者，昨日聽到存量房貸利率即將下調的消息後，她便立即向銀行房貸客戶經理諮詢。雖然得到的回覆是“沒這麼快”“還需要等待細則出臺”，但陳怡依然滿懷期待。

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發佈會上表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。但由於涉及的借款人衆多，銀行需要有一定時間進行必要的技術準備。

多家銀行內部人士亦告訴貝殼財經記者，目前銀行正在等待金融監管部門具體的實施細則，並進行設備調試。有銀行人士預計，存量房貸利率調整最快在十一假期之後落地。

根據央行測算，本輪存量房貸利率調整將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右。潘功勝指出，這將有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

100萬貸款30年月供可省300元 多位購房人稱將用於消費

“如果房貸利率下降，我想先跟朋友去吃頓大餐，給家裡添置一些實用的新傢俱。”當被貝殼財經記者問及房貸利率下降後最想做的事，北京白領王麗如是回答。

與王麗一樣，陳怡也第一時間想到了消費。原本想着提前還房貸，存量房貸利率即將下降的消息出來後，她表示“基本打消了這個念頭”。她告訴記者，她原本的二套房貸款利率目前還高達5%左右，期待這次也能享受房貸利率的下降。而她的房貸利率比當前3.7%的二套新增房貸利率（北京五環外）高出130個基點。

當前存量房貸利率與新增房貸利率的差距過大，導致了銀行再度出現提前還款現象。這不僅不利於銀行業務的穩定，也對消費形成了衝擊。所以有了此前對二套房貸利率也應被納入調整範圍的大討論。

若此次存量房貸利率調整落地，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進算了一筆賬：若按照央行所述“平均降幅0.5個百分點”計算，對於100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。

存量房貸利率怎麼調？部分購房者明年1月或再迎下調

當前存量房貸利率調整的細則暫未出爐，存量房貸利率調整或仍將調整加點部分。

事實上，房貸利率是在5年期以上貸款市場報價利率（LPR）的基礎上加點而來，因此房貸利率由LPR、加點兩部分組成。而去年存量房貸利率批量調整的是加點部分。

“這一次調整應該與上一次類似，主要調整的是加點部分。”招聯首席研究員董希淼表示，而LPR部分有自身的規則，這意味着購房者的房貸利率還將享受LPR下調的優惠。

今年以來，5年期以上LPR已經下降了25個基點。日前作爲政策利率的7天期逆回購利率再降20個基點，市場預計，年內5年期以上LPR也將跟隨下調20個基點。對於房貸利率重定價日在今年底到明年初的購房者來說，房貸利率預計還將再降45個基點左右。

此外，董希淼表示，本次存量的二套房貸款利率或將是調整重點。二套房貸利率、首付比例之所以與首套不一樣，是因爲在房地產市場過熱需要抑制投資性、投機性買房。但此次央行在發佈會上已表明將二套房與首套房最低首付比例進行統一，這傳遞出明確的信號，支持和鼓勵居民購買二套房，更好地滿足改善性住房消費需求。

調降存量房貸利率刺激消費 但不應成爲常態化政策

“調降存量房貸利率是特殊時期實行的特殊政策，不應該常態化、經常性地實施。”調整存量房貸利率，在業內人士看來，房地產短期看金融、長期看人口，住房信貸政策繼續調整，有助於進一步穩定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意願和能力，但不宜作爲常態化政策。

董希淼表示，在2023年9月集中調降存量房貸利率之後，2024年如果再次集中調降存量房貸利率，將不可避免對商業銀行特別是房貸比例較高的大型商業銀行帶來影響。

據中金公司測算，假設1年和5年LPR下調20個基點，存量按揭利率平均下調50個基點，將對息差的影響分別爲9個基點和6個基點，合計約15個基點；假設存款利率下調25個基點、降準50個基點能夠基本對衝對於銀行息差的影響。

此次爲了降低存量房貸利率下調對銀行息差產生的影響，金融監管部門在調整存量房貸利率的同時也將配以降息降準的相關政策。其中，央行近期將降準50個基點，爲市場提供約1萬億元資金，可作爲銀行低成本資金來源；同時央行還將引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。

根據央行的測算，本次利率調整總體對銀行息差影響爲中性。市場預計，爲維持金融系統穩定有必要保持銀行的合理息差和利潤。不過，銀行仍需進一步加強資本負債管理，以穩定息差。

新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 薛京寧